earlegal #8 Comment encadrer vos locations et ventes immobilières à distance ?

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COMMENT ENCADRER VOS LOCATIONS ET VENTES
IMMOBILIÈRES À DISTANCE?
Liège, 7 mai 2021
Virginie BEUMIER
Alexandre CASSART

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Groupe Larcier / Lexing
Présentation et logistique
Présentation co-organisée par Groupe Larcier et Lexing Belgium à
Liège
La présentation vous est envoyée par courriel
Les vidéos sont disponibles en ligne quelques semaines plus tard :
Un fil rouge
Quatre questions
2

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Petit sondage
3
Qui êtes-vous ?
 Un particulier?
 Un agent immobilier?
 Un entrepreneur?
 Un architecte ?
 Une autorité publique ?
 Autre ?

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1. Quelles sont les
règles encadrant la
contractualisation
des ventes
immobilières ?
(rappel)
4 questions abordées

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2. Comment conclure
des contrats
immobiliers à
distance ?

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3. Quel est
l’impact de la
réforme du droit
de la preuve sur
les contrats
immobiliers ?

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4. Quels sont les
points d’attention
avant d’organiser
des visites
virtuelles ou de
recourir aux
drones ?

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Fil rouge
8
•Marie et Pierre
•30 et 35 ans
•Professeur d’anglais et menuisier
•Propriétaires d’une maison et d’un appartement en Belgique
• Expatriés en Angleterre depuis 1 ans
•Souhaiteraient vendre leur maison et mettre leur appartement en
location

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1. Quelles sont les règles encadrant la contractualisation
des ventes immobilières ? (bref rappel)

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Principes - Etapes
Annonce immobilière  Invitation à remettre une
offre (pas une offre)
Mentions/documents obligatoires au moment de l’annonce
Offre par un candidat acquéreur
Conditions éventuelles
Acceptation de l’offre par le vendeur
Négociation et signature d’un compromis de vente
Reprenant généralement les conditions prévues dans l’offre
Délai de X semaines
Récolte des dernières formalités – négociation de
l’acte
Passation de l’acte authentique
10

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Principes
Peu importe la qualification (le nom) donné aux documents fournis
(promesse de vente, promesse d’achat, compromis, acte de vente sous seing
privé….)
Ce qui compte (en théorie) :
11
Chose Prix

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Jurisprudence
S’écarte parfois (de plus en plus) des conditions prévues par le Code
civil
Attention des juges sur l’accord des parties sur l’ensemble des
éléments essentiels du contrat
Qu’est-ce qui est essentiel ? Peut dépendre des circonstances
Responsabilité des vices cachés, modalités de paiement, situation
hypothécaire, date de transfert, situation urbanistique…
Particulièrement problématique vu l’accélération des ventes (offre
formulée sans visite du bien, offre alors que les dossiers sont
incomplets…)
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Complexité grandissante des actes
Titre de propriété (ou déclaration de succession)
Plan de géomètre
Servitudes, mitoyenneté
Contrat de bail (si loué) – Documents de copropriété (avant signature du
compromis)
Certificat PEB (au moment de l’annonce)
Attestation de non pollution du sol (avant signature du compromis)
Certificat de contrôle électrique (avant l’acte)
Destination urbanistique la plus récente du bien (dans l’annonce)
Attestation citerne mazout (+ de 3000l)
DIU (à l’acte)
…
13

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2. Comment conclure des contrats immobiliers à
distance?
14

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Comment conclure des contrats immobiliers à distance?
Contrats de ventes immobilières
Contrats de bail
15

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A. Comment conclure des contrats de vente immobilière à distance?
Principe : caractère consensuel de la vente
La vente est définie par le Code civil comme étant « une convention
par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer »
(article 1582 du Code civil).
L’article 1583 du Code civil précise qu’elle « est parfaite entre les
parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du
vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la
chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé »
16
Vente parfaite dès qu'il y a accord
sur la chose et le prix

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A. Comment conclure des contrats de vente immobilière à distance?
En matière de vente immobilière :
Compromis de vente (acte sous seing privé)
Acte authentique (devant notaire)
17
Ces deux étapes peuvent-elles être réalisées
entièrement à distance?

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Un compromis de vente peut-il être conclu à distance?
En pratique :
La formation en tant que telle de la vente
Distinction entre :
La preuve de la vente
18
Ok sur le plan
des principes

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Réforme du droit de la preuve – application dans le temps
Loi du 13 avril 2019 portant création d'un Code civil et y insérant un livre
8 « La preuve »
Entrée en vigueur : 1er novembre 2020
Pas de régime de transition spécifique :
19
 Entre parties contractantes : application du nouveau
régime aux contrats conclus à partir du 1er novembre 2020
 Preuve des faits / à l’égard des tiers : nouveau régime
directement applicable

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Preuve de la vente conclue par voie électronique
• Principe : prééminence de l'écrit pour les actes juridiques > 375
EUR (Art. 1341 C.c.) : preuve par présomptions et témoins écartée
Exceptions :
- commencement de preuve par écrit (art. 1347 C.c.) => élargit les
modes de preuve autorisés
- preuve par ou contre entreprises (1348bis C.c.)
Ecrit exigé par 1341 peut être un acte authentique ou un acte sous
seing privé
20
Un échange de SMS ou d'e-mail peut-
il constituer un acte sous seing privé?

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Un échange de SMS ou d'e-mail peut-il constituer un acte sous seing
privé?
Acte sous seing privé (1322 C.c.) :
Écrit
Signature
Ecrit : " un écrit est un ensemble de signes alphabétiques ou de tous
autres signes intelligibles apposés sur un support permettant d’y accéder
pendant un laps de temps adapté aux fins auxquelles les informations
sont destinées et de préserver leur intégrité, quels que soient le support
et les modalités de transmission " (Art. XII.15, §2, 1° CDE)
21

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Un échange de SMS ou d'e-mail peut-il constituer un acte sous
seing privé?
Signature
 Loi du 21 juillet 2016 : signature simple / avancée / qualifiée
 Article 1322, al 2 C.c. : fonctions de la signature
 Identifier la personne
 Garantir l'intégrité du contenu de l'acte
22

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En pratique
Conclusion du contrat en ligne et signature électronique
qualifiée? Ok => vaut signature manuscrite = acte sous seing privé
Document scanné et signé joint aux échanges d'e-mails? signature
électronique simple => pouvoir appréciation juge => mode de
transmission suffisamment de garanties pour s’assurer que celui dont
la signature figure sur le document l’a effectivement signé. (Peu
jurisprudence : oui)
SMS ou échange d'e-mail? Ne répond pas à l'exigence
d'imputabilité ni d'inaltérabilité (Mons, 26 juin 2001, J.L.M.B.,
2004, p.186.)
23

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SMS/ E-mail peuvent-ils néanmoins constituer un commencement
de preuve par écrit au sens de l'article 1347 C.c.?
Jurisprudence pas unanime
Large courant jurisprudentiel < Cour d'appel d'Anvers y répondait par la
négative
o Art.XII.15 CDE : consacre le principe de l'équivalence fonctionnelle
o Art.XII.16 CDE : énonçait une série d'exceptions à ce principe, notamment
concernant la vente d'un bien immobilier
24

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SMS/ E-mail peuvent-ils néanmoins constituer un
commencement de preuve par écrit au sens de l'article 1347 C.c.?
Insécurité juridique => loi du 20 septembre 2018 :
Modification de l'article XII. 16 CDE : théorie équivalence fonctionnelle devient la
règle, même dans les catégories visées à l'article XII.16. CDE sauf si le juge "constate
l’existence d’obstacles pratiques à la réalisation d’une exigence légale ou
réglementaire de forme dans le cadre du processus de conclusion d’un contrat par
voie électronique" .
Pouvoir un contrôle du juge
Définition d'obstacles pratiques?
25
SMS / E-mail = Commencement de preuve par écrit
(Acte écrit/ émane celui à qui on l'oppose/ rend vraisemblable le fait allégué)

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Quid de la passation de l'acte authentique?
Loi pot-pourri V du 24 juillet 2017 : possibilité de passer des actes
notariés par vidéoconférence (Art. 9,§3 de la loi de Ventôse).
En pratique :
Signature du compromis à distance
Vidéoconférence entre les 2 parties qui sont chacune chez leur
notaire respectif
Procuration authentique enregistrée gratuitement à distance et
exempte de droit d'écriture
Documents à remettre au préalable envoyés avant par la poste
(certificat PEB, clefs,..)
26

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B. Conclusion de contrats de bail à distance
Contrat de bail valablement formé dès qu'il y a accord des parties sur
la chose et le prix.
• Principe : bail de droit commun peut être conclu verbalement
• Exception : bail de résidence principale : exigence d'un écrit
comportant certaines mentions
27
Un contrat de bail portant sur la résidence
principale du preneur peut-il être conclu par
voie électronique?

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Un contrat de bail de résidence principale peut-il être conclu par
voie électronique?
Oui, MAIS ... Tout dépend de la voie utilisée.
 Sites internet immobiliers proposent la conclusion de contrats de
bail à distance de A à Z : visites /signature du contrat via ITSME / Etats
des lieux / Enregistrement via MyRent
q Via documents scannés joints à un échange d'e-mails?
 Via SMS / E-mails / WhatsApp ?
28

❝
3. Quel est l'impact de la réforme du droit de la preuve
sur les contrats immobiliers?
29

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La réforme du droit de la preuve
• Loi du 13 avril 2019 portant création d'un Code civil et y
insérant un livre 8 " La preuve"
• Entrée en vigueur : 1er novembre 2020
• Objectif : adapter le droit de la preuve au monde
(numérique) actuel
30

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Modifications impactant la conclusion des contrats immobiliers
Augmentation du plancher pour la preuve réglementée;
Prise en considération de la valeur de l'acte juridique et
précisions apportées aux contrats à prestations successives;
Nouvelle définition claire de l'écrit et de la signature pour
intégrer les modes de preuve numériques ;
Prise en compte de la preuve dans l'environnement numérique:
contrats sous forme numérique et ancien article 1325 C.C.
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Preuve libre et augmentation du plancher pour la preuve
réglementée
Principe : preuve libre
Art. 8.8. : "Hormis les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut
être apportée par tous modes de preuve".
Exception : preuve réglementée
Art. 8.9. : " § 1er. L'acte juridique portant sur une somme ou une valeur
égale ou supérieure à 3.500,00 euros doit être prouvé par les parties par
un écrit signé (…)"
Régime de la preuve libre :
° Actes < 3500 EUR (Petits garages, emplacements de parking,..)
° Contre ou entre entreprise (sauf art. 8.11. §1er, al. 3)
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Prise en considération de la valeur de l'acte juridique et précisions
apportées aux contrats à prestations successives;
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Ancien régime Nouveau régime
Art. 1342 et S. : " La règle ci-dessus
s'applique au cas où l'action contient,
outre la demande du capital, une
demande d'intérêts qui, réunis au
capital, excèdent la somme de 375
EUR. ".
Art. 8.9. : "(…)
§2. En cas de demande en justice,
la valeur à prendre en considération est
celle de l'acte juridique qui fonde la
demande.
§ 3. Pour les contrats à exécution
successive, la valeur à prendre en
considération est la valeur totale des
rémunérations des prestations pour une
durée maximale d'une année. (…) ".
Valeur de la
demande
Valeur de l'acte
juridique
Ex. : contrats de bail –
addition des loyers

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Nouvelle définition claire de l'écrit et de la signature pour intégrer
les modes de preuve numériques
Définition claire de l'écrit et de la signature
Art.8.1.,2°
"Signature : un signe ou une suite de signes tracés à la main, par voie
électronique ou par un autre procédé, par lesquels une personne
s'identifie et manifeste sa volonté."
Suppression de la fonction de garantie de l'intégrité du contenu de
l'acte de la signature
équivalence maximale de la preuve papier et électronique
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Prise en compte de la preuve dans l'environnement
numérique: contrats sous forme numérique et ancien article 1325
C.C.
Exigence d'une pluralité d'originaux satisfaite pour les contrats
conclus sous forme électronique si :
Répond définition écrit
Procédé permet à chaque partie de disposer d’un exemplaire écrit ou d’y avoir
accès
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Take Home Message
Le contrat peut être conclu même sans signature manuscrite
Un SMS, email, WhatsApp,… peut vous engager
Une signature électronique qualifiée vous engagera à coup sûr
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Quels sont les points d’attention avant d’organiser des
visites virtuelles ou de recourir aux drones ?
1. Visites virtuelles
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Une bonne photo fait vendre
Photographie, Home Staging, visites virtuelles…
Autant d’œuvres protégées par le droit d’auteur
Qu’est-ce que le droit d’auteur ?
Un droit qui protège l’auteur d’une œuvre et lui donne des prérogatives sur
l’exploitation de son œuvre
Il faut une œuvre « originale »
Une création intellectuelle propre à son auteur
Une certaine contrainte technique est autorisée mais elle ne doit pas être
exclusive
Durée « limitée »  70 ans après la mort de l’auteur
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Prérogatives conférées par le droit d’auteur
Droits patrimoniaux  Permettent l’exploitation économique de
l’œuvre
Reproduction
Copie
Numérisation
Adaptation
Reprise partielle
Communication au public
Prêt, location
Distribution
Exceptions existent
Les droits patrimoniaux peuvent être cédés contractuellement
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Prérogatives conférées par le droit d’auteur
Droits moraux  Protègent la « part » de personnalité que l’auteur
injecte dans l’œuvre
Droit de divulgation
Droit de paternité
Droit au respect de l’intégrité de l’œuvre
Peut pas céder contractuellement un droit moral, mais on peut
contractuellement renoncer à l’exercer
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Contractualisation
Auteur très protégé
Faut un écrit, très clair par rapport à ce qui est cédé
Préciser si cession ou licence, les modes d’exploitation concernés, la
rémunération, l’étendue géographique et temporelle, la rémunération
Exigences formelles moins importantes pour les contrats
De création sur commande qui relèvent du secteur non culturel ou du secteur
de la publicité
( ! Difficile de déterminer ce qui relève ou non du culturel)
Il faut quand même un écrit
De travail pour la production de logiciels, base de données, dessins et modèles
Plus prudent de prévoir un écrit clair et complet
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Enchainement des droits dans une hypothèse de visite virtuelle
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Contrats à prévoir
Home stager
Photographe
« Maquetteur 3D »
Editeur du logiciel de visite virtuelle
Code
Structure de la base de données
Webmaster/graphiste du site web de visite
Code
Lay-out du site web
La propriété intellectuelle doit être abordée également avec le
donneur d’ordre !
Attention au droit d’auteur de l’architecte !
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Risques?
Retrait de l’autorisation « tacite » d’utilisation en cas de litige
Impossibilité de récupérer les images et droits en cas de changement
de prestataire
Action en contrefaçon possible
Contrefaçon suffit, pas besoin de prouver un dommage pour réclamer une
indemnisation
En cas d’utilisation illicite de logiciels, risque de saisie-description
Vous mettre en porte à faux par rapport au donneur d’ordre
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2. Vue aérienne et drones
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Accès à l’espace aérien est règlementé
Vous ne pouvez pas faire voler votre drone acheté chez Mediamarkt
n’importe où, surtout à des fins professionnelles…
Pas vu, pas pris ?
Attention les images suivantes peuvent heurter la sensibilité de certains
(source Wikipedia : risque aviaire)
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Risque très important
Pour les autres usagers du ciel
Pour les personnes au sol
Pour les bâtiments
Infractions administratives et pénales à la clef
La police est très souvent avertie par les voisins ou par des usagers de
l’air, qui filment le vol non autorisé avec leurs smartphones
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Règles européennes
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Règles européennes
Vols en catégorie « open » dans le cadre d’une mission d’agent
immobilier seront sans doute possibles (probablement A1 ou A2)
Pas partout (zones d’exclusion autour des aéroports, des centrales
nucléaires)
Les critères sont plus légers que dans l’ancienne règlementation
belge, il sera plus simple d’obtenir les attestations (formation et
examen en ligne)
Il sera plus simple et moins couteux de vous former et de travailler
https://mobilit.belgium.be/fr/transport_aerien/drones/reglementation
_europeenne_applicable_au_31122020/faq_reglementation
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Quid si votre drone actuel n’as pas de marquage de classe C?
Absence de mention d’une classe C0 à C4 => Non conforme aux exigences
générales aux UAS et aux opérations dans la catégorie Open
Régime transitoire
Jusqu’au 31/12/2022, les UAS sans indication de classe peuvent être utilisés selon
les modalités suivantes, en fonction de leur masse (catégorie « Open limitée ») :
A proximité des personnes si l’UAS pèse moins de 500g.
A une distance de 50m des personnes, si l’UAS pèse moins de 2 kg.
A une distance de 150 m des zones résidentielles, commerciales, industrielles et récréatives si le
drone pèse moins de 25 kg.
Les modalités de formation dans chacune de ces sous-catégories seront similaires aux sous-
catégories correspondantes de la catégorie Open.
A partir du 1/01/2023, l’UAS ne pourra être utilisé que s’il a été mis sur le marché
avant le 1er janvier 2023 et seulement selon les modalités suivantes :
En catégorie A1, avec un UAS de masse inférieure à 250g
En catégorie A3, avec un UAS de masse inférieure à 25 kg
Pour un aéronef sans classe de moins de 2 kg (et sup à 250 g), le vol à moins de 50m de
personnes (idem catégorie A2) ne sera plus possible.
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Droit à la vie privée et droit à l’image
Le droit à la vie privée des voisins :
Principe : Interdiction de photographier ou de filmer les propriétés voisines
Exception: Possibilité de photographier ou de filmer mais obligation de flouter les parties de l’image
Le droit à l’image des personnes qui figureraient sur les images :
Obligation de flouter les passants sauf accord explicite de leur part
Le droit à la vie privée par rapport aux immeubles filmés ou
photographiés :
Accord des particuliers qui vous commandent ce service sur les prises de vue
Mandaté par une agence immobilière: prévoir des garanties d’avoir obtenu l’accord de la part des propriétaires et
occupants
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Vols de drone – RGPD
Attention évidemment à la prise d’image et à la récolte de données à
caractère personnel
Le RGPD doit être respecté
Intérêt supplémentaire de prendre un prestataire professionnel, ce sera
essentiellement son problème (obligations de conseil, etc.., pèsent sur le sous-
traitant)
58

❝
Nous vous remercions
pour votre attention !
59

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