Une sélection d'articles ayant retenu notre attention

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 21 au 27 octobre 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : le dispositif Malraux restera
finalement inchangé
Le 21/10/2019
Un amendement du rapporteur général du Budget prévoyait de borner dans le temps le dispositif
Malraux, avec une date limite d’investissement fixée au 31 décembre 2023. Il a finalement retiré
ce texte, lors de l'examen du PLF 2020 en séance publique, vendredi 18 octobre.
Le rapporteur général du Budget bat en retraite. Ce vendredi 18 octobre, Joël Giraud (LREM) a retiré
son amendement au projet de loi de finances (PLF) pour 2020, qui prévoyait de borner dans le temps
le dispositif de défiscalisation Malraux, en fixant au 31 décembre 2023 la date limite d’engagement des
dépenses. Les particuliers pourront donc toujours investir dans l'immobilier via ce dispositif après 2023.
Il faut dire que mercredi 9 octobre, lors de l’examen de la première partie du PLF 2020 par la commission

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des finances de l'Assemblée nationale, cet amendement - qui a pourtant été adopté par la commission
- avait provoqué l'inquiétude de certains députés... mais pas seulement.
"Si cet amendement était adopté en séance publique, il serait un recul dramatique pour l’entretien et la
réhabilitation du patrimoine de nos villes, avançait l'association Villes de France dans un communiqué,
après l'adoption de l'amendement par la commission des finances de l'Assemblée. L’adoption définitive
de cet amendement serait également un point d’arrêt immédiat aux investissements faute de
perspective durable. Le dispositif Malraux est en effet pour les élus un moyen d’attirer les propriétaires
investisseurs qui participent au développement et au rayonnement des villes de France."
Pour rappel, avec le dispositif Malraux, les particuliers peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt, en
contrepartie de la rénovation d’immeubles anciens qui se trouvent dans des “sites patrimoniaux
remarquables”. L’investisseur doit louer l’ensemble de l’immeuble dans les 12 mois suivant la date de
finalisation des travaux, pour une durée de 9 ans. Un placement qui ne s’adresse donc pas à toutes les
bourses… La réduction d’impôt accordée peut s’élever à 30% ou 22% du montant des travaux engagés
(dont le plafond est de 400.000 euros), en fonction de la localisation de l’immeuble.
Un dispositif pas encore évalué
Problème : le Malraux est “un dispositif assez ancien et sur lequel nous n’avons pas d’évaluation,
souligne Joël Giraud. Il ne s’agit pas du tout de dire que le dispositif est mauvais et qu’il faut le supprimer,
mais qu’il faut le borner pour l’évaluer.” Autrement dit, l’idée de l’amendement est de limiter dans le
temps le dispositif pour en réaliser une évaluation une fois la date d’échéance arrivée (nombre de
bénéficiaires, dépenses fiscales engagées, etc.). Si le Malraux s’avère efficace, il sera reconduit. Sinon,
il sera modifié ou supprimé.
Mais le rapporteur général du Budget s’attaque ici “à un dispositif historique, associé à la protection du
patrimoine de notre pays”, argue Marc Le Fur, député LR des Côtes d’Armor. “Si on entre dans un
processus dont le but est de supprimer un dispositif comme le Malraux, c’est un signal extrêmement
négatif que nous adressons au patrimoine”, ajoute-t-il.
Date limite décalée à fin 2023
Autre point qui a posé problème à certains députés lors de l’examen de cet amendement : la date limite
fixée, initialement, au 31 décembre 2020. “Avec le dispositif Malraux, les personnes qui auraient
constitué des dossiers aujourd’hui pour engager une procédure de cette nature n’en verront peut-être

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l’aboutissement que dans 2 ou 3 ans. Un an ne suffit pas”, signale Véronique Louwagie, députée LR de
l’Orne. “Le bornage à fin 2020, c’est trop tôt”, insiste la députée LREM de la Meuse Emilie Cariou.
Face à cette levée de boucliers, Joël Giraud a fini par rectifier son amendement, pour fixer au 31
décembre 2023 la date limite d’investissement en Malraux. Le texte a été adopté en commission des
finances, ce mercredi 9 octobre dans la soirée (13 voix pour, 8 voix contre). La mesure a donc été retirée
lors de l'examen en séance publique, vendredi 18 octobre.
Source : www.capital.fr

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Comment se créer un patrimoine immobilier
même avec un petit budget
Le 21/10/2019
Se créer un patrimoine immobilier même avec un petit budget
Réaliser son premier achat même sans avoir un gros capital, c’est possible.
Pour se lancer dans l’immobilier, il n’est jamais trop tôt. L’ennui, c’est que les finances ne sont pas
toujours au rendez-vous. Vous pouvez toutefois modérer vos ambitions en privilégiant les biens
n’exigeant qu’une mise modeste mais dont la rentabilité peut excéder 5%. Un studio est accessible à
50 .000 euros en région, et un parking, pour trois fois moins. Mais comptez 100 .000 euros minimum
pour la chambre de bonne, cette spécificité parisienne, toujours très prisée. Avec un budget un peu plus
conséquent, vous pouvez viser la maisonnette avec travaux : une fois retapée, elle prendra à coup sûr
de la valeur.
Petites surfaces
Il est inutile de prospecter les hyper centres, les prix y sont devenus dissuasifs. Rentabilité élevée (4 à
6% l’an), forte demande locative : les studios ne manquent pas d’atouts, à condition de s’éloigner des
hyper centres où le prix du mètre carré est devenu dissuasif (à Paris, il excède 12.000 euros). Attention
aussi à ne pas sélectionner des candidats trop instables (étudiants, intérimaires…), en quête d’un toit
pour seulement un ou deux ans, ce qui vous obligerait à de fréquentes réfections. Un moindre
inconvénient avec les deux ou trois-pièces : les locataires restent assez longtemps (quatre ans en
moyenne) et, dans le cas de couples avec enfants, sont généralement plus soucieux de la bonne tenue
du logement. Mais le prix d’acquisition est bien plus important.
Maisons
Il est intéressant, à condition de miser sur un logement de taille modeste nécessitant des travaux. Avoir
sa maison, c’est le rêve de 80% des Français. Ce type d’habitat se loue facilement, avec cet avantage
que les occupants, souvent des familles aisées, s’installent pour des années, prennent soin du bien et
paient leur loyer rubis sur l’ongle. Un investissement sûr, donc, mais pas toujours rentable, car les prix
sont très élevés. A Paris, n’y pensez même pas. La parade ? Privilégier les biens excentrés, de petite

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taille (de 70 à 90 mètres carrés) et à retaper. De quoi limiter votre mise à 150 .000 ou 200 .000 euros,
travaux compris.
Chambres de bonne
Il est important de veiller à la «décence» du bien afin d’éviter les ennuis avec l’administration. Un prix
relativement accessible (à Paris, comptez quand même un minimum de 100 .000 euros) et des
candidats prêts à payer jusqu’à 400 ou 500 euros par mois pour une dizaine de mètres carrés avec des
toilettes situées au bout du couloir : telles sont les caractéristiques du marché des chambres de service,
dites «de bonne», toujours attrayant (5 à 6% de rentabilité annuelle) malgré une réglementation visant
à limiter les abus les plus criants. Pour éviter les ennuis, assurez-vous que la chambre est «décente» :
au moins 9 mètres carrés habitables, 2,20 mètres de hauteur sous plafond, une alimentation en eau
(chaude et froide) et la possibilité de recevoir des appareils de cuisson et de chauffage d’appoint.
Parkings
La rentabilité est garantie dans les vieux quartiers, malgré l’essor des transports en commun. Investir
dans un parking (garage, box ou quelques mètres carrés dans une cour d’immeuble ...) est presque
toujours un bon placement, même avec le développement des transports en commun et la concurrence
croissante des parcs publics. L’éventail des prix est très ouvert : entre 15 .000 et 20 .000 euros en
région, et jusqu’au double ou triple à Paris, mais les loyers sont en conséquence, ce qui garantit à
l’investisseur une rentabilité allant de 5 à 8%, très supérieure à celle des autres produits immobiliers.
D’une manière générale, évitez les abords des gares et les quartiers récents, bien dotés en parkings.
Prospectez plutôt les centres-villes et les zones anciennes où se garer est devenu un véritable casse-
tête, en privilégiant les places les plus proches de la sortie et celles susceptibles d’accueillir de gros
véhicules. Et n’oubliez pas que, avec l’essor prévisible des modèles électriques, la présence de bornes
d’alimentation sera bientôt indispensable. Un plan qui peut se révéler à la fois abordable et très rentable.

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Moyenne englobant tout type de parking : garage, box fermé en sous-sol, place extérieure… (2) Avant
charges et impôts.
Autour de 8% à Paris, et entre 5 et 7% dans des villes telles que Lyon, Bordeaux, Marseille ou Toulouse,
voilà ce que rapporte un parking. Soit, après le paiement des charges (10 à 20 euros par mois quand
la place est à l’intérieur d’un immeuble) et des impôts (les loyers sont taxés comme des revenus
fonciers), un rendement qui varie de 4 à 7%. Jusqu’à deux fois plus qu’un bien d’habitation ! A condition
toutefois d’éviter les zones où les parkings sont légion (quartiers récents et alentours des gares).
Source : www. capital.fr

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Emprunter à taux zéro pour isoler son
logement
Le 22/10/2019
Certaines aides aux travaux d’économie d’énergie vont diminuer en 2020 mais l’éco-prêt à taux zéro
est élargi et rendu plus attractif.
L’éco-PTZ sera peut-être une des seules qui restera aux classes moyennes pour isoler leur logement.
Ian Lishman/Juices Images / GraphicObsession
Bénéficier d’un crédit sans payer d’intérêt pour réaliser des travaux d’isolation, tel est le principe de
l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Cette aide sera peut-être une des seules qui restera aux classes
moyennes pour isoler leur logement. Le projet de loi de finances pour 2020 prévoit, en effet, de réserver
aux ménages les plus modestes les principales aides comme le crédit d’impôt à la transition
énergétique. Il sera donc intéressant de se tourner vers l’éco-PTZ d’autant qu’un décret et deux arrêtés
du 19 août 2019 ont élargi ses possibilités.

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Tout d’abord, il est possible de réaliser un seul type de travaux. Auparavant, il était obligatoire de réaliser
plusieurs travaux en même temps. Il est aussi possible d’emprunter plus. Pour un seul type de travaux
comme changer sa chaudière ou isoler ses combles, l’emprunt peut aller jusqu’à 15 000 euros contre
10 000 auparavant.
Pour changer des fenêtres et passer du simple vitrage à un double vitrage, il est possible d’emprunter
7 000 euros. Enfin, pour un ensemble de deux travaux, la somme peut aller jusqu’à 25 000 euros contre
20 000 euros précédemment, et ce montant atteint 30 000 euros pour trois travaux.
Pour la résidence principale uniquement
Les réalisations éligibles ont également été élargies. L’isolation des planchers bas, c’est-à-dire le sol
d’une pièce située au-dessus d’une cave, d’un garage ou d’un vide sanitaire, a été intégré au dispositif,
de même que la dépose d’une cuve à fioul. Tous les logements sont désormais éligibles à l’éco-PTZ à
partir du moment où ils ont été achevés depuis plus de deux ans et les occupants de maisons
individuelles comme les copropriétaires peuvent demander ce prêt.
Seules conditions : le logement doit être une résidence principale que ce soit celle du propriétaire
occupant ou d’un locataire. De plus, les travaux doivent être réalisés par une entreprise reconnue garant
de l’environnement (RGE) et la durée maximale de remboursement est de 15 ans. Reste ensuite à
trouver une banque qui accorde cet Eco-PTZ.
« La plupart des établissements bancaires le distribuent mais sont très réticents à le mettre en place
car ils rechignent à accomplir les tâches administratives qui l’accompagnent », regrette Philippe
Pelletier, président du Plan bâtiment durable, une structure publique qui a pour but de promouvoir
l’isolation.
Les banques sont pourtant rémunérées normalement pour ce prêt car l’Etat prend en charge les intérêts
que le client aurait dû acquitter. Une convention signée entre la plupart des grandes banques et l’Etat
indique que ce dernier assume le taux d’intérêt qui aurait été proposé au client habituellement.
Mais, face à un client qui souhaite emprunter pour réaliser des travaux, les banques préfèrent proposer
un prêt à la consommation, plus simple à mettre en place. « Si le client ne demande pas explicitement
cet éco-prêt à taux zéro, les banques ne le proposent pas », regrette Matthieu Paillot, président de
Teksial, une entreprise qui accompagne les particuliers dans la réalisation des travaux d’économie
d’énergie.

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Encore faut-il que le client ait l’idée de proposer cet outil. Un sondage réalisé par Teksial indique que
seulement 3 % des Français le connaissent. Cela explique sa distribution relativement confidentielle :
entre 25 000 et 30 000 éco-PTZ sont souscrits chaque année. « Pour l’obtenir, le plus sûr est de se
rendre dans sa banque car elle sera plus encline à consentir ce prêt à des clients qu’elle connaît et c’est
l’outil idéal pour une rénovation importante qui intervient souvent au moment où on achète un
logement » pense Nicolas Moulin, PDG de Vos travaux Eco qui accompagne les particuliers dans leurs
travaux d’isolation.
Le montant moyen distribué dans le cadre de ce prêt est d’ailleurs de 17 900 euros. De quoi réaliser de
beaux travaux d’économie d’énergie.
Source : www.lemonde.fr

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Crédit immobilier : prenez garde à ces prêts
"simplifiés" qui peuvent se révéler très chers
Le 22/10/2019
Crédit immobilier : prenez garde à ces prêts “simplifiés” qui peuvent vous coûter très cher
Pour l’heure seulement proposé par les enseignes Banque Populaire et Caisse d’Epargne
(groupe BPCE), un nouveau type de crédit immobilier a fait son apparition depuis quelques
années : le prêt à taux lissé. Derrière la promesse de simplification, ce produit vous ferait payer
votre assurance bien plus cher et retarderait le remboursement de votre capital, selon plusieurs
courtiers.
Banque populaire et la Caisse d’épargne essaierait-ils d’augmenter leurs marges sur les crédits
immobiliers ? Depuis maintenant plusieurs mois, les deux établissements, qui détiennent à eux deux
27% des encours de crédits à l’habitat, commercialisent des prêts d’un nouveau genre depuis 2017.
Dans un souci de simplification, il est proposé au client de fusionner ses mensualités de crédit et
d’assurance, en une seule et même échéance. Une avancée ? Pas si sûr, si on en croit le courtier en

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assurance de prêt Magnolia, qui dénonce un système pour le moins opaque. “Il est compliqué de
comprendre ce qu’on le paie réellement”, s’inquiète Astrid Cousin, porte-parole du groupe. Mais surtout,
il coûterait bien plus cher à l’emprunteur, par rapport à un crédit amortissable classique…
Davantage d'intérêts et d'assurance à payer
D’après les simulations de Magnolia, pour un crédit de 250.000 euros sur 25 ans, au taux de 1,05%, le
coût total d’un tel crédit serait supérieur de 15.000 euros à celui d’un crédit classique. Pire,
l’augmentation du coût serait encore plus marquée sur des durées de crédit plus courtes. Or, il faut
savoir que la durée moyenne de remboursement d’un crédit tourne autour de 8 ans, lorsque le
propriétaire revend son bien pour en acquérir un autre, plus adapté à ses besoins. Si, pour le crédit
précité, l’emprunteur venait à se séparer de son bien au bout de 8 ans, il serait même perdant à hauteur
de 16.000 euros, selon Magnolia. La raison ? Les échéances d’assurance de prêt sont d’ordinaire
calculées sur le capital initialement emprunté. Mais pas ici. Dans l’offre de crédit BPCE, les cotisations
d’assurance sont établies sur le capital restant dû. Et, dans la tambouille concoctée par le groupe
bancaire, les premières années de remboursement sont majoritairement fléchées vers l’assurance. En
d’autres terme, vous payez l’assurance avant même de rembourser le capital, ce qui renchérit
mécaniquement le coût total de votre crédit.
Des simulations validées par un autre courtier en prêt : “Les chiffres de Magnolia sont conformes à ce
que nous constatons nous-mêmes. L’offre de BPCE est maligne, mais surtout très désavantageuse
pour le client”, assène-t-il. Dans notre exemple, au bout de 8 ans, et avec la formule à mensualité
unique, l’emprunteur aurait ainsi remboursé près de 50% des cotisations liées à son assurance, mais
seulement 24% du capital…
Et ce n’est pas tout. Le montant de l’assurance emprunteur poserait également problème. Selon
Magnolia, dans l’offre proposée par BPCE, certains clients jeunes et en bonne santé, ont dû s'acquitter
d’un taux d’assurance dépassant 0,70%, soit sept fois plus que ce qu’ils obtiendraient en délégation
d’assurance, c’est-à-dire chez une compagnie “hors banque”. “Tous les échantillons que nous avons
testés parmi les clients à cette nouvelle offre dépassent les 0,50% d’assurance, renchérit Astrid Cousin.
BPCE compensent donc la baisse des taux de crédit en gonflant les cotisations d’assurance et en
retardant le remboursement du capital”.
Des simulations “très éloignées du tarif pratiqué”, selon BPCE
Contacté par Capital, le groupe BPCE estime que les simulations fournies par Magnolia sont “très
éloignées des tarifications pratiquées”. Selon eux, un emprunt assorti d’une assurance sur capital

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restant dû serait même une bonne affaire pour le profil en question, puisqu’il paierait de 15% à 20% de
moins qu’avec un crédit sur un capital initial. Une simulation valable si l’emprunteur rembourse son prêt
jusqu’au dernier centime. BPCE met également en avant la simplicité de de son offre de crédit : “nos
clients bénéficient d’une échéance constante sur la durée de vie du crédit, afin de gérer au mieux leur
trésorerie.”
Même au bout de 8 ans, le groupe estime que ses clients sont gagnants. Selon les calculs internes de
BPCE, le total des sommes à payer à l’issue des 8 ans (remboursement du capital, des intérêts et
paiement de la prime d’assurance emprunteur) serait de 100.561 euros avec le nouveau prêt contre
101.985 euros. Sauf que cette économie de 1.424 euros est factice : le coût réel du crédit (intérêt +
assurance de prêt) est de 1.129 euros plus cher selon les données fournies par BPCE lui-même. Et
surtout, le capital restant dû au bout de 8 ans est de 2.553 euros plus élevé. Dans sa propre estimation,
BPCE montre que son nouveau type de prêt est moins avantageux pour l'emprunteur.
Une résiliation de contrat plus difficile ?
Enfin, et c’est l’un des autres point sensibles de ce nouveau contrat fusionnant mensualité d’assurance
et de crédit : souscrire une assurance en délégation pour payer moins cher paraît plus difficile. “Les
interrogations concernant le changement d’assurance sont nombreuses : le montant du capital restant
dû va être compliqué à définir et surtout, tout changement d’assurance obligera la banque à recalculer
le montant des échéances, qui ne seront dès lors plus constantes. En finalité, l’opération est complexe
pour la banque, pour l’emprunteur et pour la compagnie d’assurance”, résume Astrid Cousin.
"Nous suivons la réglementation en place sur le libre choix de l’assurance en crédit immobilier" BPCE
Un argument balayé par BPCE, qui réaffirme que ses enseignes “suivent la réglementation en place sur
le libre choix de l’assurance en crédit immobilier”, et que cela ne compliquera en rien le choix de
l’emprunteur. “Dans tous les cas, le client a le choix de souscrire l’assurance emprunteur proposée par
la banque ou une autre assurance individuelle”, se défend le groupe, auprès de Capital.
Ce type de crédit pourra-t-il à terme s’étendre à d’autres établissements ? Également contacté, le Crédit
Agricole, leader du marché du crédit immobilier avec près de 35% des encours, a de son côté affirmé
que ce type de contrat, “à la limite de la légalité”, ne sera pas commercialisé par ses enseignes. Reste
à savoir si BPCE réussira son coup.
Source : www. capital.fr

13. La revue de Presse KYLIA
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Immobilier neuf : le gouvernement est prêt à un
compromis sur le PTZ
Le 23/10/2019
Ce mercredi, la ministre de la Cohésion des Territoires a indiqué que le gouvernement est ouvert
à de "nouvelles pistes" sur l'avenir du PTZ neuf dans les zones détendues.
Vers un rabotage moins lourd que prévu pour le prêt à taux zéro (PTZ) en 2020 ? Le gouvernement
reste ouvert à de "nouvelles pistes" sur l'avenir de ce dispositif, a fait savoir mercredi Jacqueline
Gourault, la ministre de la Cohésion des Territoires, alors que son périmètre géographique doit être
réduit. "Avant une nouvelle décision sur le PTZ dans le neuf, le gouvernement a (...) souhaité prendre
le temps de la réflexion et disposer d'analyses précises", a déclaré Jacqueline Gourault devant le Sénat.
Le PTZ est l'une des principales aides à l'achat d'un logement. Le gouvernement prévoit de le supprimer
à partir de l'an prochain pour les logements neufs dans les zones dites "détendues", c'est-à-dire celles
où l'offre d'habitat est jugée suffisante par rapport à la demande. Mais cette suppression suscite la
colère du secteur du bâtiment, ces zones correspondant largement à celles où la construction de
maisons individuelles est la plus fréquente.

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Le PTZ est, par ailleurs, maintenu dans les seules zones détendues pour les logements anciens, mais
cela ne concerne logiquement pas les constructeurs.
De nouvelles pistes exploitables
Même si le gouvernement a entériné ce recentrage dans son projet de budget 2020, le ministre du
Logement, Julien Denormandie, a promis un rapport sur le sujet lors des prochaines semaines, ouvrant
la voie à d'éventuels compromis. Ce rapport "permettra d'éclairer le débat parlementaire" autour du
budget, a assuré Jacqueline Gourault, sous la tutelle de laquelle est placé le ministère du Logement.
"De nouvelles pistes pourront être explorées et mises en oeuvre : je pense notamment à la prolongation
du PTZ pour de gros travaux assimilés à du neuf", a-t-elle précisé.
Source : www.capital.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Ce qu’il ne faut pas oublier lors de l’achat ou
de la reprise d’une société.
Le 22/10/2019
Lorsque vous êtes acquéreur d’actions ou de parts sociales d’une société, n’oubliez pas d’avoir certains
réflexes. Il faut auditer la société que vous souhaitez reprendre et vous prémunir de sérieuses garanties,
par le biais d’une convention de garantie d’actif et de passif !
Réussir la cession d’une société cela équivaut, pour le cédant à réaliser une plus-value significative lors
de la revente des actions ou parts sociales qu’il détient.
Mais aussi, par le fait, pour le cessionnaire, d’acquérir ces droits sociaux au meilleur prix, tout en
obtenant des garanties solides sur les actions ou parts sociales qu’il acquiert.
Il est commun que lorsqu’une personne acquiert des biens dont la valeur est significative (ex. véhicule,
ordinateur, TV), l’achat de ces biens est accompagné de garanties.
Ces garanties permettent à l’acquéreur de se rapprocher du garant pour obtenir réparation en cas de
dysfonctionnement, vices affectant le bien.
En matière d’achat de droits sociaux (parts sociales/actions), l’acquéreur doit se prémunir d’une
convention de garantie d’actif et de passif.
En effet, l’achat d’une partie ou de la totalité d’une société déjà existante peut être une aubaine.
Mais cela peut également présenter de sérieux risques.
En premier lieu, il apparaît essentiel, de procéder à l’audit de la société avant sa reprise (I), puis, il faut
prévoir de sérieuses garanties par la rédaction d’une convention de garantie d’actif et de passif (II).
I) L’audit de la société avant sa reprise.
En amont, il faut nécessairement, auditer la société dont l’on souhaite reprendre les droits sociaux.

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Il apparaît dans ce contexte, fortement recommandé, d’examiner avec la plus grande attention les
pièces suivantes, sous l’œil aguerri d’un avocat et d’un expert-comptable :
1) Extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés (activité commerciale),
2) Statuts des sociétés cédantes (demander un exemplaire "à jour"),
3) Procès-verbal de la dernière assemblée générale,
4) Rapport des commissaires aux comptes, Rapport de gestion ou dernier rapport annuel,
5) Bilans des 3 derniers exercices,
6) Annexes comptables des 3 derniers exercices,
7) Comptes de résultat des 3 derniers exercices,
8) Analyse détaillée du chiffre d’affaires sur les 3 ou 5 dernières,
9) Echéanciers sorties de fonds prévues : paiement des fournisseurs et des charges sociales,
remboursement de crédits, etc,
10) Relevés du ou des compte(s) bancaire(s) de l’entreprise et échelles d’arrêtés trimestriels,
11) Etats hypothécaires, et état des privilèges et nantissements,
12) Relevé des cautionnements donnés par le dirigeant en faveur de l’entreprise,
13) Notification du dernier contrôle fiscal (s’il y a lieu),
14) Coordonnées de l’expert-comptable et/ou du centre de gestion agréé, du conseil juridique de
l’entreprise, du notaire, ...
15) Contrat de Bail commercial,
16) Titres de propriétés biens immobiliers de l’entreprise,

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17) Etats du personnel,
18) Liste des litiges ou procès en cours.
Malgré ce scrupuleux audit, la rédaction d’une convention de garantie de passif et d’actif restera un
indispensable parachute en cas d’imprévus (II).
II) La rédaction d’une convention de garantie d’actif et de passif.
Cette convention permet à l’acquéreur d’être rétabli dans ses droits en cas d’évaluation erronée des
actifs et passifs attachés aux droits sociaux acquis.
Cette convention permet, par exemple, d’obtenir l’engagement solidaire et irrévocable du cédant
d’indemniser l’acquéreur, de tout préjudice subi par ce dernier en cas :
 de redressement fiscal dont le fait générateur est né avant la date de la cession,
 de supplément de passif dont la cause ou l’origine serait antérieure à la date de la cession,
 d’inexactitude, d’insuffisance ou d’omission de déclarations par le cédant sur les dettes de la
société, l’état du stock, les comptes de références, les litiges et procédures dans lesquels la
société est ou peut être impliquée.
Le cédant et l’acquéreur définissent ensemble la durée de cette convention.
Ils définissent aussi, la manière dont cette garantie sera mise en œuvre.
La garantie est généralement mise en œuvre par le biais d’une lettre de réclamation.
Il est possible de prévoir un montant plancher et un montant plafond qui permettront de déclencher ou
limiter l’indemnisation.
Ce qu’il faut savoir, c’est que généralement le garant ne peut accepter de garantir que des événements
dont il avait connaissance.
Conclusion.
Ces réflexes, à savoir (I) le fait d’auditer et (II) le fait d’obtenir un engagement de garantie par le cédant
du passif et de l’actif de la société que l’on souhaite reprendre, permettent non seulement d’éloigner les

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"fausses bonnes affaires", mais aussi de se protéger des risques invisibles lors de la réalisation de la
cession.
Source : www.village-justice.com

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Les recours du locataire-gérant en cas
d'établissement non-conforme
Le 24/10/2019
Le locataire-gérant peut contraindre le propriétaire à réaliser à sa charge les travaux de
conformité. S'il ne réussit pas à l'amiable, il peut agir en référé pour obtenir la désignation d'un
expert, l'autorisation de consigner les redevances et la réduction provisoire de leur montant.
© GettyImages
L'une des principales difficultés des locataires-gérants est la non-conformité de
l'établissement ou d'un de ses éléments lors de leur entrée dans les lieux.
La location-gérance est très répandue en CHR. Elle permet au propriétaire qui a exploité un fonds
d’en confier la gestion à un locataire-gérant qui en assure son exploitation et en tire les profits
moyennant le règlement d’une redevance.
Avant l’entrée en vigueur de la loi de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés
du 19 juillet 2019, dite loi Soilihi, le propriétaire du CHR devait avoir exploité le CHR pendant 2 ans
avant de le mettre en location gérance. À défaut, le contrat de location gérance était nul et le propriétaire
du CHR s’exposait à un risque de demande de résiliation de son propre bail par le bailleur sans aucune

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indemnité (Ccass. 3e civ. 22 mars 2018, n° 17-15.830) et à une absence de paiement par le locataire-
gérant des redevances.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Soilihi, le propriétaire d’un fonds de commerce pourra à présent
mettre celui-ci en location-gérance sans l’avoir préalablement exploité (l’article L144-3 du code de
commerce a été abrogé).
Le propriétaire du CHR doit vérifier qu’il n’existe pas de clause du bail lui interdisant de conclure un
contrat de location-gérance. S’il en existe une, le risque est que :
- son bailleur demande la résiliation du bail ;
- le locataire-gérant non-informé d’une telle clause s’abstienne de régler, en cours de location du CHR,
les loyers et charges et demande la nullité du contrat de location-gérance (Ccass. Com. 24 octobre
2018, n° 17-10.620).
Si le contrat de location-gérance est nul, le locataire-gérant peut toutefois être contraint de verser au
propriétaire du CHR une indemnité de jouissance pour la mise à disposition du fonds de commerce et
la clientèle et l’achalandage dont il a bénéficié (Ccass. 3e civ. 12 juillet 2018, n° 17-18.628).
Parfois, le propriétaire du CHR le met en location-gérance au profit de professionnels dont l’activité
exclusive est la revalorisation des CHR.
La locataire-gérance est utile pour un commerçant :
- qui n’a pas l’apport, la possibilité d’obtenir un prêt ou les moyens suffisants d’acheter un établissement.
Il pourra ainsi se construire une surface financière suffisante, notamment pour acquérir par la suite le
CHR qu’il exploite ou un autre ;
- qui veut tester le potentiel de l’établissement avant de l’acquérir, seul ou avec des associés.
► Durée et redevance
En pratique, il existe souvent une promesse d’achat par le locataire-gérant ou une promesse de vente
du propriétaire du CHR adossée au contrat. Il pourra donc, à une date déterminée correspondant à la
fin du contrat ou à une autre date, acquérir ou vendre le fonds à un prix fixé à l’avance, par exemple à
un prix fixe quelles que soient les fluctuations de l’activité pendant la période.

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Le locataire-gérant verse au propriétaire de l’établissement une redevance.
Le montant de celle-ci inclut :
- le loyer principal payé par le propriétaire du fonds au propriétaire des locaux ;
- les frais afférents au fonds (fonctionnement).
Le montant de la redevance est fixé librement entre le futur locataire-gérant et le propriétaire du CHR,
par exemple une somme fixe ou/et un pourcentage (sur les bénéfices, le chiffre d’affaires ou les deux).
Le montant de la redevance ne doit pas être surestimé, sous peine d’une requalification éventuelle par
l’administration fiscale considérant qu’il s’agit d’une partie de prix de vente dissimulée.
► Non-conformité des locaux
L’une des principales difficultés des locataires-gérants est la non-conformité de l’établissement ou d’un
de ses éléments lors de leur entrée dans les lieux.
Un état des lieux des locaux, du matériel et des installations doit être dressé à l’entrée dans les lieux
mais, en pratique, il n’est parfois pas établi ou ne mentionne pas l’état de non-conformité. Souvent, le
locataire-gérant ne s’en aperçoit que plus tard, notamment lors d’une visite des services préfectoraux
de l’hygiène ou de la mairie ou autres.
Il devra également faire attention aux clauses du contrat qui déresponsabilisent le propriétaire du CHR.
Par exemple : “Le gérant prendra le fonds de commerce présentement loué et ses accessoires dans
l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours contre le
loueur pour quelle que cause que ce soit et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution
de la redevance ci-après fixée.”
La clause selon laquelle le locataire-gérant prend le fonds dans l’état où il se trouve n’exonère pas le
bailleur de son obligation de respecter les dispositions et obligations légales, à savoir d’assurer une
délivrance de la chose conforme d’une part, mais également un caractère paisible de la chose
conformément à la loi et aux dispositions du bail. C’est en principe le cas, par exemple, d’un restaurant
qui dispose d’une hotte non conforme, car il n’y a pas d’évacuation de l’air conforme aux règles. En
plein service, la température est de 35 à 40 °C dans la cuisine encastrée, au point qu’une fumée intense
se dégage dans la cuisine, au bar et la salle de restaurant et qu’un des salariés a même fait un malaise.

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Il en va de même en principe pour la non-conformité d’autres éléments (exemple : chambre froide,
installations électriques et de chauffage présentées comme en parfait état…).
► Comment agir ?
Le locataire-gérant pourra contraindre le propriétaire à réaliser à sa charge les travaux de conformité.
Soit une clause le prévoit dans le contrat de bail, soit, en l’absence de clause, le propriétaire du CHR
reste tenu d’une obligation de délivrer au locataire-gérant une chose conforme et de lui assurer le
caractère paisible de sa jouissance.
Pour se défendre, le locataire-gérant peut obtenir amiablement du propriétaire la mise en conformité du
fonds. S’il ne réussit pas, il peut agir en référé pour obtenir la désignation d’un expert, l’autorisation de
consigner les redevances et la réduction provisoire de leur montant en attendant le rapport de l’expert
et la décision judiciaire.
Après le dépôt du rapport d’expertise concluant à la non-conformité des matériels et installations
destinés à l’exploitation du fonds qui ne répondaient pas aux normes de sécurité devant être respectées
par un établissement recevant du public, le locataire-gérant peut :
- assigner en justice dans un délai très rapide, quelques mois, le propriétaire du CHRD en nullité ou en
résolution du contrat de location-gérance, en restitution du dépôt de garantie et du trop-perçu de
redevances ainsi qu’en paiement de dommages-intérêts pour manque à gagner et préjudices subis ;
- ou simplement solliciter la mise en conformité de l’établissement ou de l’un de ses éléments ou des
dommages-intérêts pour préjudices dont celui d’exploitation.
Ces possibilités d’actions et de recours, qui peuvent être exercées dans un délai de droit commun de
cinq ans (CA Poitiers, 5 juin 2018, n° 17/03645), sont donc de nature à dissuader les propriétaires de
CHR de mettre en location-gérance, même par imprudence, des fonds non conformes.
Attention toutefois à bien analyser l'origine de la non-conformité de l'établissement aux réglementations
applicables ! Si le locataire-gérant arrête de régler ses redevances alors qu’il est responsable des
manquements, il s’expose à un commandement de payer ses redevances et charges visant la clause
résolutoire ou en résiliation du contrat, et son expulsion.
Ainsi, un locataire-gérant ne peut pas opposer au propriétaire du CHR un arrêté de fermeture
administrative pour ne pas payer ses redevances et charges, dès lors que l’arrêté a été rendu en raison
de risques sanitaires qui lui sont imputables. Par exemple, un propriétaire de CHR avait adressé à son

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locataire-gérant un commandement de payer ses redevances et charges visant la clause résolutoire ou
en résiliation du contrat et son expulsion. Ce dernier lui a opposé la fermeture administrative de
l’établissement et la réalisation de travaux. La Cour de cassation a décidé que la fermeture temporaire
de l’établissement était motivée par l’absence d’hygiène par rapport à :
- la tenue des locaux présentant un risque de contamination, au bâtiment délabré, aux locaux sales,
aux équipements et ustensiles des meubles et au mode du fonctionnement du personnel ;
- l’absence de respect des règles d’hygiène, aux aliments servis aux consommateurs (produits de
qualité douteuse, absence de traçabilité et de rangement), au stockage et à la préparation des denrées
dans des conditions sanitaires déplorables imputables au locataire-gérant (CA Paris, 10 avril 2019,
n° 17/11987).
Il est vivement conseillé d’avoir recours à un avocat spécialiste des CHR, pour conclure ces contrats de
location-gérance qui ont tant pour le propriétaire du CHR que pour le locataire-gérant des enjeux
financiers extrêmement importants.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

24. La revue de Presse KYLIA
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Création d'un spa : doit-on prévoir un accueil ?
Le 25/10/2019
"Je prévois de construire un spa de 300 m² avec trois cabines de soins et une zone piscine,
sauna, hammam. Est-il indispensable de prévoir un accueil ?"
© GettyImages
À partir du moment où vous prévoyez trois cabines de soins, il est recommandé de prévoir un accueil,
même restreint, mais qui sera utile pour la prise de réservation, l’accueil des clients et la facturation, et
ce d’autant plus (et je vous le conseille) si vous prévoyez la possibilité d’acheter des produits
cosmétiques de la marque utilisée en cabine. Réservez donc 15 à 20 m² minimum pour cet accueil, en
pensant également aux zones de stockage (linge et produits cosmétiques) ainsi qu’aux vestiaires, qui
doivent répondre aux normes d’accessibilité pour personnes à mobilité réduite, en particulier si vous
prévoyez d’ouvrir le spa à une clientèle extérieure à l’hôtel.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

25. La revue de Presse KYLIA
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Brioche dorée repense l'expérience client avec
un nouveau concept
Le 25/10/2019
L'enseigne du Groupe Le Duff aux 443 points de vente a dévoilé le 24 octobre dernier son
nouveau concept de restauration. D'ici aux cinq prochaines années, trois axes seront
développés : la mise en avant de produits 100 % français, la diversification de l'offre et l'arrivée
de nouveaux services numériques.
© Brioche Dorée
Une offre en libre-service est développée en plus d'une production sur place.
© Brioche Dorée

26. La revue de Presse KYLIA
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Brioche dorée accueille chaque jour 270 000 clients en France
© Brioche dorée
Vincent Le Duff, directeur général de Brioche Dorée : 'Nous disposons de tous les atouts pour séduire
les consommateurs en quête de qualité et de diversité'.
La première pierre du nouvel édifice Brioche dorée a été posée en plein cœur du Marais à Paris (IVe
arrondissement), dans un espace très fréquenté par les touristes. Le changement saute aux yeux avec
une identité visuelle plus moderne, façon bistrot parisien revisité. Une grande fresque murale apparaît
également dans la salle, représentant les sites emblématiques de la capitale, afin de donner une touche
plus locale.
Le nouveau concept a pour objectif de renouveler le dynamisme d’une chaîne qui se porte bien.
Enseigne historique du Groupe Le Duff (2 milliards d'euros de CA l’an dernier), Brioche dorée accueille
chaque jour 270 000 clients en France et affirme sa présence dans 20 pays différents.
Réaffirmer son ancrage français
Au cœur d’un marché de la restauration rapide toujours plus mouvant, l’indépendant breton souhaite
séduire de nouveaux consommateurs à travers une approche client plus directe et diversifiée. “Nous
sommes très fiers de notre nouveau concept qui incarne une nouvelle génération de restaurants,
modernes, chaleureux et accessibles”, affirme Vincent Le Duff, le DG de l’enseigne, qui était présent
à Paris aux côtés d’Antoine Barreau, DG Restauration.

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Brioche Dorée souhaite valoriser en premier lieu le Made in France. Avec 86 % de matières premières
provenant de l’Hexagone, l’enseigne va afficher l’origine des produits en toute transparence. Le client
bénéficiera également d’un plus grand choix. Une offre en libre-service est développée en plus d’une
production sur place qui gagne en ouverture. Personnalisation des recettes, jus pressés à la minute,
offres éphémères élaborées avec des producteurs locaux et des MOF : l’objectif est de faire des
restaurants Brioche Dorée de “véritables lieux de vie”.
Un trafic plus fluide
Enfin, la numérisation revêt un enjeu stratégique pour l’enseigne indépendante. Désormais, elle se met
à l’heure des services 2.0 : bornes de commande pour un retrait rapide en caisse, click & collect, service
de livraison en partenariat avec les géants du secteur… Le but est d’optimiser à la fois la fluidité du
trafic et d’augmenter le nombre de passage en caisse. “Nous disposons de tous les atouts pour séduire
les consommateurs en quête de qualité et de diversité”, certifie Vincent Le Duff.
Ce nouveau concept va se déployer en France et à l’étranger dans les cinq prochaines années. Avec
l’idée claire pour Brioche Dorée de conserver sa place de leader de la restauration rapide à la française.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

28. La revue de Presse KYLIA
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A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est
un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18