Note mensuelle Bureaux Ile-de-France | Novembre 2015

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Les dernières tendances du marché des bureaux de Paris et de l'Ile-de-France.

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Note mensuelle Bureaux Ile-de-France | Novembre 2015

  1. 1. NOTE MENSUELLE BUREAUX ILE-DE-FRANCE | NOVEMBRE 2015 cushmanwakefield.fr
  2. 2. NOTE MENSUELLE BUREAUX ILE-DE-FRANCE | NOVEMBRE 2015 Note mensuelle Bureaux | 2 INTRODUCTION Si les secteurs du tourisme et du commerce sont plus particulièrement exposés, les attentats du 13 novembre dernier et l’accroissement de la menace terroriste pourraient peser sur l’activité dans son ensemble et brider la reprise, déjà modeste, de l’économie française. La Banque de France vient du reste de revoir à la baisse ses perspectives de croissance pour 2016 et 2017, tandis que le nombre de chômeurs n’a jamais été aussi important dans l’Hexagone. Le taux de chômage est certes moins élevé en Ile-de-France, mais il faudra attendre la fin de l’année 2016 pour que l’emploi y retrouve son point haut du 4e trimestre 2007¹. La morosité de la conjoncture n’empêche pas pour l’instant le marché des bureaux d’Ile-de-France d’offrir une belle résistance. Ce dernier poursuit ainsi le rattrapage entamé cet été. Près d’1,9 million de m² ont été loués ou vendus aux utilisateurs depuis janvier, un volume quasiment équivalent à celui de l’an passé à la même époque. Le mois de décembre étant traditionnellement très actif, nous pouvons donc tabler sur une demande placée supérieure aux 2, voire 2,1 millions de m² sur l’ensemble de l’année, ce qui ferait de 2015 un bien meilleur crû que ce que l’on pouvait espérer il y a quelques mois. ¹Crocis, La situation de l’emploi et de la conjoncture économique en Ile-de-France à l’automne 2015, Novembre 2015. CHIFFRES CLÉS DU MARCHÉ DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE Fin novembre 2014 Fin novembre 2015 Tendance Demande placée 1 908 331 m² 1 873 841 m² ▼ Nombre de transactions 2 681 2 807 ▲ Nombre de transactions > 4 000 m² 68 59 ▼ Part demande placée > 4 000 m² (%) 43 34 ▼ Demande placée > 4 000 m² | Part du neuf (%) 48 69 ▲ Fin 3T 2014 Fin 3T 2015 Tendance Offre disponible à moins de 6 mois (m²) 4 259 788 4 196 144 ▼ Loyer prime¹ (€/m²/an) 743 770 ▲ Loyer moyen² (€/m²/an) 398 403 ▲ La morosité de la conjoncture n’empêche pas le marché des bureaux d’Ile-de-France d’offrir une belle résistance. Avec 1,9 million de m² loués ou vendus aux utilisateurs, le volume de la demande placée est quasiment équivalent à celui de l’an passé à la même époque. ¹Loyer prime : moyenne des cinq transactions les plus élevées (valeurs faciales des transactions > 1000 m² de l'année en cours). ²Loyer moyen : moyenne des valeurs locatives de transaction (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues. Source : Cushman & Wakefield/Immostat
  3. 3. NOTE MENSUELLE BUREAUX ILE-DE-FRANCE | NOVEMBRE 2015 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE (M²) DEMANDE PLACÉE Avec 1 873 841 m² de bureaux placés en Ile-de-France, les volumes commercialisés sont en légère baisse de 2 % d’une année sur l’autre. Le nombre total de transactions (2 807 dont plus de la moitié à Paris) est quant à lui en hausse de 5 %. Si les transactions de plus de 4 000 m² ne représentent qu’un tiers de la demande placée totale (34 %), les surfaces intermédiaires restent particulièrement dynamiques : le volume placé sur des surfaces comprises entre 1 000 et 4 000 m² croît ainsi de 21 % par rapport à la même période en 2014, soutenu par l’effervescence d’un marché parisien profitant de la demande vigoureuse de certains secteurs d’activité (Internet, mode, conseil). Le Sud-Ouest continue aussi de se distinguer. Prisé par les entreprises pour ses surfaces intermédiaires (Boursorama ou FFT à Boulogne, KDS dans Noda à Issy), il l’est également pour ses plus grandes offres (La Poste dans Lemnys à Issy). Les semaines écoulées n’auront donc pas modifié les tendances observées ces derniers mois. Paris et le Sud-Ouest concentrent une bonne part de l’activité, avec 59 % de la demande placée totale et près de la moitié des transactions de plus de 4 000 m² signées en Ile- de-France depuis janvier. Ces deux marchés mis à part, le volume de la demande placée recule de plus d’un tiers par rapport à la même période en 2014. Quelques-uns des grands contributeurs habituels du marché affichent des volumes nettement en deçà de la moyenne des dix dernières années. C’est le cas de La Défense (- 29 %), du QAO (- 35 %) et plus encore du Nord (- 41 %), dont les mauvais résultats reflètent avant tout le nombre limité de très grandes transactions et la relative faiblesse de la demande émanant de certaines typologies d’utilisateurs (Industrie-distribution, etc.). Note mensuelle Bureaux | 3 RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE SELON LA TRANCHE DE SURFACE (%) 2014 2015 Source : Cushman & Wakefield/Immostat Source : Cushman & Wakefield/Immostat
  4. 4. NOTE MENSUELLE BUREAUX ILE-DE-FRANCE | NOVEMBRE 2015 TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES LE MARCHÉ EN NOVEMBRE 2015 Près de 220 000 m² de bureaux ont été placés en novembre en Ile- de-France. Le rythme de commercialisation demeure soutenu, encore une fois porté par les transactions de moins de 4 000 m² dont le nombre est, à Paris, au plus haut depuis 2007¹. Sur le segment des grandes transactions, la propension des utilisateurs à privilégier l’offre de première main ne se dément pas. Les mouvements supérieurs à 4 000 m² les plus significatifs de novembre portent ainsi sur des surfaces neuves-restructurées. Le Sud-Ouest s’illustre une nouvelle fois comme l’un des deux secteurs stars de 2015. Troisième transaction la plus importante, en taille, de l’année, la confirmation de l’installation de La Poste dans Lemnys porte la demande placée dans ce secteur à près de 260 000 m² (dont 60 % de surfaces supérieures à 4 000 m²). Ainsi, le Sud-Ouest a d’ores et déjà réalisé en 2015 l’une de ses deux meilleures performances historiques avec celle de 2007. À Paris, la prise à bail par BlaBlaCar d’une partie de #cloud.paris est la quatrième transaction supérieure à 10 000 m² signée dans le QCA depuis janvier. Ce mouvement confirme le rôle croissant des acteurs de la nouvelle économie sur le marché des bureaux parisien et leur hyper-concentration dans le cœur de la métropole (2e et 9e arrondissements en particulier). Depuis le début de 2015, les utilisateurs de cette industrie représentent ainsi 22 % du volume total de la demande placée supérieure à 800 m² de la Cité financière grâce, notamment, aux signatures de certains de ses plus beaux fleurons français et étrangers (Facebook, GEB AdoptAGuy, La Fourchette, Twitter, Oscaro, Leetchi, etc.). Leur demande se diffuse également à des quartiers centraux de Paris Centre Est, tendance dont la location par Leboncoin du 85-87 rue du Faubourg Saint- Martin dans le 10e – libéré par BETC dans le cadre de son regroupement à Pantin – est une bonne illustration. ¹À la fin d’un mois de novembre. Note mensuelle Bureaux | 4 LA POSTE LEMNYS ISSY-LES-M.(92) | 42 570 M² CASDEN BANQUE POPULAIRE CITÉ DESCARTES CHAMPS-SUR-MARNE (77) | 14 000 M² BLABLACAR #CLOUD.PARIS PARIS (75002) | 10 000 M² ANTARGAZ REFLEX COURBEVOIE (92) | 6 385 M² RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE | FIN NOV. 2015 Demande placée (m²) Évolution sur un an (%) Paris QCA 502 870 +16 Sud Ouest 259 375 +96 Autres secteurs 243 820 -13 Paris Rive Gauche 205 143 +6 QAO 182 324 -37 Paris Centre Est 139 073 +21 La Défense 113 311 -43 Nord 87 041 -38 Sud 1ère couronne 57 739 +7 Est 49 653 +67 Boucle de Seine 33 492 -17 Ile-de-France 1 873 841 -2 Source : Cushman & Wakefield/Immostat LEBONCOIN.FR 85-87 FBG SAINT-MARTIN PARIS (75010) | 5 560 M² IN EXTENSO BLACKSTAR BOULOGNE-B. (92) | 5 060 M²
  5. 5. NOTE MENSUELLE BUREAUX ILE-DE-FRANCE | NOVEMBRE 2015 Note mensuelle Bureaux | 5 ACTUALITÉS GÉNÉRALES Point sur le marché de l’investissement : 2,9 milliards d’euros ont été investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise en novembre, portant à près de 21 milliards l’ensemble des sommes engagées depuis le début de 2015 (+ 3 % sur un an). Les bureaux sont le type d’actif dont les volumes ont le plus progressé d’une année sur l’autre (+ 22 %), avec 15,2 milliards d’euros investis depuis janvier (73 % des montants engagés en France). Le mois de novembre a été dominé par la cession de quelques grands portefeuilles, comme la vente par IVG à Ares Management du portefeuille Traction et, surtout, la vente par GE Real Estate à Blackstone de ses actifs hexagonaux. Les opérations unitaires ne sont pas en reste : parmi les plus significatives du mois figurent l’acquisition par Amundi du 3-5 rue Saint Georges (Paris 9e) ou la vente à Gecina de la Tour Van Gogh (Paris 12e). Hors de Paris, les principales transactions sont concentrées en 1ère couronne, où Tishman Speyer a par exemple acquis Area Prima à Châtillon et Hines la Tour Ex-Libris à La Défense. Nouvelles étapes décisives pour le réseau de transport d’Ile-de- France : les travaux de prolongement de la ligne E du RER (« Eole ») ont débuté à Mantes-la-Jolie après six années d’études et de concertation. L’ensemble du chantier devrait être achevé d’ici 2022, permettant de réduire très nettement les temps de parcours entre les Yvelines et La Défense, mais aussi de mieux relier l’ouest de l’Ile- de-France et quelques hubs régionaux (Roissy CDG, etc.) grâce à la connexion avec les lignes du Grand Paris Express. Ce dernier projet vient par ailleurs de connaître un nouveau coup d’accélérateur. Ainsi, le conseil de surveillance de la Société du Grand Paris a tout juste approuvé les trois dernières opérations d’investissement pour un montant total de 8 milliards d’euros (la ligne 17 Nord entre Le Bourget et Le Mesnil-Amelot, la ligne 15 Est entre Saint-Denis Pleyel et Champigny et la ligne 18 entre Orly et Versailles), signifiant que l’ensemble du projet est désormais lancé. Focus sur les temps de déplacement entre domicile et travail : le ministère du Travail vient de publier une étude¹ qui compare les temps de déplacement domicile-travail en France entre 1998 et 2010. Sur la période, le nombre d’actifs faisant un trajet de plus d’1h30 par jour est devenu supérieur à celui des actifs faisant un trajet de moins de 15 minutes. Par ailleurs, la durée moyenne du trajet effectué par les Français pour se rendre à leur travail et revenir à leur domicile a augmenté de 10 minutes, s’élevant à 50 minutes en 2010 (68 minutes en région parisienne). Si les déplacements domicile-travail ne sont pas cités comme principale source de fatigue (15 %, contre 38 % pour la pénibilité du travail ou 60 % pour l’intensité du rythme de travail), leurs effets sur la santé sont tout de même notables dans les régions où les temps de trajet sont les plus longs, comme l’Ile-de-France. ¹http://travail-emploi.gouv.fr/etudes-recherches-statistiques-de,76/etudes-et-recherches,77/publications-dares,98/dares- analyses-dares-indicateurs,102/2015-081-les-temps-de-deplacement,19051.html MONTANTS INVESTIS EN BUREAUX EN FRANCE (MDS €)* 14,0 18,2 19,5 10,3 5,3 6,7 12,3 10,0 9,7 14,4 15,2 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Fin nov. Source : Cushman & Wakefield/Chiffres incluant les ventes utilisateurs. RÉPARTITION DES ACTIFS SELON LE TEMPS DE TRAJET DOMICILE-TRAVAIL (%)* Source : Dares/*En France métropolitaine. 17 22 33 16 12 14 21 31 19 16 Moins de 15 mn De 15 à moins de 30 mn De 30 mn à moins d'1 h D'1h à moins d'1h30 1h30 et plus 1998 2010 Future gare de Champigny-Centre/©Société du Grand Paris.
  6. 6. NOTE MENSUELLE BUREAUX ILE-DE-FRANCE | NOVEMBRE 2015 Note mensuelle Bureaux | 6 LES SECTEURS DE BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE Sud Ouest Sud Est Quartier des Affaires de l’Ouest (QAO) Boucle de Seine Nord Paris Rive Gauche Paris QCA Paris Centre Est La Défense
  7. 7. Note mensuelle Bureaux | 7 Toute représentation, reproduction ou traduction intégrale ou partielle, faite sans le consentement de Cushman & Wakefield ou de ses ayants droits ou ayants cause est illicite (art.L122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constituerait une contrefaçon sanctionnable par les articles L335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Seules sont autorisées les copies ou reproductions prévues par l’article L122-5 du Code de la propriété intellectuelle et notamment celles réservées à l’usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective. Ce document est non contractuel. Les informations qui y figurent sont fondées sur des éléments que nous pensons être fiables. Par conséquent, Cushman & Wakefield ne saurait être tenu pour responsable en cas d’erreur ou inexactitude survenue sur tout ou partie de son contenu. ©2015 Cushman & Wakefield, Inc. Tous droits réservés.
  8. 8. Cushman & Wakefield France 21 rue Balzac 75008 Paris cushmanwakefield.fr CONTACTS Ludovic Delaisse Directeur département Bureaux | Pôle Développement Cushman & Wakefield France Tél : +33 (0) 1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com David Bourla Responsable Études et Recherche Cushman & Wakefield France Tél : +33 (0) 1 53 76 91 91 david.bourla@cushwake.com

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