La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 6 au 12 juillet 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTI...
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échéance. Pour leur éviter une coupure, la Commission de régulation de l’énergie (CRE) a annonc...
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Immobilier : les propriétaires adaptent leurs
biens à la co-location
Le 06/07/2015
Face à cette...
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Des services adaptés pour les investisseurs
Face à cette demande croissante, les propriétaires ...
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Il faut 6 à 8 années de salaire à un Français
pour être propriétaire
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Paris reste ...
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Porto, ville la moins chère d’Europe
Concernant les prix de l’immobilier, la capitale française...
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Logement : les loyers baissent et les locataires
se paupérisent
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Logement : les lo...
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La baisse du loyer moyen de relocation des logements privés s’est poursuivie au premier semestr...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Frais de notaire : où passe votre argent ?
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Comment sont-ils calculés ?
Il faut savoir que ces calculs sont parfaitement encadrés par la l...
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Loi Pinel : ce que change la réforme des baux
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L’état des lieux
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Le formalisme du congé
La loi Pinel permet de délivrer le congé par lettre recommandée avec av...
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Imaginez votre serveur, muni de sa tablette, accueillant M. Ménard, un client qui fréquente vo...
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Les spécificités de la reprise d'un fonds de
bar-tabac
Le 10/07/2015
Pour estimer un fonds de ...
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Confronter le prix de cession à la capacité d'endettement d'un acquéreur potentiel
La valorisa...
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► Budget prévisionnel du coût de l'acquisition
Prix de vente du fonds 496 000 €
Frais d'acte n...
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KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobiliè...
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La revue de presse de la semaine du 6 au 12 juillet 2015

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  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 6 au 12 juillet 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Gaz : les copropriétés tardent à faire jouer la concurrence Le 06/07/2015 Le chauffage collectif au gaz représente environ un tiers des charges des copropriétés. De nombreux immeubles n’ont plus droit aux tarifs réglementés. Une majoration de 20 % s’impose aux copropriétés qui n’ont pas bougé. Certains des 9 millions de foyers abonnés au gaz risquent d’avoir une mauvaise surprise sur leur prochaine facture. Depuis le 1 er juillet, les grosses copropriétés qui n’avaient toujours pas souscrit d’offre de marché ont vu leurs tarifs augmenter de... 20 % ! « De nombreux syndics n’ont pas fait leur travail ! » s’énerve Claude Pouey, directeur technique de ARC, l’Association des responsables de copropriété. Ils ne sont pas les seuls : tous les sites dont la consommation de gaz dépasse 200 mégawattheures par an (copropriétés mais aussi acteurs publics et PME) n’ont plus droit aux tarifs réglementés depuis le 1 er janvier 2015. Ces sites avaient bénéficié d’une offre transitoire de six mois, qui vient d’arriver à
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 échéance. Pour leur éviter une coupure, la Commission de régulation de l’énergie (CRE) a annoncé début juin qu’ils bénéficiaient d’une période supplémentaire de trois mois pour régulariser leur situation, pendant laquelle une majoration de 20 % leur serait appliquée. Selon la CRE, sur les 14.727 copropriétés concernées, près de 1.000 n’avaient pas basculé à l’échéance. « Jusqu’au début de cette année, le marché des copropriétés est resté peu animé. Soit par méconnaissance du sujet, soit par complexité des processus de décision : il faut attendre que les AG se réunissent. Mais aujourd’hui, le marché est devenu très concurrentiel », témoigne Mareva Edel, directrice commerciale d’E.ON France, l’un des fournisseurs (avec Gaz Européen) à avoir ciblé très tôt ce segment de clientèle. La plupart des fournisseurs alternatifs de gaz se positionnent, même si certains syndics ne font pas toujours réellement jouer la concurrence et préfèrent rester chez Engie. L’enjeu est pourtant important pour les copropriétés concernées : le chauffage collectif au gaz représente un bon tiers de leurs charges. De quoi réaliser des économies substantielles. « Dès le printemps 2014, nous avons créé une plate-forme Internet, copro-gaz.fr, qui recense les 12 fournisseurs de gaz en France et permet à nos adhérents de se voir proposer des offres commerciales : elles sont généralement inférieures de 15 % à 20 % aux tarifs réglementés », indique Claude Pouey. Offre d’achats groupés chez Foncia Le groupe Foncia, qui gère 3.000 immeubles chauffés au gaz sur les 38.000 qu’il représente, a de son côté lancé une offre d’achats groupés l’an dernier, qui a séduit les trois quarts de ses clients avec des offres inférieures de 12 % à 19 % aux tarifs réglementés. « Cette consultation nationale a permis aux 60.000 foyers concernés d’économiser au total 7 millions d’euros annuels, soit 120 euros par foyer, par rapport aux tarifs réglementés », indique Arnaud Thamin, directeur de la maîtrise des charges chez Foncia. Le groupe a de même créé il y a quelques mois une filiale spécialisée, Prowen, sorte de courtier en énergie au service des adhérents. « Nous avons déjà collecté environ 800 mandats et prévoyons d’organiser les premières consultations début septembre. » Malgré tout, des copropriétés se saisissent du sujet. « Les conseils syndicaux commencent à désigner des « Monsieur Energie » », note Arnaud Thamin. Fin 2015, elles seront encore plus nombreuses à être concernées : celles qui consomment plus de 150 mégawattheures de gaz par an n’auront plus droit non plus au tarif réglementé. Et les plus gourmandes en électricité devront aussi alors se pencher sur leur facture puisqu’à cette date, les tarifs jaunes et verts seront, eux aussi, supprimés. Source: Les Echos.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Immobilier : les propriétaires adaptent leurs biens à la co-location Le 06/07/2015 Face à cette demande croissante de co-locations, les propriétaires s’adaptent. - Shutterstock Le marché de la co-location se développant, les propriétaires bénéficient de nouveaux services pour transformer leurs biens en lieux de vie partagés. Longtemps l’apanage des étudiants, la co-location séduit désormais tous les types de profils. Les logements se partagent de plus en plus entre adultes, seniors, collègues de travail ou familles monoparentales. Les co-locations communautaires, qui se fondent notamment sur les affinités religieuses ou alimentaires, ou encore les co-locations intergénérationnelles, tendent également à se développer. La principale raison de cet engouement ? Le budget… mais pas seulement. La crainte de l’isolement, l’envie de bénéficier de plus grands espaces ou la volonté de s’adapter à de nouveaux modes de vie jouent pour beaucoup dans la volonté de s’installer à plusieurs. Depuis la mise en place de la loi ALUR en 2014 et l’encadrement juridique de ce mode de location, les promoteurs immobiliers ainsi que certains bailleurs sociaux peuvent adapter leurs surfaces aux besoins du marché de la colocation.
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Des services adaptés pour les investisseurs Face à cette demande croissante, les propriétaires s’adaptent. Selon un sondage réalisé par le site LocService.fr, six propriétaires sur dix se disent prêts à louer en co-location. Parmi eux, 35 % louent déjà indifféremment aux locataires et aux colocataires et 22 % n’ont jamais loué en co-location mais ne rechigneraient pas à le faire. Pour se lancer dans le marché de la co-location, les investisseurs peuvent compter sur des sociétés spécialisées. Parmi elles, Coloc & Vie, créée à l’automne 2014, propose aux investisseurs de réaliser un placement rentable, durable et socialement responsable. Les propriétaires-bailleurs bénéficient, via ce service, d’un accompagnement dans l’aménagement et la rénovation de maisons de ville en lieux de vie partagée. Parmi les réalisations de Coloc & Vie : une maison de 230 m² à Orléans dont les neuf chambres ont été louées en un mois seulement. Des sites spécialisés A l’occasion de son dixième anniversaire, LocService.fr, qui revendique 130.000 propriétaires et 200.000 logements, a lancé au mois de juin un nouveau système de recherche de colocataires et de co-locations. « Aujourd’hui, la demande des locataires et des propriétaires est si importante que nous avons décidé d’adapter notre concept à la co-location », explique Richard Horbette, le fondateur de la plate-forme. « Même si ce secteur est très concurrentiel, nous restons confiants compte tenu des innovations proposées, de la gratuité du service pour ceux qui proposent une co-location et, bien sûr, du potentiel important de bailleurs prêts à louer en co-location », ajoute-t-il. La mise en relation se fait au moyen de formulaires intuitifs où les colocataires en recherche renseignent la co-location souhaitée et leur profil. Un profil qu’ils sont invités à étoffer en décrivant leur personnalité, leur mode de vie ou leurs centres d’intérêts. LocService se charge ensuite de croiser les profils et de proposer les offres les plus pertinentes. Ainsi, dans le cas où une chambre se libère, les colocataires occupants peuvent, gratuitement, chercher celui ou celle qui s’y installera. Source : LesEchos.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Il faut 6 à 8 années de salaire à un Français pour être propriétaire Le 06/07/2015 Paris reste la ville la plus chère d’Europe, derrière Londres. Le prix au mètre carré d’un logement neuf est de 10.200 euros. Les villes les moins chères se trouvent globalement dans les pays de l’Est. L’accession à la propriété est toujours aussi compliquée pour les Français. C’est l’idée principale qui ressort d’une étude sur le marché immobilier résidentiel européen menée par le cabinet Deloitte. Elle inclut 15 pays européens, la Russie et Israël. «Les inégalités en termes d’accession à la propriété entre les pays européens se confirment. Les Français, italiens, polonais, tchèques et hongrois investissent entre 6 et 8 années de salaires avant de devenir propriétaire contre 3,2 années seulement pour les belges. Le Royaume-Uni reste le pays le moins accessible où il faut mobiliser 10 années de salaires», explique Laure Silvestre-Siaz, associée, Real Estate Leader chez Deloitte. En matière de construction de logements, la France demeure l’un des pays qui en produit le plus: 6,2 logements pour 1000 personnes ont été construits en 2014. En moyenne, 2,4 logements sont achevés pour 1000 personnes dans les pays européens. La plus grande production de logements en 2014 a été constatée en Russie avec 7,6 logements achevés. La France arrive en seconde position, suivie par Israël, qui a construit 5,3 logements pour 1000 personnes en 2014.
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Porto, ville la moins chère d’Europe Concernant les prix de l’immobilier, la capitale française reste l’une des plus chères d’Europe pour les logements neufs: 10.200 euros le mètre carré en moyenne. Cela reste toutefois en deça des prix observés à Londres, où un logement neuf coûte plus de 14.000 euros le mètre carré! Globalement, les prix les plus élevés ont été observés au Royaume-Uni, en Israël, en France et en Suède. Et c’est en Irlande (31,7%), Israël (25,6%), et au Royaume-Uni (21,6%) que les hausses ont été les plus significatives en 2014. En troisième position - et loin derrière - on retrouve Munich en Allemagne, où le mètre carré coûte 6300 euros. Plus cher que Berlin! Si l’on prend la tendance inverse, on constate que les villes les moins chères se trouvent dans les pays de l’Est, en Pologne, Hongrie, ou République Tchèque. Mais la palme de la ville la moins chère d’Europe se situe sur la péninsule ibérique. À Porto, un logement se paie 860 euros le mètre carré! Source : Le Figaro.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Logement : les loyers baissent et les locataires se paupérisent Le 07/07/2015 Logement : les loyers baissent et les locataires se paupérisent Les loyers des logements privés ont baissé de 1,7% au premier semestre. Le revenu des locataires ayant emménagé cette année a chuté, car les plus aisés profitent des bas taux d’intérêt pour acheter plutôt que de louer.
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 La baisse du loyer moyen de relocation des logements privés s’est poursuivie au premier semestre 2015, sur fond de recul de la demande locative et de paupérisation des nouveaux entrants dans les murs, selon le baromètre du réseau immobilier Century 21. La tendance baissière observée sur les loyers moyens se retrouve dans les loyers au m2, qui baissent de 1,7% en France entière. De ce fait, à fin juin 2015, «la progression des loyers moyens sur les dix dernières années est de 6,8%. L’inflation, quant à elle, a progressé de 13,1% (...). En d’autres termes, les loyers en dix ans sont en recul de 6,3% en euros constants», calcule Century 21. En région, la seule grande ville à afficher une tendance nette à la hausse des loyers sur la majorité des biens est Montpellier. Le loyer moyen de relocation d’un deux pièces (40% des relocations de Century 21 France entière au premier semestre), à Montpellier, est ainsi passé en six mois, à fin juin, de 513 à 520 euros pour 41 m2 (les studios, eux, ont baissé). A l’autre extrême, à Bordeaux et à Lyon, la baisse est générale sur tous les types de biens, quel que soit le nombre de pièces. A Bordeaux, les deux pièces sont ainsi passés de 505 à 497 euros pour 45 m2, et à Lyon «toutes les typologies de logements, à l’exception des studios (stables), voient leurs loyers baisser dans des proportions relativement importantes (-4,1% pour les 2 pièces par exemple, ou encore -7% pour les 4 pièces)» avec un loyer des deux pièces passé de 556 à 533 euros par mois pour 44 m2, note Century 21. Entre ces deux extrêmes, dans la majorité des grandes villes, les loyers sont stables ou en baisse selon le type de logement, sauf à Strasbourg, quasiment stable. En Ile-de-France, la zone la plus tendue, «on observe une stagnation du loyer moyen dans la région francilienne (hors Paris), passant de 791 euros en 2014 à 793 euros au 1er semestre 2015», note Century 21. Seuls les trois pièces baissent, passant de 893 à 881 euros par mois pour 63 m2. Paris, lui, «échappe à la tendance baissière du marché. Les 2 pièces et les 3 pièces y ont vu leurs loyers moyens augmenter respectivement de 2% et de 6% au 1er semestre 2015. Les studios et les 4 pièces n’ont quasiment pas varié». Le deux pièces parisien est passé en six mois de 1.040 à 1.062 euros pour 39 m2. Mais, là encore, si les loyers moyens parisiens montent, le loyer au m2, lui, baisse de 1,2%. Paupérisation des locataires Les loyers baissent dans le sillage d’un recul de la demande locative, car, estime Century 21, dans le contexte économique actuel, nombre de locataires en place ont simplement préféré surseoir à leur projet de déménagement. La mobilité résidentielle a donc piqué du nez. «Parallèlement, les plus jeunes ont souvent choisi de ne pas quitter le foyer familial, poursuit le réseau. Enfin, profitant de
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 conditions de marché très favorables (prix + taux bas), une partie des ménages s’est orientée vers l’acquisition». Résultat : il ne reste, chez les nouveaux entrants dans les murs, que les moins fortunés. Entre 2014 et fin juin, la chute du revenu moyen des nouveaux locataires est spectaculaire, pour toutes les tranches d’âge. France entière, leur revenu moyen est passé, de 2.641 à 2.275 euros mensuels pour les relocations de deux pièces et de 2.912 à 2.417 euros mensuels pour le relocations de trois pièces ! Ce, malgré le fait que la part des jeunes locataires a fortement baissé au premier semestre, passant de près de 50% des relocations en 2014 à 41% cette année. Ceux qui ont quitté le foyer familial pour prendre une location ont vu leurs revenus diminuer de 16% entre le second semestre 2014 et le 1er semestre 2015. Dans le même temps, les plus de trente ans ont accusé une baisse de revenus de 7 %. Les employés et ouvriers représentent toujours la catégorie la plus importante des nouveaux locataires (45,9%) ; leur part est en progression par rapport à l’année 2014 où ils représentaient 40% des locataires entrants. Résultat de cette solvabilité fragilisée : le délai de relocation augmente et «les propriétaires-bailleurs voient leur revenus locatifs diminuer avec un rendement de 3 à 4% (contre 5% en 2013)», précise le réseau. Pas de quoi attirer les investisseurs en locatif et de fait, «la part des investissements locatifs dans l’ancien n’augmente que de 3,3% entre le 1er semestre 2014 et le 1er semestre 2015», stagnant à un niveau bien plus bas que la normale de longue période. Seuls les retraités semblent rechercher un placement dans le locatif ancien : leur proportion augmente et ils représentent aujourd’hui plus d’un quart des nouveaux bailleurs (25,5%) contre 12,5% seulement pour les cadres supérieurs et les professions libérales. Source : Les Echos.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Frais de notaire : où passe votre argent ? Le 29/06/2015 Vous souhaitez acheter ? Alors, vous n’êtes pas sans savoir que les frais de notaire sont un coût supplémentaire qu’il est bon d’estimer dès votre première négociation avec le vendeur. Mais au fait, à quoi servent-ils et comment sont-ils calculés ? Pour en savoir plus, suivez le guide ! Doit-on forcément passer par un notaire ? Lorsqu’il s’agit d’une transaction immobilière, impossible de se passer de lui. Pas de vente, sans une signature de l’acte de vente entre vendeur et acheteur au sein du cabinet du notaire. Au préalable, le notaire et son cabinet auront pris soin de vérifier la validité de la transaction, de s’enquérir auprès des deux parties qu’aucun doute ne soit fait autour de cette vente et enfin de vérifier la situation financière de l’acheteur.
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Comment sont-ils calculés ? Il faut savoir que ces calculs sont parfaitement encadrés par la loi, ainsi le montant de ces frais ne varient pas d’un confère à un autre. Il se situe actuellement autour de 2% pour une construction neuve et sont compris entre 6 et 8% pour les biens plus anciens. Que couvrent-ils ? Même si ces frais sont conséquents, sachez que la totalité ne tombe pas dans la poche du notaire. Bien au contraire, puisque les honoraires du cabinet ne représentent que 10 à 20% des frais proportionnels au montant d’achat. De ces émoluments restants, la rétribution répond également à une réglementation stricte instaurée par les pouvoirs publics. Toujours de manières proportionnelles, 5,09 % reviennent au Trésor Public au titre des droits d’enregistrement pour un logement ancien. Ceux-ci se décomposent en taxe départementale de publicité foncière (3,80 %), en taxe additionnelle vers la commune d’acquisition (1,20 %) et de frais d’assiette et de recouvrement de l’État (2,37 % de la taxe de publicité foncière). Lorsqu’il s’agit de la vente d’un logement neuf, le montant ne représente « que » 0,71498 % du prix hors taxes, répartis entre taxe de publicité foncière (0,70 %) et en frais d’assiette et de recouvrement (2,14 % de la précédente). S’ajoute également 0,1 % pour le salaire du conservateur des hypothèques. Enfin, environ 1 % du prix d’acquisition servira à couvrir les frais et débours, c’est-à-dire, le remboursement des sommes engagées pour produire tous les documents nécessaires à un changement de propriétaire. En cas de crédit particulier. Sachez que si vous financez votre achat à crédit par le biais d’un privilège de prêteur de deniers ou d’une hypothèque, les frais de notaire seront alors majorés d’environ 2 % du montant emprunté. Comment obtenir une estimation des frais ? C’est une estimation essentielle au moment de faire votre offre pour ne pas tomber des nues quelques jours avant la signature de l’acte de vente.
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Parce que cette somme additionnelle représente un coût non négligeable, vous pouvez calculer ce montant via le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) et bonne nouvelle : c’est gratuit ! Source : blog.logic-immo.com
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Loi Pinel : ce que change la réforme des baux commerciaux Le 08/07/2015 La loi Pinel, complétée par un décret du 3 novembre 2014, modifie en profondeur le statut des baux commerciaux. Tour d’horizon des principales mesures édictées par ce texte. Le bail dérogatoire Allongement de la durée du bail dérogatoire Les baux dérogatoires peuvent avoir une durée maximale de 3 ans. La durée totale du bail ou des baux successifs (lorsque le renouvellement intervient depuis le 1 er septembre 2014) ne doit pas être supérieure à 3 ans. A l’expiration de cette durée, les mêmes parties ne peuvent plus conclure un bail dérogatoire pour le même fonds de commerce. Et si le locataire est laissé en possession des lieux, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois, un bail commercial se forme.
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 L’état des lieux Depuis le 1 er septembre 2014, un état des lieux d’entrée et de sortie doivent être effectués, contradictoirement et amiablement. A défaut, l’état des lieux est établi par huissier de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Pour les baux conclus avant la loi Pinel, si un état des lieux d’entrée a été établi, un état des lieux de sortie doit être réalisé. La conclusion du bail commercial La répartition des charges Les baux conclus à compter du 1 er septembre 2014 comportent un inventaire des charges et impôts. Le bail conclu ou renouvelé à compter de la date de publication du décret du 3 novembre ne peut pas mettre à la charge du locataire, notamment : les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil, et les impôts dont le redevable légal est le bailleur. Cependant, la taxe foncière peut être imputée au locataire. Un récapitulatif annuel est adressé au locataire dans les délais fixés par la réglementation. L’information sur les travaux Lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur communique au locataire un état prévisionnel des travaux envisagés pour les 3 années suivantes, et un état récapitulatif des travaux dans les trois années précédentes, précisant leur coût. L’état des lieux Un état des lieux contradictoire est établi à la prise de possession des lieux, et en fin de bail. Si l’état des lieux ne peut pas être réalisé amiablement, il est établi par huissier, à frais partagés par moitié. La loi étend l’obligation d’établir un état des lieux entre bailleur et locataire à la cession du droit au bail, ou du fonds de commerce. L’évolution du loyer au cours du bail Révision triennale et indice La loi Pinel modifie l’indice de référence pour la révision triennale du loyer. Cette disposition est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014. L’indice qui doit être utilisé n’est plus l’ICC, mais, selon l’activité du locataire, l’ILC ou l’ILAT. Ainsi, en principe, lors d’une
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 révision triennale, le loyer est plafonné à la plus faible des valeurs qu’est soit la valeur locative du bien, soit le loyer révisé en fonction de l’ILC ou l’ILAT. Il demeure possible d’utiliser, dans le bail, un indice différent, tel que l’ICC, par exemple. Mais si cet indice augmente plus rapidement, le locataire pourrait demander une révision triennale à la baisse. Etalement de la hausse de loyer En cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer est fixé à la valeur locative des locaux. Cependant, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014, l’augmentation de loyer est étalée dans le temps. En effet, le loyer ne pourra être augmenté, pour une année, que de 10 % du loyer de l’année précédente. Ainsi, si la valeur locative a augmenté de 15 %, il faudra un an pour fixer le loyer à sa valeur nouvelle. Le droit de préemption du locataire Les cessions soumises au droit de préemption Depuis le 18 décembre 2014, le locataire bénéficie d’un droit de préemption lors de la cession de son local. Ne sont cependant pas soumis au droit de préemption la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts ou la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Le droit de préemption n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. La procédure applicable Le législateur a calqué la procédure de préemption du locataire sur celle existant en cas de congé pour vente dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 pour l’habitation non meublée. Toutefois, dans le cadre du bail commercial, le bail se poursuit si le locataire n’acquiert pas les murs. Le locataire est informé par une lettre recommandée ou remise en mains propres, lui indiquant le prix et les conditions de la cession, et reproduisant les dispositions légales applicables. Il dispose alors d’un délai d’un mois pour exercer son droit de préemption. Si le locataire n’acquiert pas le bien et que la cession est réalisée à des conditions plus avantageuses, une seconde notification lui est adressée, qui dispose alors d’un délai d’un mois pour accepter cette offre de vente.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Le formalisme du congé La loi Pinel permet de délivrer le congé par lettre recommandée avec avis de réception, plutôt que de recourir systématiquement à la signification par huissier. Le décret du 3 novembre 2014 est venu préciser que lorsque le congé est donné par lettre recommandée, la date du congé est celle de la première présentation du courrier. La question se pose de savoir si cette disposition est applicable aux baux en cours au 20 juin 2014, ce qui paraît probable au regard de l’article 2 du Code civil. Le recours à l’huissier évitera cependant toute incertitude. Garantie et cession de bail Lorsque la cession de bail s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, le bailleur ne peut l’invoquer que durant les 3 années qui suivent la cession. Le bailleur a désormais l’obligation d’informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire cessionnaire, dans le délai d’un mois. Le loyer du bail renouvelé Lors du renouvellement du bail commercial d’une durée de 9 ans, le loyer est en principe plafonné. La loi Pinel apporte des retouches aux règles du plafonnement, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014. Dorénavant, par un mécanisme semblable à celui exposé ci-dessus pour la révision trimestrielle, le loyer du bail renouvelé est calculé sur la base de l’ILAT ou de l’ILC, et non plus de l’ICC. Et, de la même façon, en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, ou lorsque le bail a une durée contractuelle supérieure à 9 ans, la variation de loyer ne peut pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté lors de l’année précédant l’augmentation du loyer. Source : journaldelagence.com
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Développer son restaurant grâce à son fichier clients Le 08/07/2015 S'il est bien construit, cette base de données vous permettra d'accroitre la notoriété de votre établissement, de le développer et de fidéliser votre clientèle actuelle. Créer son fichier clients grâce au carnet de réservation électronique. Si votre fichier clients se résume encore aux notes prises sur votre carnet de réservation papier, il est temps de l'informatiser pour en tirer le meilleur. Voici quelques conseils pour connaître vos clients et les fidéliser tout en améliorant la bonne réputation de votre établissement. Gardez toujours en tête qu'il coûte 7 fois plus cher d'acquérir un nouveau client que de le fidéliser. Connaître ses clients et les fidéliser Une bonne part des couverts que vous servez chaque jour l'est peut-être à des habitués de votre établissement. Mais connaissez-vous vraiment vos clients ? Leurs habitudes de consommation, leur jour favori pour venir dans votre restaurant, leur plat préféré, leurs éventuelles allergies alimentaires, etc. sont autant de données qui peuvent vous permettre d'améliorer la qualité de votre service.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Imaginez votre serveur, muni de sa tablette, accueillant M. Ménard, un client qui fréquente votre restaurant une fois par mois environ et amateur de vin : "Bonjour M. Ménard, vous aviez apprécié la table près de la fenêtre, je vous place à nouveau sur celle-ci ? Puis-je vous proposer un verre de ce cru que nous venons de recevoir ?" Autant d'attentions dont il se souviendra longtemps et qui lui donneront envie de venir encore plus souvent. Développer votre communication Que votre fichier clients soit constitué sur un fichier Excel ou grâce à un module de réservation en ligne installé sur votre site internet ou la page Facebook de votre restaurant, les adresses e-mails de vos clients représentent une mine d'or. Adossées aux autres informations que nous avons évoquées précédemment, elles vous permettent de les tenir informés de vos actualités de façon pertinente et segmentée. Vous pourrez par exemple organiser une soirée dégustation de fruits de mer et n'inviter que vos clients habitués à commander ce type de mets. Ainsi, l'envoi d'une newsletter ne se fera pas en masse à l'ensemble de votre base de données au risque de les lasser, mais uniquement à ce segment de votre clientèle. À l'inverse, les dates de votre fermeture estivale seront adressées par newsletter à tous vos clients qui seront alors ravis de ne pas trouver porte close sans en avoir été avertis. Enfin, un e-mail adressé à M. Ménard quelques jours avant son anniversaire pour lui offrir une bouteille de vin s'il réserve pour 4 personnes, ce mois-ci, sera du meilleur effet pour le fidéliser. Les clients, à qui vous enverrez des messages personnalisés, seront également vos meilleurs ambassadeurs pour recommander votre établissement à leur entourage. Comme vous le voyez, le champ des possibles pour votre communication est étendu mais rien n'est réalisable sans un fichier client bien renseigné et à jour. Les critères indispensables pour choisir le bon outil de création et gestion du fichier clients Mettre à jour votre fichier client à la main, sur un carnet de réservation papier ou sur un fichier Excel reste un travail laborieux et difficile à maintenir dans le temps. Les cahiers de réservation électroniques, sont une solution pour votre restaurant. Lors d'une réservation en ligne, les clients entrent eux-mêmes leurs informations via le module. En ligne ou manuellement, toutes les données saisies sont automatiquement enregistrées dans votre fichier. Un bon outil de création et gestion de votre fichier clients doit :
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 • Comporter un module de réservation performant et ergonomique qui recueille simplement les informations principales de vos clients (prénom, nom, e-mail, téléphone) et leur assure, ainsi qu'à vous, un suivi automatique de la réservation (confirmation par mail etc.). • Vous permettre de compléter et mettre à jour facilement vos fiches contacts avec les informations que vous recueillez, au fil du temps, sur vos clients. • Vous permette de segmenter votre base de données : de répartir vos clients dans des groupes identifiés en fonction de critères comme 'client du midi', 'client du week-end', 'amateur de fromage', 'intolérant au gluten', etc. que vous aurez vous-même définis. • Un plus : vous permette de créer, de personnaliser et d'envoyer simplement vos newsletters à vos contacts. • Vous permettre de conserver, seul, la propriété de votre fichier clients. Les informations à recueillir dans votre fichier • Prénom, nom, adresse e-mail, numéro de téléphone ; • habitudes de consommation et de réservation ; • date d'anniversaire ; • et tout ce qui vous permettra d'accueillir et de fidéliser toujours mieux vos clients. Source : lhotellerie-restauration.fr
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Les spécificités de la reprise d'un fonds de bar-tabac Le 10/07/2015 Pour estimer un fonds de bar-tabac, il convient de séparer les activités 'buraliste' et 'débit de boissons'. Mais cela ne suffit pas. Confronter son prix de cession théorique à la capacité d'emprunt d'un potentiel acquéreur devient incontournable. Philippe Raguénès, directeur des agences Century 21 Ouest Commerces à Brest et Quimper, spécialiste de ce segment d'activité, explique pourquoi. Évaluation par le chiffre d'affaires Actuellement, la valeur du fonds de commerce de tabac, loto ou de presse est généralement basée sur trois années de commissions nettes. Pour l'activité débit de boissons, on peut se baser sur 100 % du CA HT moyen des trois dernière années, et, pour les articles fumeurs et divers (hors télécartes et monétique) sur 20 % du CA HT. Évaluation par le perf reconstitué Pour trouver le perf reconstitué, on se base sur le compte de résultat d'exploitation de l'affaire pour 12 mois d'exploitation, puis on ajoute la dotation aux amortissements, les frais généraux exceptionnels (entretien des locaux ou du matériel, publicité, licenciement, services bancaires exceptionnels, frais généraux dépassant la moyenne des deux dernières années), le salaire et charges sociales du conjoint (s'il est salarié) ou des gérants (en cas de structure en société en nom collectif ). Enfin, on actualise les cotisations RSI sur la base du résultat prévisionnel de l'acquéreur potentiel. On applique au résultat obtenu un coefficient multiplicateur qui, selon des critères d'emplacement, d'horaires, de loyer, d'agencement, de secteur géographique, est compris entre 2 et 5. Actuellement, dans le Finistère, il s'établit en moyenne à 3,8. C'est l'expertise du professionnel de la transaction qui va permettre d'établir ce coefficient au cas par cas. Recoupement des deux méthodes Les résultats obtenus selon la méthode du chiffre d'affaires et la méthode perf sont différents et la raison conduit en général à faire la moyenne des deux.
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Confronter le prix de cession à la capacité d'endettement d'un acquéreur potentiel La valorisation du fonds n'a de valeur que si elle séduit un acheteur ayant la capacité de faire financer son projet d'acquisition. C'est pourquoi, après avoir défini le prix du fonds de commerce, il convient de faire le budget prévisionnel du coût de l'acquisition. Exemple ► Méthode du CA Commissions nettes moyennes de l'année 120 000 € x 3 = 360 000 € CA HT moyen des 3 dernières années de l'activité débit de boissons : 148 000 € x 100 % = 148 000 € CA HT moyen des 3 dernières années de l'activité vente des articles fumeurs et divers : 45 000 € x 20 % = 9 000 € Résultat = 517 000 € ► Méthode Perf Résultat d'exploitation : 74 530 € + Dotation aux amortissements : 9 210 € + Frais généraux dépassant la moyenne des deux dernières années : 6 510 € + Salaire et charges sociales du conjoint (s'il est salarié) : 28 500 € Ajustement des cotisations RSI : 6 250 € Total : 125 000 € Résultat = 125 000 € x 3,8 (coef moyen) = 475 000 € ► Moyenne des deux résultats : 496 000 €
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 ► Budget prévisionnel du coût de l'acquisition Prix de vente du fonds 496 000 € Frais d'acte notaire/avocat HT : 10 000 € Débours, formalité CFE : 1 300 € Droits d'enregistrement : 20 110 € Honoraires d'agence HT : 29 700 € Frais de stage hors taxe (tabac/licence IV) : 3 500 € TVA/Frais : 8 640 € Stock et fonds de roulement 70 000 € Coût total : 639 250 € ► Capacité d'emprunt du potentiel acquéreur Apport personnel minimum 25 % du coût total* : 159 800 € Emprunt à solliciter sur 7 ans : 479 450 € Pour vendre son affaire, le propriétaire de ce bar-tabacs-PMU devra trouver un acheteur prêt à l'acquérir pour un prix de 496 000 €, avec un minimum de 160 000 € d'apport et capable de trouver un crédit pour un montant de 480 000 €. ► Projection de rentabilité du potentiel acquéreur Si l'acquéreur emprunte sur 7 ans à un taux de 2,6 %** (assurance comprise), il devra rembourser chaque mois 6 256 €. Son gain annuel prévisionnel lui qui lui permettra de vivre après versement des mensualités de crédit, est estimé à 49 928 € (perf. 125 000 € - 6 256 € x 12 mois = 49 928 €). * Un apport de 25 % est le minimum. Idéalement l'acquéreur doit apporter 1/3 du budget prévisionnel total. ** taux pratiqués récemment dans le cadre d'affaires vendues par Century 21 Ouest Commerces. Source : L’hotellerie-restauration.fr
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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