Les avantages de la société civile immobilière

1. CONFERENCE N°5

2. LE GROUPE NS CONSEILS PATRIMOINE ET FINANCE
1er cabinet normand
certifié AFNOR ISO 22 222
et parmi les 10 premiers cabinets français
5 centres d’expertise
EVREUX – LILLE – ROUEN – PARIS – LE HAVRE

3. L’entreprise
LE GROUPE NS CONSEILS PATRIMOINE ET FINANCE
Notre Mission:
Aider nos clients à organiser les interactions juridiques, financières, familiales,
sociales, et fiscales, des différents postes de leur patrimoine privé et
professionnel.
Notre objectif :
Une gestion sur mesure de leur Patrimoine.
Notre philosophie :
‘’Agir avec loyauté, compétence, diligence et indépendance au mieux des
intérêts de nos clients, tout en préservant le secret professionnel.’’
Nos chiffres :
• plus de 700 clients en gestion de patrimoine
• Plus de 1 300 comptes gérés, (personne physique, personne morale….)
• plus de 175 millions € d’encours sous gestion (courtage, co-courtage, gestion dédiée, …)

4. La Société civile:
un outil privilégié, oublié et peu utilisé !
Le secret d’une bonne gestion de son patrimoine …

5. SOCIETE CIVILE : Un cadre légal bien définit
L’ensemble des textes légaux relatifs spécifiquement aux sociétés civiles
est regroupé sous le chapitre II du Titre IX du Livre III du code civil (articles
1845 à 1871).
Le Titre IX du Livre III traite des sociétés en règle générale.
La société civile, au-delà de ses règles propres, répond aux règles
impératives de constitution des sociétés :
« La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent
par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur
industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui
pourra en résulter » (C. civ. art. 1832, al 1er).
La société civile ne peut donc pas être constituée par moins de deux
associés.
Si concentration de l’ensemble des parts en une seule main au cours de la
vie de la société : pas de dissolution de plein droit, délai d’un an pour
régulariser. Au-delà, tout intéressé peut demander la dissolution.

6. Activité civile ?
La loi ne donne aucune définition de l’activité civile.
« Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de
leur forme, de leur nature, ou de leur objet. »
(article 1845, alinéa 2 du code civil)
L’activité civile se détermine donc par opposition aux actes de commerces, ces derniers étant définis par le
code de commerce (articles L.110-1 et L.110-2 du code du commerce).
Une société ne peut être civile que si son objet est lui-même civil.
Mais c’est l’activité effective qui détermine la nature de la société et non l’objet social porté dans les statuts.
Sur ce point les tribunaux sont fondés à rechercher si les énonciations contenues dans les statuts concordent
avec le but réel de la société (Cass. 3ième civ. 5-7-2000 n°1088 : RJDA 11/00 n°1001).
L’objet social doit être inscrit dans les statuts conformément à l’article 1835 du code civil. Il détermine
l’étendue de l’activité exercée par la société.
Par principe, les associés déterminent l’objet social de leur choix et sont libres quant à la formulation.
Néanmoins :
• L’objet doit être réel et, concernant les sociétés civiles, à portée civile ;
• L’objet social doit être suffisamment explicite et ne pas avoir une portée trop générale telle que : « toute
opération de nature civile » ;
• L’objet doit être licite (art. 1833 C. civ) ;
• L’objet doit être constitué dans l’intérêt commun de l’ensemble des associés.
ACTIVITE CIVILE ET OBJET SOCIAL

7. OBJET SOCIAL : QUELS TYPES DE SOCIETES CIVILES ?
Sociétés
civiles
Immobilier
De portefeuille
Professionnelles

8. • Les sociétés civiles sont
structurellement soumises aux
dispositions de l’article 8 du
CGI.
• Elles sont soumises par défaut
au régime d’imposition des
sociétés de personnes et leur
résultat est imposé à l’impôt
sur le revenu entre les mains
de leurs associés.
Imposition à
l’impôt sur le
revenu
• Les résultats sont déterminés,
déclarés et vérifiés au niveau
de la société elle-même, mais
ils sont imposés au nom des
associés, chacun pour la
quote-part qui lui revient.
• La société accomplit les
formalités déclaratives, mais
ce sont bien les associés eux-
mêmes qui paieront l’impôt.
• L’imposition est différente
selon que l’associé est une
personne physique ou une
personne morale.
Régime de la
semi
transparence
•Les société civile est désormais
dite « opaque » :
•Les obligations fiscales reposent
intégralement sur la société qui se
charge de déclarer, justifier, et
payer l’impôt ;
•La société doit tenir une
comptabilité d’engagement avec
des conséquences fiscales pour la
détermination du résultat :
déduction des frais d’acquisition
des biens, amortissement des
immeubles, etc..
•En cas de cession d’un bien
immobilier, application du régime
des plus ou moins values
professionnelles.
•Application d’un taux d’IS à
33,33%, sauf conditions du taux
réduit à 15% sur une fraction de
bénéfice inférieur à 38 120 € (art.
219 du CGI).
•Lors du changement de régime
fiscal, des droits et taxes à titre
onéreux sont exigibles sur les
apports purs et simples qui ont
été faits à la société pour un
associé (personne physique ou
morale) non soumis lui-même à
l’IS (CGI art. 809-II / BOI-ENR-
AVS-20-40). Les droits sont
perçus sur la valeur vénale des
biens à la date du changement.
impôt sur les
sociétés
QUEL REGIME FISCAL

9. Sociétés civiles à objet immobilier
Société civile de
location : les plus
fréquentes, crées par
des particuliers en vue
de l’acquisition et de la
location de biens
immobiliers ;
Sociétés civiles de
placement immobilier
(SCPI) : crées par des
investisseurs
institutionnels qui font
appel public à l’épargne ;
Sociétés civiles d’attribution : les
parts sociales donnent droit aux
associés de se faire attribuer en
toute propriété ou en jouissance une
fraction des immeubles construits
ou acquis par la société ;
Sociétés civiles de
construction vente qui,
bien que réalisant des
opérations à caractère
commercial, bénéficient
d’un régime fiscal de
faveur.

10. Exemple de schéma
d’optimisation immobilier
SCI
FAMILLIALE
XY €
Détention des parts de la Société
Les parents sont minoritaires
Les enfants sont Majoritaires
Gestion des comptes courants
d’associés
Les parents font un apport en
compte courant d’associé de X€
XY €
Financement bancaire de Y € ou NON
Option fiscale : Impôt sur les sociétés ou Impôt sur le revenus ?

11. Fiscalité des Revenus fonciers IMPOT SUR LE REVENU
TRAITMENT FISCAL
Entrée Sortie
Loyers 19 074 € Intérêts d’emprunt 1 500 €
Taxe Foncière + frais
de gestion
2 455€
Amortissement 0 €
Assurance immeuble 300 €
Travaux 3 000 €
Résultat Brut 11 819 €
Impôt sur le Revenu (TMI 30%) 3 546 €
CSG CRDS (15,50%) 1 832 €
Résultat Net 6 441 €
Compte courant de la SCI
Entrée Sortie
Loyers 19 074 € Remboursement
d’emprunt
4 176 €
Taxe Foncière 2 455€
Gestion 0 €
Assurance Loyer Impayé 0 €
Assurance immeuble 300 €
Travaux 3 000€
Résultat Brut 9 143 €
Impôt sur le Revenu (TMI 30%) 3 546 €
CSG CRDS (15,50%) 1 832 €
Résultat Net 3 765 €
Exemple : Immobilier d’une valeur de 150 000 € / Apport 100 000 € crédit 50 000 €
L’ excédant de trésorerie servira à
rembourser le compte courant associé
100 000 € / 3 600 € = 27 ANS et 9 mois

12. Fiscalité des Revenus fonciers IMPOT SUR LES SOCIETES
TRAITMENT FISCAL
Entrée Sortie
Loyers 19 074 € Intérêts d’emprunt 1 500 €
Taxe Foncière + Frais
de gestion
2 455€
Amortissement 7 500 €
Assurance immeuble 300 €
Travaux 3 000 €
Résultat Brut 4 319 €
Impôt Société à 15 % 648 €
Résultat Net 3 671 €
Compte courant de la SCI
Entrée Sortie
Loyers 19 074 € Remboursement
d’emprunt
4 176 €
Taxe Foncière + Frais
de gestion
2 455€
Assurance immeuble 300 €
Travaux 3 000€
Résultat Brut 9 143 €
Impôt Société à 15 % 648 €
Résultat Net 8 495€
Exemple : Immobilier : 150 000 € / Apport 100 000 € crédit 50 000 €
L’ excédant de trésorerie servira à
rembourser le compte courant associé
100 000 € / 8 000 € = 12 ANS et 6 mois

13. • L’objet exclusif de ces sociétés est
la détention et la gestion d’un
portefeuille de valeurs mobilières.
• Elles doivent être distinguées d’une
société de gestion de portefeuille,
entreprises d’investissement
agissant pour compte de tiers.
• L’intérêt d’une telle société est de
dissocier la propriété du portefeuille
de sa gestion.
Sociétés civiles de
portefeuille
• Permet à des personnes physiques
exerçant une profession libérale
réglementée d’exercer en commun
leur activité.
• Seule une 20aine de professions
libérales peut actuellement
constituer des sociétés civiles
professionnelles : architecte, avocat,
notaire, médecin, vétérinaire,
commissaire aux comptes, huissier,
géomètre, etc…
Sociétés civiles
professionnelles

14. Les avantages de la société civile de portefeuille
• La société civile compte parmi les outils privilégiés d’une bonne gestion
patrimoniale. Mais elle est aussi un excellent vecteur de sa transmission. En
effet, la constitution d’une société civile avec la ou les personnes auxquelles
on souhaite transmettre un bien déterminé (parents, enfants,…) permet de
réaliser cette transmission avec souplesse en réalisant de la sorte un
partage » sélectif « . Combinée à d’autres techniques patrimoniales
(démembrement de propriété par exemple), la société civile permettra de
valoriser le patrimoine, qu’il soit mobilier ou immobilier.
• Les sociétés civiles de portefeuille sont moins répandues. Elles constituent
pourtant un outil de gestion et de transmission intéressant, du moins pour
ceux qui possèdent un portefeuille important de valeurs mobilières.
• La société civile de portefeuille est une personne morale qui possède des
valeurs mobilières (Sicav, actions, obligations, parts de Sarl, etc.). C’est une
société en principe « transparente » : les revenus sont imposés au nom des
associés au prorata de leur quote-part de capital. Mais elle peut aussi opter
pour l’impôt sur les sociétés (IS).
• Dans tous les cas, elle doit se conformer rigoureusement aux obligations
comptables et légales. Ce qui génère d’ailleurs des coûts de fonctionnement
non négligeables, qu’il faut prendre en compte avant de créer ce type de
structure. Mais les avantages sont nombreux.

15. POURGÉRERENCOMMUN
• Lorsqu’une personne
donne ou lègue un
portefeuille de
valeurs mobilières,
celui-ci est possédé
en indivision par les
bénéficiaires de la
donation ou de la
succession. Ce qui
exige l’unanimité
pour toutes les
décisions de vente ou
d’achat et entraîne
des difficultés de
fonctionnement.
Autre inconvénient :
tout héritier peut
exiger la liquidation
du portefeuille pour
récupérer sa part.
Avec le risque de
vendre à un mauvais
moment…
• Dans une société
civile, les héritiers ou
donataires sont
seulement
propriétaires indivis
des parts sociales. Le
pouvoir de gestion
quotidienne
appartient au gérant.
Et si un héritier veut
quitter l’indivision, il
peut revendre ses
parts, sans que cela
entraîne la vente du
portefeuille dans de
mauvaises
conditions.
LATRANSMISSION
• Les droits de
donation ou de
succession sont
calculés sur la
valeur des biens au
jour de la
transmission, en
l’occurrence la
dernière cotation
quand il s’agit de
Sicav ou Fcp.
• Si ces valeurs
mobilières sont
détenues par une
société civile, ce
sont les parts de
cette société civile
qui font l’objet de la
transmission. Et
ces parts sont, par
définition, moins
liquides et moins
facilement
négociables que
des Sicav ou Fcp.
On peut donc
appliquer une
décote (environ
10%) par rapport à
la valeur
mathématique du
portefeuille détenu.
Le même procédé
est d’ailleurs admis
par l’Administration
pour les SCI.
Le montant de
l’impôt est donc
réduit en
conséquence.
L’ÉTALEMENTDESDROITS
• Les héritiers directs
peuvent demander
l’étalement sur dix
ans des droits de
succession quand
50% au moins du
patrimoine sont
constitués de biens
non liquides,
moyennant le
paiement d’un
intérêt.
• Au contraire des
valeurs mobilières,
les parts d’une
société civile sont
considérées comme
des biens non
liquides. Les
héritiers pourront
ainsi bénéficier de
l’étalement sur
trois ans.
• Certes, ils devront
payer l’intérêt légal
mais le portefeuille
pourra être liquidé
progressivement
dans de bonnes
conditions
RECULERLEPAIEMENT
• Il arrive souvent
que le conjoint
survivant (ou toute
autre personne)
conserve l’usufruit
de biens transmis
lors d’une
succession. Dans ce
cas, les héritiers
nus propriétaires
peuvent différer le
paiement des droits
jusqu’au décès de
l’usufruitier. A
condition toutefois
que les biens ne
fassent l’objet
d’aucune mutation.
Ce qui est
difficilement
envisageable dans
le cas de valeurs
mobilières qui
exigent des
arbitrages
fréquents.
• On peut, en
revanche,
facilement
respecter cette
condition dans une
société civile de
portefeuille. Les
biens transmis sont
les parts sociales et
non pas les titres,
qui, eux, peuvent
être gérés
librement dans la
société. A charge
pour les héritiers de
conserver leurs
parts sociales pour
bénéficier du report
des droits.
LANUE-PROPRIÉTÉ
•Transmettre la nue-
propriété de son
patrimoine et en
conserver l’usufruit
pour vivre constitue
un bon moyen de
préparer sa
succession. Mais dans
le cas d’un
portefeuille de
valeurs mobilières, le
pouvoir de décision
appartient au nu-
propriétaire. Les
revenus de
l’usufruitier peuvent
donc diminuer en
fonction des décisions
d’arbitrage prises par
les nus propriétaires,
qui peuvent être
tentés de réaliser des
actifs.
•Imaginons que les
valeurs mobilières
soient détenues au
sein d’une société
civile, dont « X » est
gérant statutaire. Il
peut transmettre la
nue-propriété des
parts de cette société
tout en conservant le
pouvoir de gestion. Il
pourra ainsi préserver
ses intérêts
d’usufruitier et éviter
tout blocage de
fonctionnement.

16.  Constitution d’une société civile et échange de droits démembrés
Conséquence ?
En cas de décès de monsieur, madame X reste usufruitière de ses parts
de monsieur et pleine propriétaire ses parts !
Aucun droit de succession à payer pour Madame X qui conserve
néanmoins la jouissance du bien immobilier.
Au plan civil, l’échange ne constitue pas une libéralité, mais une
opération à titre onéreux => pas de réduction possible.
Coût fiscal ?
Le seul coût est un droit de mutation à titre onéreux :
« Lorsqu'elles interviennent dans les trois ans de la réalisation définitive de
l'apport fait à la société, les cessions de parts sociales, dans les sociétés dont
le capital n'est pas divisé en actions, sont considérées, au point de vue fiscal,
comme ayant pour objet les biens en nature représentés par les titres cédés »
Est donc soumis au droit de 5% le lot le plus faible, ainsi que l’éventuelle
soulte (art. 684 du CGI).
CAS DU DEMEMBREMENT DES PARTS

17.  Droits pécuniaires de l’usufruitier et du nu-propriétaire
CAS DU DEMEMBREMENT DES PARTS
La position de l’administration
L’administration fiscale a eu à se positionner dans le cadre de l’imposition
du bénéfice d’une société en semi-transparence.
Dans 2 instructions fiscales du 17 novembre 1999 et du 24 mars 2007*,
reprises au BOFIP sous la référence BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20,
l’administration fiscale précise sa définition des droits de chacun :
- l’usufruitier a droit au bénéfice courant de l’exploitation (revenus
fonciers, dividendes, intérêts, etc…) ;
- le nu-propriétaire a droit à la quote-part du résultat correspondant aux
profits exceptionnels (cession d’éléments d’actifs immobilisés…) ;
- le nu-propriétaire est seul fondé à prendre en compte la quote-part des
déficits de la société correspondant à ses droits.
Possibilité de déroger par convention entre les parties à condition : qu’elle
ait été conclue ou insérée dans les statuts avant la clôture de l’exercice aux
termes d’un acte régulièrement enregistré, ayant date certaine.
* BOI 4 F-2-99, n°210 / BOI 5 D-2-07, n°43

18.  Droits pécuniaires de l’usufruitier et du nu-propriétaire
CAS DU DEMEMBREMENT DES PARTS
En résumé
USUFRUITIER NU-PROPRIETAIRE
Principes
d’imposition
(Rappel :
imposition des
bénéfices au
nom des
membres de la
société, qu’il y
ait ou non
distribution)
Par défaut
Les droits financiers détenus pas
l’usufruitier permettent de
l’assujettir à l’IR
Les droits correspondent au
bénéfice courant de l’exercice
Supporte l’impôt à raison des
résultats qui ne sont pas imposés au
nom de l’usufruitier : soit en pratique
des résultats exceptionnels
Seul fondé à imputer les pertes de
l’exercice
Dérogation
conventionnelle
?
Possible sous conditions :
- conclue ou insérée dans les statuts avant la fin de l’exercice ;
- au sein d’un acte enregistré à la recette des impôts dont relève la société,
afin de lui donner date certaine
Distribution
Par défaut
Droit au dividende provenant du
résultat distribuable de l’exercice ou
des exercices précédents en attente
d’affectation (Report à nouveau)
Droit aux réserves distribuées
(fondement jurisprudentiel Cass.
Com., 31 mars 2009 n°08-14.053)
Dérogation
conventionnelle
?
Possible sous conditions :
- conclue ou insérée dans les statuts avant la fin de l’exercice ;
- au sein d’un acte enregistré à la recette des impôts dont relève la société,
afin de lui donner date certaine

19. SOCIETE CIVILE vs CONTRAT DE CAPITALISATION

20. Aujourd’hui, notre cabinet est membre d’une coopérative de Services A la Personne, la MDSAP, qui
permet à nos clients de bénéficier de 50% de réduction ou crédit d’impôt sur le revenu sur les
sommes versées au titre des services à la personne, dans le cadre de la loi Borloo.
Grâce à notre connaissance de leurs besoins et de nos compétences administratives, nous sommes en
mesure de leur faciliter la vie et de les soulager de nombreuses obligations administratives
personnelles directement à leur domicile.
Parmi les principales prestations que nous proposons :
• Assistance en matière déclarative fiscale et sociale
- Déclaration de revenus, d’ISF et sociales
• Assistance à la gestion des finances personnelles
- Suivi de trésorerie personnelle
- Analyse et suivi des contrats en cours
• Assistance et correspondance personnelle
- Relation avec les compagnies d’assurances
- Démarches administratives (demande d’une allocation,…)
• Reconstitution de carrière avant le départ en retraite