La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 20 au 26 avril 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIE...
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Aides au logement : 225 euros en moyenne par
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Le 20/04/2015
Les aides personnelles au log...
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Modulées selon les ressources et la situation familiale, rappelle l'étude, les aides personnell...
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La mairie compte passer un tiers des bureaux
vides de Paris en logements
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Comment choisir entre épargne ou crédit pour
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Le 22/04/2015
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Et il n’est pas rare de voir passer des financements accordés à moins de 2% sur 20 ans",
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Immobilier : les prix vont-ils encore baisser ?
Le 23/04/2015
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
La récupération des charges locatives,
relatives aux éne...
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des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
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correspondant à la "prime fixe dite R2" seraient exclues des charges récupérables ainsi que la...
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dans un but de protection de l’environnement. Dans sa décision n° 2013-666 DC du 11 avril 2013...
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Choix en fin de contrat de franchise : céder ou
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Le 24/04/2015
Vous arrivez en fin...
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paraitre arbitraire vu de loin, est très compréhensible dans la formule de la franchise. De mê...
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Réforme des baux commerciaux: ce qui va
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Le 24/04/2015
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La réforme du D...
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cours d’adoption prévoit que les revalorisations des loyers ne pourront plus dépasser les 10% ...
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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobiliè...
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La revue de presse de la semaine, du 20 au 26 avril 2015

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 20 au 26 avril 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Les prix du gaz baisseront en mai Le 20/04/2015 Bonne nouvelle pour sept millions de foyers français, les tarifs réglementés du gaz, appliqués par GDF Suez à autant de foyers, baisseront à compter du 1 er mai, a annoncé lundi 20 avril la Commission de régulation de l'énergie (CRE). La baisse sera de 1,2 % pour ceux qui se chauffent au gaz ; de 0,4 % pour ceux qui ne l'utilisent que pour la cuisson ; et de 0,8 % pour ceux qui en font les deux usages. Soit une baisse moyenne hors taxes de 1,16 %. Les tarifs du gaz, révisés mensuellement, étaient légèrement remontés en avril (de 0,58 % en moyenne), après une nette baisse en mars (3,46 %) et en février (1,27 %). La baisse de mai répercute la baisse du coût d'approvisionnement de GDF Suez depuis le 1 er avril, liée à « la légère baisse de l'indice mensuel du prix du gaz sur le marché de gros des Pays-Bas » et à « la baisse généralisée des indices pétroliers entrant dans la formule qui permet de calculer l'évolution des tarifs réglementés de vente de gaz », explique le régulateur du secteur. Source: Le Monde.fr
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Aides au logement : 225 euros en moyenne par ménage Le 20/04/2015 Les aides personnelles au logement couvrent une partie des dépenses de logement. (Crédits : reuters.com) Quelques 17,4 milliards d'euros ont été versés par l'État à 6,5 millions de ménages en 2013, d'après une étude de la Drees.sur le même sujet En 2013, le montant moyen versé par ménage par l'État sous forme d'aides au logement était de 225 euros par mois selon une étude de la Direction de la recherche, des études, de l'évaluation et des statistiques (Drees) publiée vendredi 17 avril. Un nombre en hausse de 1,9% en euros constants (après -0,4% en 2012). Cette année-là, ce sont 17,4 milliards d'euros qui ont été versés par l'État à 6,5 millions de ménages. Le nombre de bénéficiaires de ces aides a progressé de 1,9% dans un "contexte économique dégradé" tandis que ce montant annuel est en hausse de 3% en euros constants, note l'étude. Un ménage sur quatre en situation défavorable Certains de ces ménages étaient fragilisés, puisque 25% de ceux ayant touché une aide au logement "ont bénéficié d'au moins une mesure d'abattement (...) en raison d'une situation défavorable : inactivité, chômage, bénéfice du RSA, ou d'un changement de situation conjugale", souligne la Drees.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Modulées selon les ressources et la situation familiale, rappelle l'étude, les aides personnelles au logement couvrent une partie des dépenses de logement : loyer pour les locataires, mensualités d'emprunt pour les accédants à la propriété. Mais les aides versées à ces derniers, en diminution, ne représentaient plus que 5,5% de l'ensemble des aides au logement versées en 2013. Source : latribune.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 La mairie compte passer un tiers des bureaux vides de Paris en logements Le 21/04/2015 IMMOBILIER - L'adjoint en charge du logement a annoncé que 250 000 m2 de bureaux parisiens seraient transformés en habitations d'ici 2020. Pour remédier à la crise du logement à Paris, la mairie veut profiter des immeubles de bureau vides. "La transformation de bureaux en habitations est une priorité absolue, car si nous voulons construire des logements nouveaux, il faut partir du bâti existant, c'est une évidence, a déclaré Ian Brossat, l'adjoint en charge du Logement (PCF), en faisant visiter à la presse trois opérations. Et c'est un levier majeur pour introduire de la mixité sociale dans les arrondissements au cœur de Paris". 40% des bureaux obsolètes dans les VIIIe et IXe De 2001 à 2012, 378.600 m2 de bureaux ont été transformés en logements dans Paris intra-muros, a précisé Ian Brossat. Soit quelque 5.400 logements. L'objectif est désormais de "250.000 m2 d'ici 2020", sur les 800.000 m2 de bureaux vides, dont 300.000 m2 obsolètes, répertoriés par une étude de l'Apur (Atelier parisien d'urbanisme). Aujourd'hui, 40% des surfaces de bureaux obsolètes sont situées dans les VIIIe et IXe arrondissements, et ce sont souvent des immeubles haussmanniens, auxquels il est facile de rendre leur vocation initiale d'habitation. Sur les trois opérations immobilières "exemplaires" mises en avant
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 mardi, deux ont été réalisées dans des immeubles rachetés par la Ville de Paris, qui s'est fixée l'objectif de financer 7.000 à 7.500 logements sociaux par an dans la capitale. Des logements pour les jeunes travailleurs Dans le très cossu VIe arrondissement, un bel immeuble des années 30 appartenant au ministère de la Défense va abriter une résidence de 107 logements pour étudiants et jeunes travailleurs ainsi qu'un foyer de 20 logements adaptés aux personnes ayant un handicap mental. L'opération, qui sera livrée en juillet, aura coûté 14,7 millions d'euros. Et dans le IVe arrondissement, quai des Célestins, d'anciens bureaux de la Ville de Paris ont cédé la place l'an dernier à une "maison des générations" aux imprenables vues sur la Seine. Deux immeubles, l'un haussmannien et l'autre Art Déco, ont été réunis autour d'une cour intérieure abritant des espaces communs à un foyer de jeunes travailleurs (de 47 logements sociaux PLAI, destinés aux plus modestes) et à une résidence pour personnes âgées (45 logements PLUS, ciblés sur les classes moyennes), pour 11,2 millions d'euros. La régie immobilière de la Ville de Paris (RIVP), qui a réalisé une trentaine d'opérations de ce type en 6 ans, a signé avec l'Etat un bail emphytéotique de 55 ans, ce qui réduit le coût du foncier. L'amiante fait bondir le coût Menée par le groupe de BTP Eiffage, propriétaire des murs et maître d'ouvrage, la dernière opération, entièrement privée en revanche, a permis de créer 544 logements (étudiants et résidentiels) dans une tour de 18 étages des années 70, Le Palatino (XIIIe arrondissement). Eiffage, qui "veut accompagner la Ville de Paris dans ce type d'opérations", créera en juin "un fonds d'investissement dédié" à l'achat d'immeubles, a annoncé Philippe Plaza, directeur général d'Eiffage Immobilier. "Si nous pouvons développer des opérations privées, de logements sociaux ou mixtes dans ce cadre-là, nous sommes très preneurs, forts de l'expérience du Palatino", a-t-il dit. Une expérience douloureuse: le retrait de 1.000 tonnes d'amiante a fait bondir le coût de l'opération à 43 millions d'euros, soit 10 millions de plus que prévu, réduisant à néant sa rentabilité. "Nous y serons très attentifs désormais", dit Philippe Plaza. Une exposition intitulée "Métamorphoses", du 22 avril au 24 mai au Pavillon de l'Arsenal, illustre tous les aspects de la transformation de bureaux en logements. Source. L'Expansion.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Comment choisir entre épargne ou crédit pour financer son achat immobilier ? Le 22/04/2015 Tout dépend du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet, selon Artemis Courtage. La baisse des taux d'intérêt et des prix a redonné plus de 15 % de pouvoir d'achat supplémentaires aux acquéreurs immobiliers. Jaubert Sipa Selon un sondage réalisé par l’Ifop pour la société AuCoffre.com sur les Français et leur épargne, 90 % des Français se disent inquiets à propos de la situation économique du pays. Aussi 73 % d’entre eux cherchent des solutions pour protéger leur épargne, sachant que 71 % des sondés ont peur de la mise en place d’une mesure de prélèvement sur leur épargne. Les multiples errements de la fiscalité ces dernières années maintiennent un climat d’incertitude, tandis que les rendements des placements traditionnels, du livret à l’assurance-vie demeurent peu attractifs. Des taux d'intérêt au plus bas Malgré les craintes suscitées ces derniers mois par l’entrée en vigueur de la loi ALUR, certains pensent encore à investir dans la pierre, en faisant le choix de l’investissement locatif, avec bonus fiscal à la clef dans le neuf avec le dispositif Pinel. Reste à savoir comment financer cet achat immobilier : faut-il puiser dans on épargne ou bien emprunter au maximum, en profitant de taux record des crédits immobiliers actuellement pratiqués ? A fin mars selon Meilleurtaux.com, le taux d’intérêt moyen hors assurance s’élevait à 2,12 % sur 15 ans, 2,37 % sur 20 ans et 2,70 % sur 25 ans.
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Et il n’est pas rare de voir passer des financements accordés à moins de 2% sur 20 ans", constate Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole du courtier. Selon le courtier Artemis Courtage, les investisseurs locatifs ont intérêt à emprunter le maximum : « Dans le cadre de l’achat d’un bien locatif, l’emprunteur peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts du crédit qui sert à acheter le bien, rappelle le courtier. Ainsi, vous avez intérêt à ne pas toucher à votre contrat d’assurance vie et à vous endetter au maximum pour profiter de cet avantage fiscal qui n’est pas plafonné, ni limité dans le temps ». D’autant que la baisse des taux se poursuit : "Cinq centimes, dix centimes par mois… Ces baisses successives peuvent sembler minimes mais cela fait plus d’un an que les taux reculent ! Résultat, les taux d’intérêt ont quasiment chuté d’un point sur toutes les durées et dans toutes les régions par rapport à avril dernier", souligne Cécile Roquelaure, directrice de la communication et des études d’Empruntis.com. Maximiser son apport personnel pour les primo-accédants En revanche, ceux qui achètent pour se loger, surtout ceux qui deviennent propriétaires pour la première fois, ont tout intérêt à présenter l’apport le plus important possible, afin de pouvoir obtenir son crédit immobilier plus facilement. "Utilisez en priorité vos livrets ou placements réglementés qui sont peu rémunérés, comme le Livret A ou le compte épargne logement, puis votre épargne entreprise et, en dernier recours, votre assurance vie en fonction de son antériorité fiscale", conseille Artemis Courtage. Emprunter pour les investisseurs Les acquéreurs les plus aisés peuvent opter pour une stratégie un peu différente, afin de conserver une épargne de précaution : "Le plus judicieux est de rallonger un peu la durée du prêt immobilier sans toucher à votre assurance vie". Les retraits réalisés sur un contrat d’assurance-vie ont des conséquences fiscales qui varient selon l’âge du contrat et qui peuvent alourdir le coût de l’opération. "Les gains accumulés sont intégrés à l’impôt sur le revenu ou taxés à 35 % en cas de retrait d’argent avant la fin de la 4ème année et à 15 % entre la 5ème et la 8ème année, rappelle le courtier. Après 8 ans, ils sont exonérés dans la limite de 4.600 euros (9.200 euros pour un couple), et au-delà, intégrés à l’impôt sur le revenu ou taxés à 7,5 %. A cela s’ajoutent aussi les prélèvements sociaux de 15,5 %". Source : L'Obs.com
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Immobilier : les prix vont-ils encore baisser ? Le 23/04/2015 Les prix de l’immobilier ancien devraient encore reculer lentement, estime le Crédit Agricole dans une récente étude. Mais, ils pourraient repartir à la hausse dès 2018. Enclenchée depuis fin 2011-début 2012, la baisse du marché immobilier résidentiel tricolore devrait se poursuivre. D’après une récente étude du Crédit Agricole, conduite par l’économiste Olivier Eluère, les prix de l’immobilier ancien devraient « continuer à reculer lentement, à un rythme de 2,5 % par an, entre 2015 et 2017 ». Ce qui se traduirait au total par une baisse cumulée des prix de 14 % depuis 2011. Le recul des prix en France reste donc globalement mesuré même si de fortes disparités géographiques existent, certaines villes ayant perdu plus de 7 % en un an . A Paris, et dans le reste de l’ Ile-de-France, la baisse des prix de l’ancien s’est notamment accentuée . 7 % de baisse depuis fin 2011 Dans l’ensemble de l’Hexagone, selon l’étude, à fin 2014, les prix de l’immobilier ont diminué de 7 %, en cumulé depuis fin 2011, sachant qu’ils se sont envolés de 150 % entre 1998 et 2011. Le scénario du Crédit Agricole repose sur le maintien d’un certain nombre de facteurs de soutien, tant conjoncturels que structurels, qui expliquent que la correction du marché français reste bien plus graduelle et modérée que dans d’autres pays. Dans l’ancien, les prix baissent faiblement du fait du niveau assez élevé des ventes et d’une offre plutôt modérée. Tous marchés confondus, l’achat
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 immobilier bénéficie au premier chef, naturellement, de conditions de financement qui demeurent exceptionnelles. Les taux des crédits immobiliers ne cessent en effet d’enfoncer des plus bas historiques. En mars, ces taux sont ainsi tombés en moyenne à 2,11 % toutes durées confondues, selon la dernière édition du baromètre Crédit Logement/CSA. Actuellement, observe Olivier Eluère, « le très bas niveau des taux de crédit et le risque qu’ils remontent tôt ou tard poussent certains ménages hésitants à acheter, malgré le niveau élevé des prix, et soutient la demande de logement. » Toutefois, l’expert n’anticipe que les taux de crédit à l’habitat « pourraient cesser de baisser et se stabiliser sur les prochains trimestres en liaison avec la stabilisation ou la très légère remontée attendue des taux de l’OAT 10 ans ». Augmentation du pouvoir d’achat immobilier, dégonflement de la bulle Quoique progressivement rabotés, les prix de vente restent élevés, observe aussi l’auteur de l’étude. Mais, pour la première fois, il met en avant que le marché est « de moins en moins surévalué ». S’appuyant sur un modèle interne d’analyse qui prend en compte la capacité d’achat des ménages et leur solvabilité, Olivier Eluère estime ainsi qu’ « avec la baisse lente des prix et le recul des taux de crédit, ainsi que la hausse des revenus, les prix ne sont plus surévalués que de 0 à 5 % fin 2014 (...) alors qu’ils l’étaient encore de près de 20 % début 2012 et de 10 % environ en 2013. » Ils seraient donc désormais « proche de leur fair value ». Au rythme du recul modéré des prix de 2,5 % par an de 2015 à 2017, et dans l’hypothèse - « assez forte » - où les taux de crédit demeureraient à peu près stables pendant trois ans au niveau de début 2015, et d’une accélération des revenus nominaux des ménages, alors ces derniers « seront peu à peu resolvabilisés ». D’après le Crédit Agricole, la surface achetable attendrait 100 mètres carrés environ fin 2017, contre 77 mètres carrés fin 2011 et 83 m2 début 2014. Cette augmentation du pouvoir d’achat, conjuguée à une amélioration de la conjoncture économique et à une baisse du taux de chômage, pourraient même avoir pour conséquence « un nouveau cycle haussier de l’immobilier à partir de 2018 » Source : Les Echos.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE La récupération des charges locatives, relatives aux énergies, par les bailleurs d'HLM est conforme à la Constitution Le 23/04/2015 Le Conseil constitutionnel a été saisi le 5 novembre 2014 par la Cour de cassation (troisième chambre civile, arrêts n° 1434, 1435 et 1436 du même jour) de trois questions prioritaires de constitutionnalité (QPC) posées par : Mme Michèle C. et 259 autres locataires de la société Aube Immobilier (QPC n° 1014-441), de la société Mon Logis S.A. (QPC n° 2014-442) et de l’établissement public OPH Troyes habitat (QPC n° 2014-443) ; l’association Force Ouvrière des consommateurs de l’Aube ; l’association Confédération nationale du logement (Fédération de l’Aube) ; l’association Confédération générale du logement (union départementale de l’Aube). Ces QPC portaient sur la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit de l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 portant nouvelle organisation du marché de l’électricité. Dans sa décision n° 2014-441/442/443 QPC, le Conseil constitutionnel, qui a joint ces trois QPC pour statuer par une seule décision, a déclaré ces dispositions conformes à la Constitution. 1. Dispositions concernées L’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation (CCH), objet de la QPC à l’origine de la décision commentée, détermine les trois catégories de charges récupérables pour les immeubles appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré (HLM). Elles doivent être la contrepartie :
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ; des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. L’article L. 442-3 renvoie à un décret le soin de fixer la liste précise de ces charges. Il s’agit du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, lequel a été modifié à de nombreuses reprises. Un système similaire existe pour les baux d’habitation de droit commun, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui consacre les trois mêmes catégories de charges récupérables, étant complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui fixe une liste quasiment identique à celle du décret du 9 novembre 1982. La détermination des charges récupérables vise à rechercher « le point d’équilibre entre les dépenses liées à l’investissement du propriétaire, qui restent à sa charge, et celles qui participent de son fonctionnement courant, qui sont à la charge du locataire ». Selon une jurisprudence constante, la liste des charges récupérables est d’ordre public et limitatif. Cette modification de la liste peut intervenir à la suite de décisions de justice constatant le caractère non récupérable d’une charge qui n’est pas inscrite sur la liste. Lorsque l’immeuble est raccordé à un réseau de chauffage urbain, la Cour de cassation a en particulier jugé dans une décision du 10 novembre 2009 :« attendu qu’ayant relevé que les factures émises par la CPCU [Compagnie parisienne du chauffage urbain] présentaient une tarification en "binôme" composée d’une "partie variable dite R1, proportionnelle à la consommation effective de l’usager" s’exprimant en "euros/tonnes de vapeur" et d’une "partie fixe, dite R2, liée à la puissance garantie, c’est-à-dire à la puissance que l’usager est en droit d’appeler et correspondant aux engagements contractuels" s’exprimant en "euros/kW souscrit et représentative de la redevance annuelle d’abonnement", la cour d’appel qui a retenu qu’une telle définition de la partie fixe laissait apparaître que celle-ci incluait les dépenses de financement et de remboursement du prix des installations de chauffage urbain auxquelles est raccordé l’immeuble et constaté qu’elle ne comportait aucune ventilation permettant de distinguer les dépenses incombant au bailleur de celles incombant au locataire, en a exactement déduit, sans violer les nouvelles dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 afférentes aux dépenses récupérables toutes taxes comprises, que les sommes
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 correspondant à la "prime fixe dite R2" seraient exclues des charges récupérables ainsi que la taxe à la valeur ajoutée correspondante » Par conséquent, pour le contrat de vente de chaleur, le bailleur peut récupérer auprès de son locataire la partie variable correspondant à la consommation de chaleur (partie R1), mais non la part fixe correspondant au prix de l’abonnement (partie R2). Cette jurisprudence a été, à son tour, renversée par l’article 27 de la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 portant nouvelle organisation du marché de l’électricité, dite loi « NOME », qui a modifié le paragraphe I de l’article L. 442-3 du CCH. Son dernier alinéa dispose désormais que : « Pour l’application du présent I, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ». Cette disposition permet donc au bailleur de répercuter sur son locataire l’intégralité de la dépense engagée lorsqu’il acquiert la fourniture d’énergie auprès d’un prestataire extérieur distribuant un chauffage en réseau. Ce texte a été introduit par la voie d’un amendement de M. Thierry Repentin au Sénat en première lecture. Selon l’exposé des motifs de cet amendement, l’arrêt de la Cour de cassation de 2009 « remet en cause le développement des réseaux de chaleur, leur mode de tarification ne permettant pas une récupération normale par le propriétaire. Cet amendement maintient la possibilité pour un bailleur de récupérer le prix d’une énergie qu’il achète à une entité juridique indépendante, sans distinguer les éléments constitutifs de ce prix (R1 + R2) sur lesquels il n’a aucune maîtrise ». Selon M. Ladislas Poniatowski, rapporteur du texte au Sénat : « Cet arrêt, en date du 10 novembre 2009, contredit la pratique habituelle des bailleurs. Il pourrait rapidement faire école, car d’autres procédures ont été lancées par des associations de locataires. À terme, l’impossibilité de répercuter les charges pourrait concerner non seulement la fourniture de chaleur, mais aussi la partie abonnement des factures d’électricité et de gaz. Si cette jurisprudence constitue une aubaine pour les locataires, on voit mal ce qui la justifie. Sa généralisation aboutirait à freiner considérablement le développement des réseaux de chaleur, que les lois Grenelle 1 et Grenelle 2 veulent par ailleurs encourager » M. Jean-Claude Lenoir, rapporteur à l’Assemblée Nationale, analysait ainsi cette modification : « d’après les estimations qui ont été communiquées à votre rapporteur, la non récupération du R2 représenterait un manque à gagner de 200 à 400 m par an pour les bailleurs sociaux ;
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 « or le développement de réseaux de fourniture de chaleur est un objectif du Grenelle de l’environnement. C’est la raison pour laquelle l’amendement de M. Repentin adopté par le Sénat revient sur l’arrêt de la Cour de cassation en permettant explicitement la récupération de la totalité des dépenses réalisées par les bailleurs liées à un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux. Il met ainsi en ½uvre un partage des charges de chauffage différent dans le cas de la fourniture de chaleur de celui qui prévaut dans les autres cas et le rend attractif économiquement pour les bailleurs ». L’article 27 de la loi du 7 décembre 2010 a dans le même temps modifié l’article 23 de la loi de 1989 pour adopter la même solution dans le parc locatif privé. 2. Question posée Les locataires de trois sociétés d’HLM ont assigné leur bailleur en remboursement de charges liées au chauffage urbain au motif qu’elles leur avaient été indûment facturées. À cette occasion, ils ont soulevé trois QPC portant sur l’article L. 442-3 du CCH. Par trois jugements du 8 août 2014, le tribunal d’instance de Troyes a renvoyé ces trois QPC à la Cour de cassation pour le même motif : - d’une part, « si en effet des situations différentes peuvent justifier l’application de règles différentes, en l’espèce contrairement aux explications du défendeur, aucun motif a fortiori d’intérêt général ne semble justifier de soumettre à des règles différentes les locataires selon que l’immeuble est raccordé ou non à un réseau de chauffage. Cela paraît donc contrevenir au principe d’égalité devant la loi » ; - d’autre part, « en permettant l’élargissement de l’assiette des charges récupérables, la loi n° 2010- 1488 du 7 décembre 2010 vient indirectement modifier les conditions du contrat de bail qui unit les locataires à leur bailleur ce qui pourrait être considéré comme portant atteinte à la liberté contractuelle des locataires ». 3. Sur le principe d’égalité Le Conseil n’a pas fait droit à ce grief. D’une part, il a jugé que le principe d’égalité n’impose pas une règle unique pour le régime des charges récupérables applicable aux différents modes de chauffage d’un immeuble d’habitation. D’autre part, la différence de traitement entre les locataires repose sur un motif d’intérêt général qui ressortait clairement des travaux parlementaires : la promotion de l’usage des énergies de réseau
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 dans un but de protection de l’environnement. Dans sa décision n° 2013-666 DC du 11 avril 2013, le Conseil constitutionnel avait d’ailleurs déjà, en matière d’égalité devant les charges publiques reconnu une spécificité aux énergies de réseau permettant un traitement différent. Le Conseil constitutionnel a donc écarté le grief tiré de la violation du principe d’égalité (cons. 8). 4. Sur la liberté contractuelle des locataires Aux termes de la jurisprudence constante du Conseil Constitutionnel le législateur ne saurait porter aux conventions légalement conclues une atteinte qui ne soit justifiée par un motif d’intérêt général suffisant sans méconnaître les exigences résultant des articles 4 et 16 de la Déclaration de 1789. Pour concilier ce principe avec les exigences d’intérêt général, le Conseil opère son contrôle eu égard à l’atteinte portée aux conventions en cours et en tenant compte, le cas échéant, des circonstances de l’espèce. Dans ses écritures devant le Conseil constitutionnel, les requérants soutenaient que « le bailleur peut, à sa seule initiative et en cours de bail modifier le mode de chauffage et donc de répartition des charges, ce qui a d’importantes conséquences financières pour le locataire ». Toutefois, si le mode de chauffage est prévu contractuellement, le bailleur est tenu par le contrat, qu’il ne peut modifier unilatéralement sans être tenu, le cas échéant, à indemniser le locataire pour le coût supplémentaire qui en résulterait. À l’inverse, si le mode de chauffage n’est pas prévu par le contrat, le propriétaire est libre de le modifier, et le mode de calcul des charges sera alors nécessairement adapté. Les dispositions contestées modifient non pas les conventions en cours mais le cadre légal applicable à ces conventions. L’application immédiate de cette modification ne pouvait être analysée comme méconnaissant le droit au maintien des conventions légalement formées. Ce second grief a également été écarté. (cons. 9). Le Conseil constitutionnel a finalement jugé les mots « ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux » figurant au dernier alinéa du paragraphe I de l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation conformes à la Constitution. Source : www.juritravail.com
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Choix en fin de contrat de franchise : céder ou se réengager Le 24/04/2015 Vous arrivez en fin de contrat et hésitez à renouveler votre contrat ? Vous avez envie de changer d’enseigne ou de région ? Votre entreprise a été évaluée et vous avez des candidats à la reprise ? S’il est vrai que tous les franchisés ont en tête de rentabiliser au maximum leur investissement, beaucoup n’ont pas vu le temps passé et rarement anticipé leur décision. Entre les interrogations personnelles et les contraintes liées à ce type de contrat, quelques informations pour aborder le virage. Les obligations, droits et devoirs des partis La procédure de sortie est en principe contractuellement prévue par le franchiseur et acceptée par le franchisé à la signature. C’est la plupart du temps par courrier recommandé et 6 mois à l’avance que le franchisé est informé de la date de fin de contrat. Mais la décision n’est pas uniquement du côté du franchisé mais peut aussi être du côté franchiseur. En effet, il peut de son propre chef décider que le franchisé ne correspond plus aux exigences de rentabilité ou n’adhère plus aux valeurs du réseau. Si le franchiseur tient à garder ce franchisé dans son réseau, c’est peut être aussi le moment pour ce dernier de renégocier certains points du contrat : exclusivité géographique par exemple ou adaptation de la durée du contrat (pour le faire correspondre à la fin du bail commercial par exemple). Le franchisé est libre de trouver un acquéreur s’il a décidé de quitter le réseau et de vendre son affaire. Cela doit se faire en totale transparence sachant que le repreneur doit être agréé par la tête de réseau qui dispose souvent de candidats potentiels. C’est la clause d’intuiti personae. la clause d'intuitu personae empêche la cession ou la transmission du contrat de franchise par le franchisé à un tiers. En d’autres termes, le franchiseur a le droit de veto sur le tiers. Ce qui peut
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 paraitre arbitraire vu de loin, est très compréhensible dans la formule de la franchise. De même, le réseau peut exercer un droit de préemption sur la vente. Un franchiseur recrute ses franchisés en fonction de critères précis correspondant aux exigences de l’enseigne. Le franchisé peut pour des raisons financières (une offre intéressante) céder son affaire à un tiers n’ayant pas les critères du franchiseur et donc mettre en péril l’image la pérennité du point de vente. Prendre du recul et préparer sa sortie ou rester Sans attendre la dernière minute, il faut déjà penser à sortir ou rempiler. Certains sont des créateurs dans l’âme et n’ont de cesse de recommencer l’aventure. D’autres ont des enfants qui pourraient être intéressés à reprendre l’entreprise, certains ont déjà fait une plus-value suffisante et veulent ouvrir une autre franchise dans le même réseau ou un autre. Le franchisé doit prendre du recul et savoir analyser quelle a été sa part dans la réussite du son entreprise et celle du franchiseur. Changer de réseau n’est pas anodin et avoir réussi dans le réseau X ne saurait prévaloir le succès dans le réseau Y (même dans le même secteur d’activité). Aussi, bien mûrir sa décision en faisant le point avec son entourage familial, son franchiseur et savoir partir ou rester pour de bonnes raisons. Les implications juridiques et financières En vendant ou cédant une entreprise, les conséquences financières ne sont pas anodines. Si vous vendez avant 5 ans d’exercices, vous ne serez pas exonéré d’impôt sur la plus-value de la cession d’un fonds de commerce. Évaluer aussi avec un notaire les implications patrimoniales de la vente et comment céder à vos enfants. Enfin, sachez que si vous avez des employés, ils doivent être prévenus au moins deux mois à l’avance avant le projet de cession (loi Hamon de novembre 2013) ceci afin de leur permettre de faire une offre éventuelle de reprise. Dans tous les cas de figures, adressez-vous à un expert -comptable pour l’évaluation de votre entreprise et à un avocat spécialisé en franchise pour la renégociation de votre contrat. Il faut parfois dépenser quelques centaines d’euros pour assurer l’avenir. Source : ac-franchise.com
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Réforme des baux commerciaux: ce qui va changer Le 24/04/2015 © Copyright : DR La réforme du Dahir de 1955 régissant le bail commercial est enclenchée. Voici les principales mesures de la proposition de loi adoptée par la première Chambre. Le contrat de location à usage commercial est en passe d’être dépoussiéré, souligne La Vie Eco dans sa livraison de ce vendredi 24 avril. L’hebdomadaire économique revient sur la réforme, en cours, du Dahir datant de 1955 régissant les baux commerciaux. Cette réforme est loin d’être un luxe, parce que, pendant près de soixante ans, les insuffisances de cette loi ont occasionné un véritable caffouillage. Force est de souligner que dès lors que le bail commercial prend effet, beaucoup de questions peuvent détériorer la relation bailleur/locataire. “En effet, si le locataire ne prospère pas dans son commerce, le paiement des loyers devient difficile et le bail commercial perd de sa valeur. Mais ces difficultés ne sont rien par rapport à celles qui naissent lorsqu’arrive la période du renouvellement du bail”, explique Ibtissam Boutabsil, une notaire citée par le journal. Il faut savoir que ces difficultés liées au renouvellement du bail sont tout autant préjudiciables pour le bailleur que pour le locataire. Selon La Vie Eco, la nouvelle loi vient corriger le déséquilibre chronique entre les droits du bailleur et ceux du locataire. Alors que le bailleur n’est tenu d’aucun délai pour demander une revalorisation, le locataire est considéré comme occupant illégalement le local juste parce qu’il n’a pas respecté le délai de trente jours (période de conciliation) à partir de la réception de l’avis de revalorisation envoyé par son bailleur, rappelle l’hebdomadaire. Ainsi, la proposition de loi en
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 cours d’adoption prévoit que les revalorisations des loyers ne pourront plus dépasser les 10% du loyer mensuel. Il faut noter que si le contrat ne mentionne pas cette augmentation, le juge n’aura plus à soumettre l’affaire à une expertise, mais se référera directement à ce taux. Aussi, dans le cas où le bailleur voudra vendre son bien ou le reconstruire, l’indemnité d’éviction devra être proportionnelle aux frais engagés par celui-ci au titre du changement de domiciliation de fonds de commerce. La Vie Eco précise, de même, que le nouveau texte, qui sera adopté, instaure un droit de préférence au profit du locataire commercial lorsque le bailleur décide de vendre les murs. En clair, ce dernier est tenu par la loi d’informer le locataire sur les conditions de la vente et le prix par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le locataire, à son tour, dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. Source : www.le360.ma
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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