Earlegal du 26 avril 2024. - Comment réagir à une décision d’expropriation ? Que vaut votre propriété ? - Comment évaluer le montant de la compensation pour expropriation ? - Qui doit prendre en charge les frais de dépollution du terrain exproprié ? (L’autorité publique ou l’exproprié ?) - Comment évaluer les frais de dépollution ? Par Norman NEYRINCK et Madio FATALINI.

1. ALL OVER THE WORLD
Expropriation et
dépollution en
Wallonie :
comment réagir ?
26 avril 2024
Norman NEYRINCK et Madio FATALINI

2. Programme
1 - Comment réagir à une décision d’expropriation ?
2 - Que vaut votre propriété ? Comment évaluer le montant
de la compensation pour expropriation ?
3 - Qui doit prendre en charge les frais de dépollution du
terrain exproprié ? (L’autorité publique ou l’exproprié ?)
4 - Comment évaluer les frais de dépollution ?

3. Notre fil rouge
• La société
« FonderiesCoke » est
propriétaire d’un site
industriel en déshérence;
• Ancien site de fours à coke;
• Les activités encore
effectives sur le site sont des
activités de stockage, non
autorisées par permis, et du
petit artisanat ;
• Le centre-ville s’est
progressivement étendu
jusqu’aux Fonderies ;
• Expropriation pour
réaffectation du site
(résidentiel).

4. 1 - Comment réagir face à une
décision d’expropriation ?

5. La procédure garantit les libertés
•A Bruxelles :
•par la Loi du 26 juillet 1962 relative à la procédure d’extrême
urgence en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique;
•En Wallonie :
•par le Décret du 22 novembre 2018 relatif à la procédure
d’expropriation (« le Décret expropriation » ou « D.E. ») ;
•Par l’AGW du 17 janvier 2019 portant exécution du décret du 22
novembre 2018 relatif à la procédure d’expropriation ;
•Par des circulaires pour guider les communes dans la mise en
œuvre des procédures d’expropriation.
Evolution prochaine de la législation bruxelloise  les lignes qui
suivent portent uniquement sur la procédure wallonne.

6. Le(s) pouvoir(s) expropriant(s)
En Région wallonne, le pouvoir expropriant est soit la commune,
soit la Région wallonne.
Pour autant que le projet d’utilité publique s’étende sur des
biens situés exclusivement sur le territoire d’une commune, le
conseil communal est compétent pour adopter l’arrêté
d’expropriation, lorsque le pouvoir expropriant est :
• la commune elle-même ;
• le centre public d’action sociale de la commune (CPAS) ;
• une régie communale autonome ;
• une fabrique d’église.
Dans les autres cas, le Gouvernement wallon est en principe seul
compétent pour adopter l’arrêté d’expropriation.
Par exception, la loi fédérale continue à s’appliquer pour les
compétences fédérales.

7. Deux étapes fondamentales
La procédure d’expropriation débute par un examen
préalable qui consiste en :
• La visite et un état des lieux de l’immeuble ;
• La mise au point de la liste des « personnes
concernées » par l’expropriation, avec le propriétaire
des lieux (ex.: locataire, sous-locataire, bail
commercial, usufruitier, …).
Sur cette base, l’expropriant adresse ensuite à la
Direction générale du Service public de Wallonie (SPW)
un « dossier d’expropriation ». Il :
• (i) décrit les motifs qui justifient l’utilité publique ; et,
• (ii) décrit l’expropriation (périmètre et emprises au
cadastre).

8. Sondage
Le propriétaire des parcelles à exproprier a-t-il
toujours intérêt à signaler l’identité des
« personnes intéressées » ?
• OUI
• NON

9. L’instruction de la demande d’expropriation
• Après état des lieux, l’expropriant adresse le dossier
d’expropriation au SPW par envoi recommandé +A/R ;
• Dans les quinze jours le SPW adresse un accusé de
réception à l’expropriant ;
• Avis des services administratifs l’expropriation. (ex. :
fonctionnaire-délégué) ;
• Observations des parties concernées ;
• Un Rapport de synthèse du SPW : avis et proposition
de décision
• Dans les 130 jours de l’accusé de réception, la
commune ou le Gouvernement notifie sa décision à
l’expropriant par envoi recommandé

10. Que faire en cas d’expropriation ?
Après avoir constitué le dossier d’expropriation,
l’administration doit obligatoirement faire une proposition de
vente amiable.
Celle-ci peut être négociée ou se limiter à l’envoi par
l’expropriant d’une offre par courrier recommandé. L’offre
contient au moins :
• un prix, toutes sommes comprises ;
• l’indication du délai laissé aux expropriés pour se
prononcer sur l’offre, lequel n’est pas inférieur à quinze
jours ;
Si un accord intervient, le contrat indique au minimum :
• le bien vendu et son prix ;
• que l’exproprié renonce définitivement à contester la
légalité de l’expropriation
• la contrepartie financière versée par l’expropriant pour
prise de possession anticipée.

11. Dois-je accepter la proposition amiable ?
Il est toujours possible de contester devant les Tribunaux :
• la légalité de l’expropriation ; ou,
• le montant de l’indemnité offerte.
• Refus parce que le motif d’utilité publique allégué ne semble
pas démontré ? ;
• Pensez-vous que le prix offert est significativement trop
bas par rapport au prix de marché de votre immeuble ?

12. La procédure judiciaire
Dans un premier temps, le Tribunal se prononce sur la
légalité de l’expropriation et « l’indemnité
provisionnelle » minimale.
• Importance de se manifester dès le début.
• C’est lors de la comparution sur les lieux que le
propriétaire et les tiers doivent formuler leur contestation
de la légalité de la procédure ;
• A défaut : ils sont forclos à le faire ; seul le montant de
l’indemnité peut encore être discuté ;
• C’est le propriétaire exproprié qui doit avertir les tiers
concernés. A défaut, il sera redevable de leur indemnité
(art. 32 D.E. et s.).
• Appel sous 15 jours.
Dans un second temps, le Tribunal entend les débats
sur le montant définitif de l’indemnité d’expropriation.

13. Illégalités susceptibles de vicier la décision
• L’illégalité a exercé une influence sur le sens de la
décision prise (par opposition à une illégalité
accessoire) ;
• L’expropriation implique-t-elle une cause d’utilité
publique ?
• Quid si parking payant ? ;
• Quid si projet de promotion immobilière ? ; …
• L’illégalité a privé les intéressés d’une garantie – ex.:
• une absence de convocation ayant eu pour effet de les
priver du droit de faire valoir leurs observations ;
• expropriation plus importante que celle initialement
visée dans le dossier de la procédure, …
• L’illégalité affecte la compétence de l’auteur de
l’acte.

14. 2 - Que vaut votre propriété ?
Comment évaluer le montant de la
compensation pour l’expropriation ?

15. Une juste et préalable indemnité
Article 16 de la Constitution belge. Tout propriétaire exproprié doit se
voir accorder une « juste et préalable indemnité » par l’autorité
publique.
• L’indemnité doit correspondre au « montant à payer en vue
d’acquérir un immeuble ayant la même valeur que le bien dont
est privé l’exproprié » (C. const., 7 mars 2007, arrêt n° 33/2007).
• L’indemnité doit « comprendre tous les dommages subis par
l’exproprié et qui représentent un lien de causalité avec
l’expropriation » (Cass., 20 septembre 1979,
ECLI:BE:CASS:1979:ARR.19790920.7).

16. Typologie
• La « valeur vénale » de l’immeuble exproprié ;
• Diverses indemnités :
• Les « frais de remploi » ;
• Les « intérêts d’attente » ;
• La « valeur de convenance » ;
• La « valeur d’affection » ;
• La « perte professionnelle » ;
• Les « frais de déménagement » ;
• Les « intérêts compensatoires » ;
• Frais de conseil technique et frais d’avocats.

17. La valeur vénale
Valeur vénale : la pleine contre-valeur de l’immeuble
exproprié. Elle est constituée de :
• la valeur actuelle ; et,
• de la valeur d’avenir.
Ces deux valeurs correspondent ensemble au prix que
l’exproprié aurait pu retirer s’il avait normalement pu
vendre son bien en dehors du contexte de
l’expropriation.

18. Sondage
Le projet d’utilité publique permet la
construction d’une ligne de tram, qui
désenclave l’ensemble du quartier dont le
foncier augmente de +15%.
L’exproprié peut-il se prévaloir pour solliciter
une indemnité majorée ?
• OUI
• NON

19. Comment estimer la « valeur actuelle » de
l’immeuble ?
La pratique judiciaire majoritaire est d’apprécier la valeur
actuelle d’un immeuble par la « méthode des points de
comparaison ». Elle consiste à :
• identifier des ventes récentes pour des immeubles semblables
(même lieux, même fonction, même style, même état, même
surface, …) ;
• compenser les éventuelles caractéristiques résiduaires
divergentes ; pour,
• faire une moyenne des prix de vente au m2.
Ceci, afin d’établir la « valeur actuelle » de l’immeuble.
! Importance des points de comparaison sélectionnés.
Méthodes alternatives (subsidiaires) :
• La méthode du rendement (revenu période x horizon temporel usuel) ;
• L’unité (pour les biens standardisés qui sont sur un marché liquide) ;
• La valeur de construction (soit, la dépense à consentir pour acquérir les
différentes composantes du bien x coefficient de vétusté) ;
• Le coût historique (la valeur du bien à son acquisition, indexée).

20. Ai-je droit à une « valeur d’avenir » ?
• La valeur d’avenir peut être définie comme « la plus-value qui
résulte d’évènements futurs et avantageux dont la réalisation se
présente avec assez de probabilité pour que les amateurs en
tiennent compte au moment de la vente ».
• La valeur d’avenir est souvent comprise dans la valeur actuelle
du bien : généralement, il n’y a pas de valeur d’avenir distincte.
• Les acheteurs nourrissent toujours des projets pour leur
immeuble; les points de comparaisons incorporent déjà une
valeur d’avenir standard ;
• La valeur d’avenir est indemnisée en supplément ssi :
• le bien exproprié présente une caractéristique remarquable qui
le distingue des biens recensés au titre de points de
comparaison,
• en raison de développements futurs que les acheteurs potentiels
auront considérés comme suffisamment probables pour leur
accorder une valeur.
• ex.: un permis d’urbanisme peut donner une « valeur d’avenir » à
un terrain, distincte de celle des terrains nus de comparaison.

21. Plus-value engendrée par le projet public ?
En principe non. La valeur de l’immeuble exproprié doit être
évaluée au jour de l’expropriation. Elle ne peut pas incorporer
de la plus-value et les retombées qui résulteront des
investissements publics qui seront réalisés après expropriation.
• Toutefois, il est envisageable de soutenir que l’immeuble
présentait déjà une « valeur d’avenir » si l’expropriation
s’inscrit dans un vaste plan décennal déjà publié il y a
plusieurs années et intégré dans les réflexions des
investisseurs depuis quelques temps.

22. Indemnités (1)
• Les frais de remploi compensent les frais que l’exproprié devrait exposer s’il
choisissait de racheter un immeuble équivalent à l’immeuble exproprié.
• = droits d’enregistrement + frais d’inscription hypothécaire + frais notariés
• = 17% de la valeur vénale.
• Les intérêts d’attente compensent le préjudice résultant de l’improductivité de
l’indemnité d’expropriation avant son nouvel emploi.
• Ex.: un immeuble commun pourra être remplacé en quelques mois ; un
immeuble atypique pourrait demander une plus longue période de recherches.
• La valeur de convenance est la valeur spécifique du bien pour son propriétaire
en raison d’avantages particuliers qu’il en retire.
• Ex.: la proximité de l’immeuble avec l’école des enfants ;
• La valeur d’affection est la valeur particulière qu’un bien présente pour
l’exproprié en raison de considérations affectives et sentimentales (ex.:
immeuble de famille) .

23. Indemnités (2)
L’indemnisation de la perte professionnelle est due si une activité
professionnelle était exercée dans les lieux expropriés. Elle correspond à la
perte de chiffre d’affaires causée par le trouble que constitue
l’expropriation. Elle recouvre par exemple :
• La majoration de loyer subie du fait du déménagement ;
• La perte de CA pendant la fermeture temporaire causée par le déménagement ;
• La perte de CA subie du fait de la perte de clientèle :
• en raison de la perte d’un emplacement exceptionnel, lieu de passage intense, s’il est
impossible de trouver un autre point de vente équivalent ;
• Perte d’une clientèle locale, fidèle, acquise au fil des ans ;
• La perte de chiffre d’affaires résultant de tout désagrément lié au déménagement.
Ex. :
• point de vente avec parkings ;
• difficulté d’accès des livreurs, …

24. Indemnités (3)
• Frais de déménagement
• Les intérêts compensatoires sont ceux qui courent depuis le transfert de
propriété jusqu’au moment de la fixation définitive de l’indemnité.
• = taux d’intérêt légal sur le montant de l’indemnité provisionnelle
jusqu’à complet paiement à la Caisse des dépôts et des consignations.
• Les frais de conseil technique qui sont nécessaires à la défense du dossier
peuvent être réclamés.

25. 3 - Qui doit prendre en charge les frais
de dépollution du terrain exproprié ?
(L’autorité publique ou l’exproprié ?)

26. Enjeux
Thèse 1 : La pollution constitue une moins-value pour le site 
baisse de la qualité du bien exproprié  baisse de l’indemnité.
Ou bien
Thèse 2 : La dépollution est une décision de l’autorité publique,
qui doit seule en assumer les conséquences.

27. Préambule : la (dé)pollution
Pollution et valeurs seuils : une notion scientifique et juridique

28. Préambule : la (dé)pollution
Toute pollution n'entraine pas l'obligation de dépollution

29. Préambule : la dépollution
Toute pollution n'entraine pas une
obligation de dépollution :
- Articles 53, 54, 55 du Décret Sols:
• En cas de « pollution nouvelle » - à savoir
postérieure au 30 avril 2007 - l’assainissement est
obligatoire si les valeurs seuils sont dépassées
pour au moins un des paramètres analysés.
• En cas de « pollution historique », survenue
antérieurement au 30 avril 2007, pour que
l’assainissement soit exigé, il faut en plus que la
pollution constitue une « menace grave » :
a) pollution du sol qui, eu égard aux caractéristiques du
sol et aux fonctions remplies par celui-ci, à la nature, à la
concentration et au risque de diffusion des polluants
présents, constitue ou est susceptible de constituer une
source de polluants transmissibles aux hommes, aux
animaux et aux végétaux, portant certainement ou
probablement préjudice à la sécurité ou à la santé de
l'homme ou à la qualité de l'environnement;
b) pollution du sol susceptible de porter préjudice aux
réserves en eau potabilisable;

30. Principe :
la partie expropriée prend en charge les frais de dépollution

31. Fondement des moins-values : la
dépollution
« Il n’est en effet pas contestable que la valeur d’un
site économique désaffecté, avant son
assainissement, est influencée par le coût que
représente, pour tout acquéreur, la réalisation de
l’assainissement. »
C. Arb., 65/2001, 17 mai 2001 ; C. Arb., 17 décembre 1997, 81/97.

32. « B.5.3. L’indemnité d’expropriation correspond, en principe, à la valeur de
marché du bien immobilier. Cette valeur de marché est influencée par
l’obligation d’assainissement qui grève le bien. (…)
Si l’exproprié a généré la pollution, le tribunal peut, selon les travaux
préparatoires de la disposition en cause, tenir compte des frais de traitement de
cette pollution lorsqu’il fixe l’indemnité provisoire d’expropriation (Doc. parl.,
Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale, 2008-2009, A-533/1, p. 57). Si tel
n’était pas le cas, l’exproprié s’enrichirait de manière abusive.
B.5.4. Si l’exproprié n’a pas généré la pollution et n’est pas tenu à l’obligation
d’assainissement, l’article 16 de la Constitution exige en revanche que le
tribunal ne déduise pas les frais de traitement de la pollution du sol lorsqu’il fixe le
montant de l’indemnité provisoire d’expropriation. Une telle déduction aurait
pour conséquence que l’exproprié devrait supporter définitivement les coûts de
traitement et recevrait éventuellement une indemnité d’expropriation trop
faible, puisqu’il ne dispose pas du droit d’action récursoire visé à l’article 24 de
l’ordonnance du 5 mars 2009 ». (Cour. Const. Arrêt n°103/201, 30 juin 2016).
 Examiner : comptes de moins-values ssi l’expropriation ne prive
pas la partie expropriée de son droit à être indemnisé de la
pollution causée à son fond par autrui (= action récursoire). Ex.:
• pollueur inconnu ou failli ;
• action prescrite ; …

33. 4 - Comment apprécier le niveau des
frais de dépollution ?

34. Principes
• Le niveau de dépollution dépend du projet à réaliser.
• Les exigences de dépollution dépendent de l’affectation
du fond.
(Extrait des annexes au Décret Sols)

35. L’Œuf et la poule
 Le projet détermine le niveau de la
dépollution.
 Mais, il n’y aucune juste raison pour laquelle la
partie expropriée devrait subir une moins-
value en fonction des projets des pouvoirs
publics.
• Tenter d’apprécier au cas par cas quel aurait
été le projet mené par « le marché » si un
repreneur fictif du site s’était présenté.
• Apprécier si le bon « aménagement des lieux »
aurait dicté un projet résidentiel ou industriel.
• Exemple fil rouge :

36. Notre fil rouge
• La société
« FonderiesCoke » est
propriétaire d’un site
industriel en déshérence;
• Ancien site de fours à coke;
• Les activités encore
effectives sur le site sont des
activités de stockage, non
autorisées par permis, et du
petit artisanat ;
• Le centre-ville s’est
progressivement étendu
jusqu’aux Fonderies ;
• Expropriation pour
réaffectation du site
(résidentiel).

37. Prise en compte des frais d'études
- Les études de dépollutions sont à prendre en
compte :
• « Les montants des frais d’études d’orientation, d’études de
caractérisation, et éventuellement des frais de dépollution du site,
peuvent avoir une incidence considérable sur la valeur. Il n’est pas
rare de voir des sites présenter une valeur vénale proche de zéro,
voire négative, au vu des frais de dépollution à réaliser afin de
réhabiliter le site. (…)"
• C'est donc à juste titre que la Commune d'AISEAU-PRESLES soutient
que la valeur vénale d'un bien exproprié doit être diminuée du
coût des études et des travaux en vue de traiter, d'éliminer, de
neutraliser, d'immobiliser ou de confiner sur place la pollution
du sol. » (Cour d'Appel de Mons -Arrêt n° F-20180110-1 -
2016/RG/324 (21ème chambre) du 10 janvier 2018) ».

38. Emulation – Competition & State aids
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publics dans l’application du droit
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Notre département vous
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lecture des textes légaux et
réglementaire.
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innovation.be/expropriation-pour-cause-
dutilite-publique-avocat/
Emulation - Competition & State aids - Lexing

39. Nos prochaines formations earlegal
Vendredi 24 mai : La protection du consommateur liée au numérique :
les nouveautés ?
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consommateur-liee-au-numerique-les-nouveautes-686426198237
Vendredi 26 avril : L’architecte : sa responsabilité avant le lancement du
chantier ?
 https://www.eventbrite.fr/e/billets-earlegal-larchitecte-sa-
responsabilite-avant-le-lancement-du-chantier-686433209207

40. Merci pour
votre attention !
Des questions ?
Thank you for
your attention!
Do you have any
questions?