Un point sur les loyers commerciaux dans le centre-ville de Cherbourg-en-Cotentin.

1. Printemps 2016
Cherbourg-en-cotentin
COMMERCES RETAIL EN CENTRE-VILLE : BAISSER POUR REVITALISER
éTUDE DE MARCHé
A l’instar de nombreuses villes
secondaires de province, le
centre-ville de Cherbourg-en-
Cotentin connait des difficultés
pour attirer de nouveaux
commerces.
Analyse et comparaison du
marché.
Secteur 1 prime
Secteur 1
Secteur 1 bis
Secteur 2
Proposition de sectorisation du centre-ville
Le « 1 prime » comporte les locomotives commerciales
(grandes enseignes nationales) qui attirent le maximum de
passage (ex : CELIO, SEPHORA, YVES ROCHER, ETAM).
Le taux de vacance est quasi nul.
Le « 1 » comporte des enseignes importantes (ex :
ORANGE, EURODIF, FRANCE LOISIRS). Le taux de
vacance est relativement faible. A noter, le départ de la
marque DEVRED de la rue Albert Mahieu qui laisse une
importante case libre.
Le « 1 bis » est majoritairement composé d’enseignes
indépendantes, les surfaces commerciales sont plus petites. La
proportion de commerces de bouche est importante. Le taux
de vacance est important et peut atteindre 20 %.
Le « 2 » est composé de petites enseignes et aussi de
bureaux et de services. Le taux de vacance augmente et
pourrait dépasser les 20%.
Introduction
La situation commerciale du centre-ville de Cherbourg-en-Cotentin arrive à un point critique. Le taux de vacance des cellules
commerciales est passé de 14% en 2015 à 16% en 2016. A l’échelon national, un taux de vacance de 10% pour cette catégorie
de ville est le point acceptable. Majoritairement composé de commerces de détail (retail), le centre-ville connaît une offre
abondante et un turn-over important dans certaines rues. Explications par les prix des loyers commerciaux.

2. Cas représentatifs
I- Boutique de 126m2
SUP* en secteur
“1 prime”, loyer annuel de 34.000 €.
Soit 268 €/ an / m2
. Au regard du CA
de l’enseigne, le taux d’effort* moyen
est de 4,4%. Ce loyer semble un peu
faible.
II- Boutique de 80m2
SUP en secteur “1
prime”, loyer annuel de 32.500 €.
Soit 427 €/m2
/an. Au regard du CA
qui a pu varier selon les marques
exploitantes, le taux d’effort s’est
situé de 14% à 19% actuellement.
Pour l’activité exercée, présentant
une bonne rentabilité, le taux d’effort
maximum est de 13%. Le loyer est
donc surévalué et peut mettre en péril
l’activité. Un loyer raisonnable pour
ce local serait de 31.000 € /an, soit
387€/m2
/an.
III- Boutique de 42,8m2
SUP en secteur
“1 bis” avec un très bon emplacement
et double visibilité. Loyer annuel de
8.520 €, soit 199 €/m2
/an. Au regard
du CA de ce commerçant, le taux
d’effort actuel est de 6,3 %. Le loyer
semble parfaitement adapté.
IV- Boutique de 80m2
SUP en secteur « 1
bis ». Loyer annuel de 11.040 €, soit
138 € / m2
/an. Le loyer semble
adapté à l’activité exercée.
V- En secteur « 2 », boutique de 50m2
SUP. Loyer annuel de 6.700 €, soit
134 € / m2
/an. Au regard de ce
commerçant, le taux d’effort actuel
est de 13%, ce qui est trop élevé au
regard de l’activité exercée.
Pour rappel, au niveau national, un
taux d’effort acceptable pour un
commerçant se situe entre 8 et 9%.
Le point sur l’offre
Actuellement, de nombreux locaux sont
vides et cherchent preneur.
En secteur « 1 bis » et « 2 », on trouve une
offre abondante de locaux vides,
majoritairement des petites surfaces entre
30 et 50m2
qui ne peuvent donc accueillir
que des activités à faible CA et qui
n’intéressent pas les grandes enseignes.
Notamment, en secteur « 2 » on trouve des
locaux entre 120 et 160 € / m2
/an.
Autres facteurs notables
Les taxes locales sont particulièrement
élevées ce qui augmente le budget
immobilier d’un commerce. Les locaux
libres nécessitent en général des travaux
pour l’implantation d’activités nouvelles.
Il est aussi fréquent que la surface louée
représente l’ensemble de l’immeuble. Les
étages n’ont aucune utilité hormis du
stockage et sont à l’abandon, leur valeur
locative est quasi nulle.
Il faut aussi noter que les grandes surfaces
pouvant accueillir des enseignes nationales
sont trop peu nombreuses et que celles-ci se
dirigent plus facilement vers les centres
commerciaux qui ont des surfaces libres.
Taux des loyers au regard
des loyers “1 prime”
Dans les grandes agglomérations françaises
(hors Paris), si on considère que le loyer “1
prime” est de base 100, le loyer secteur “1”
est en moyenne de 75, le loyer “1 bis” en
moyenne de 40, et le loyer secteur “2”est
en moyenne de 30.
Ainsi, on peut envisager pour les secteurs
du centre-ville de Cherbourg-en-Cotentin
les loyers suivants:
Secteur 1 prime : 350 € /m2
/an
Secteur 1 : 260 € /m2
/an
Secteur 1 bis: 140 € /m2
/an
Secteur 2 : 110 € /m2
/an.
Nota : l’évaluation de la valeur d’un loyer
commercial ne peut être réalisée qu’en pondérant
les surfaces* tel que défini par la Charte de
l’Expertise (4ème
édition – 2012).
Droit au bail / pas de porte
Au regard des offres abondantes de locaux
en secteur « 1 bis » et « 2 », qui
commencent à s’étendre au secteur « 1 »,
une contrepartie financière à la cession du
bail (droit au bail) ou à l’entrée dans les
lieux (pas de porte), ne peut plus être
envisagée pour ces emplacements.
Dans un tel marché, en expertise
immobilière, il ne peut être donné aucune
valeur à cette contrepartie financière.
Installations nouvelles 2016
Il faut néanmoins noter que récemment,
en secteur « 1 bis » ont ouvert des
activités indépendantes de fromagerie,
d’équipement de la personne et
d’équipement de la maison, cette dernière
ayant notamment pris une surface très
importante vide depuis plus d’un an, et
aussi en secteur « 1 », l’installation d’une
franchise SUBWAY dans un local vide
depuis plusieurs années.
Solutions
Aujourd’hui, afin de trouver preneur, les
loyers actuels doivent constamment être
adaptés au marché et le taux d’effort des
preneurs doit être modéré afin de
permettre la pérennité de leur
implantation.
Il serait aussi judicieux de ne pas
demander de contrepartie financière à
l’entrée dans les lieux ou à la cession du
bail.
Il devrait aussi être envisagé une franchise
de loyer de quelques mois afin d’attirer
les preneurs potentiels dans ces locaux
vides, tel que cela se pratique en France.
Conclusion
Il en découle donc une explication
relativement plausible de la désertification
du centre-ville de Cherbourg-en-Cotentin
avec un taux de vacance des cellules
commerciales aux environs de 16%, par
des loyers demandés largement supérieurs
aux loyers de marché. Ainsi, la baisse des
loyers demandés sera une solution pour
renouveler l’attractivité du centre-ville et
permettre la création de commerces, les
petites surfaces majoritaires, se destinant
aux créations et indépendants.
Cabinet d’Expertise du Cotentin - Quentin LAGALLARDE
Expert immobilier certifié REV-TEGoVA
Membre du Collège des Experts Evaluateurs du SNPI
3 rue de Franche Comté – CS 50311 – 50103 Cherbourg-en-Cotentin cedex
Tél: 02 33 88 46 45 – lagallarde@cotentin-expertise.fr
www.cotentin-expertise.fr
Définitions
§ SUP : Surface Utile Pondérée. Pour les commerces, il est appliqué des coefficients de pondération
aux surfaces selon des critères de visibilité, de commercialité et de logistique. Elle permet de
comparer des locaux avec des configurations différentes.
§ Taux d’effort : c’est le loyer d’un commerce au regard de son chiffre d’affaires. Il détermine la
rentabilité et la pérennité d’une activité.