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Rappelons que depuis le 1erjanvier 2014, ...
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Bail professionnel : un état des lieux est 
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Bail professionnel ...
locataire ne s’impose que si un état des lieux avait été dressé au moment de son entrée dans les 
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Revue de presse kylia semaine du 15 au 21 septembre 2014

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 15 au 21 Septembre 2014 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Pour acheter en France, mieux vaut miser sur les grandes surfaces Le 15/9/2014 Selon une étude réalisée par le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com, il faut en moyenne 4 ans pour rentabiliser une acquisition de 100m2 contre 19 ans pour 30m2. Dois-je acheter ou louer? Une question essentielle et une préoccupation qui n'est pas nouvelle pour les Français... En cette rentrée, une étude réalisée par le courtier en ligne Meilleurtaux.com dévoile les réponses à cette épineuse question pour les 39 plus grandes villes françaises. La méthode est simple: tenir compte à la fois du prix au m2, du montant des loyers, de la taxe foncière et du
  2. 2. rendement de l'argent investi pour se rendre compte des intérêts à acheter où louer dans telle ou telle ville. Premier enseignement de cette étude: bien que les prix de l'immobilier soient élevés, louer n'est pas toujours plus avantageux. Dans un certain nombre de grandes villes françaises, acheter un bien immobilier est rapidement rentabilisé, surtout lorsque la surface du bien est importante: en France, l'acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de 4 ans pour un 100m2, et 5 ans pour un 70m2. La revue de Presse KYLIA 2 Paris demeure une exception «Pour des plus grandes superficies, à partir de deux pièces, l'achat dans plusieurs villes de France s'avère largement et rapidement plus rentables que la location», constate Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com. Ainsi, dans une ville comme Bordeaux, il faut attendre 26 ans pour rentabiliser l'achat d'un bien de 30m2... mais seulement 6 ans pour l'achat d'un 100m2! Autre constat de l'étude: l'achat en province est plus que jamais intéressant, compte tenu de la stabilisation des prix... La capitale reste la seule exception française. Que ce soit pour une petite ou une grande surface, le prix au mètre carré est si élevé que devenir propriétaire n'est rentable qu'au bout d'une vingtaine d'années: 19 ans pour un 100m2, 21 ans pour un 50m2, et... 24,5 ans pour un 30m2! «Acheter petit pour ensuite acquérir plus grand», n'est donc pas spécialement le bon calcul, explique Maël Bernier. Source : LeFigaro..fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Plus-values des terrains à bâtir : ce qui change Le 17/9/2014 Les plus-values sur les terrains à bâtir cédés à partir du 1 er septembre dernier bénéficient des mêmes abattements pour durée de détention que les autres biens immobiliers. Une instruction fiscale vient d’être publiée qui précise le niveau des abattements. Une nouvelle fiscalité s’applique désormais sur la vente de terrains à bâtir. Le gouvernement vient d’annoncer la mise en place immédiate des incitations fiscales qu’il avait annoncées le 29 août dernier dans le cadre d’un plan de relance d’urgence pour le logement. Simplifier et alléger la fiscalité sur la vente des terrains nus constructibles, pour inciter leurs propriétaires à vendre rapidement et libérer ainsi du foncier constructible, constitue l’un des axes du dispositif. Ce dernier doit être inscrit dans le projet de loi de finances pour 2015, qui doit être présenté en conseil des ministres le 1eroctobre. C’est un enjeu très important pour fluidifier ce marché car le coût du terrain pèse jusqu’à 30 % du prix des logements neufs. « Une instruction vient d’être signée et publiée, qui permet la mise en oeuvre de ce nouveau régime fiscal incitatif dès le 1er septembre », ont annoncé dans un communiqué le ministre des Finances Michel Sapin et le secrétaire d’Etat au Budget Christian Eckert.
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Application du régime dual depuis le 1er septembre Rappelons que depuis le 1erjanvier 2014, les propriétaires vendeurs doivent attendre trente ans pour être totalement exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Désormais, la loi n’opère plus de distinction entre les terrains à bâtir et les autres biens immobiliers. C’est donc le régime d’abattement dual conduisant à une exonération, après 22 ans, d’impôt sur le revenu et, après 30 ans, de prélèvements sociaux qui s’applique aux terrains à bâtir. Les abattements de durée de détention sont les suivants : - pour l’assiette fiscale, un abattement pour durée de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année de détention, puis un abattement de 4 % au titre de la vingt-deuxième année de détention révolue, conduisant ainsi à une exonération totale des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu au terme de vingt-deux ans de détention. - pour l’assiette sociale, un abattement de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année, puis de 1,60 % au titre de la vingt-deuxième année de détention et enfin de 9 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-deuxième année, conduisant ainsi à une exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux au terme de trente ans de détention. Abattement exceptionnel de 30 % jusqu’à fin 2015 Autre bonne nouvelle pour les propriétaires de terrains à bâtir : un abattement exceptionnel de 30 % sur les plus-values de cession, jusqu’à fin 2015, est mis en place. Il s’agit là aussi de relancer immédiatement le marché et d’encourager les détenteurs de terrains à bâtir à céder leurs biens. Cet abattement exceptionnel s’applique aux plus-values résultant de cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014, précédées d’une promesse de vente conclue entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Un impératif : la vente doit être effectivement réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine. En revanche, l’instruction ne dit mot sur un autre point du nouveau dispositif. Le gouvernement a ainsi annoncé fin août que les donations de terrains bénéficieront d’un abattement de 100.000 euros jusqu’à fin 2015, à condition qu’ils soient ensuite construits. Les modalités d’application n’ont pas encore été précisées. Source : LesEchos.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Réduire ses impôts, 1ère motivation de ceux qui achètent pour louer Le 18/9/2014 Selon une étude du Crédit foncier, la fiscalité est le premier moteur d'investissement dans l'immobilier locatif. Selon une étude du Crédit foncier, la fiscalité est le premier moteur d'investissement dans l'immobilier locatif. GILE/SIPA Acheter un logement pour ses enfants ou se constituer un complément de retraite ? Pas vraiment. Réduire ses impôts, oui ! Les ménages qui investissent dans un logement destiné à la location le font surtout pour des raisons fiscales, indique une enquête du Crédit Foncier. 66% des investisseurs déclarent vouloir payer moins d'impôts, avant de se constituer un patrimoine (44 %) et de disposer d'un revenu complémentaire (42 %). Seuls 24 % d’entre eux souhaitent transmettre un logement à leurs enfants. Qui sont les investisseurs ? 72 % des investisseurs ont plus 40 ans, et leur revenu annuel médian est passé de 63.770 euros annuels en 2010 à 67.500 euros en 2014, soit une augmentation de 5,8 %. Les plus aisés sont ceux
  6. 6. qui investissent en Ile-de-France (72.000 euros de revenu annuel médian) et en Rhône-Alpes (74.030 euros). Ils privilégient les appartements (à 89 %) contre seulement 11 % pour les maisons. 57 % des investisseurs n'ont pas d'apport personnel afin de maximiser les déductions fiscales", relève l'étude. La revue de Presse KYLIA 6 Qu’achètent-ils ? Le logement acquis au titre de l'investissement locatif comporte en moyenne 2 pièces et une surface de 42 m² pour un coût médian de 167.000 euros au premier semestre 2014, en hausse de 11 % par rapport à 2010. Les investisseurs particuliers "préfèrent se tourner vers les logements neufs, afin de bénéficier pleinement des avantages de la défiscalisation", selon l'enquête. Après avoir baissé de façon très sensible, passant de 86 % en 2010 à 70 % en 2013, du fait de l’arrêt du dispositif Scellier, la part du neuf avec le dispositif Duflot est remontée à 78% au 1er semestre 2014. Sur l'ensemble de la France, le locatif privé a représenté un peu moins de 12 % du total estimé des logements construits au premier semestre 2014, selon l'étude, un chiffre stable sur un an. En 2012, il représentait environ 16 % de la construction de logements neufs, et un peu plus de 17 % en 2011. Source : LeNouvelObs.com
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Immobilier et couple : dans 35 % des cas, c'est Madame qui choisit Le 19/9/2014 Un sondage révèle que seulement 46,7% des Français considèrent que le couple choisit à deux un bien immobilier, pour un achat comme pour une location. Un sondage révèle que seulement 46,7% des Français considèrent que le couple choisit à deux un bien immobilier, pour un achat comme pour une location. Logic-immo.com Est-ce Madame ou Monsieur qui a le dernier mot sur le choix du futur appartement ? Selon le récent sondage de Vivastreet.com, site de petites annonces gratuites, 46,7 % des utilisateurs du site interrogés ont déclaré prendre la décision "ensemble" en matière d’immobilier, tandis que près de 35 % ont répondu "la femme" et 13,7 % "l’homme". Plus étonnant, elles sont 4,7 % à cocher "la belle famille". "Avec près de 35% des réponses, il semble que les femmes aient un peu plus souvent le dernier mot à l’heure de décider. Mais ce n’est pas toujours une question de sexe ; au final, les couples sont également plus nombreux à prédéfinir une liste de critères qui conviennent aux deux parties, et c’est une bonne pratique qui permet de gagner un temps précieux dans la recherche en ligne puis pour les visites", explique Thierry Langlois, directeur Immo de Vivastreet.com.
  8. 8. Notons que les répondants sont autant d’hommes que de femmes, répartis sur toutes les classes d’âge, malgré une légère surreprésentation des 25/34 ans, et sur tout le territoire. Des résultats surprenants, lorsque l’on sait que 70 % des achats immobiliers se font à deux. Quant à la location, les appartements de plus 2 pièces et les maisons sont en majorité prisés par des couples. Dans un cas comme dans l’autre, la concertation préalable entre les conjoints ne semble pas si évidente. L’achat et la location d’un logement ont des implications multiples. Outre la dépense d’habitation, les enjeux sont aussi émotionnels et affectifs. Ils posent la question du cadre de vie que l’on souhaite, mettent en exergue les contraintes professionnelles de deux personnes, et obligent à des arbitrages économiques. L’un veut-il se rapprocher du centre-ville pour être près de son lieu de travail, l’autre préfère-t-il rester à côté de chez ses parents ? Les conjoints doivent faire des sacrifices. Mais le sondage révèle que la femme obtient un peu plus ce qu’elle veut... La revue de Presse KYLIA 8 Source : LeNouvelObs.com
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Fin de contrat de franchise : rempiler ou vendre ? Le 16/9/2014 Lorsque le contrat de franchise arrive à échéance, un dilemme se pose: faut-il se réengager avec l'enseigne, ou est-ce le moment de céder son affaire au plus offrant ? Patricia Contreras vient de reprendre la franchise Rent A Car à Aurillac de son père Renouveler ou pas son contrat ? Cette question, Roland Ansault, 62 ans, se l'est posée plusieurs fois, lui qui a "toujours adoré créer et se renouveler". En 2005, à 53 ans, après un long parcours dans l'hôtellerie et la restauration, il décide de se reconvertir : il rejoint alors la franchise de vente de vins et spiritueux Les Caves de Régusse et ouvre un point de vente à Vitrolles qu'il revend trois ans plus tard "pour fuir la pollution de cette ville". Ayant déménagé dans la région grenobloise, il "hésite à tirer sa révérence", mais est titillé par l'envie de créer une nouvelle Cave de Régusse : il trouve un local et démarre en janvier 2009, à Vaulnaveys-le-Haut, en Isère. Quatre ans plus tard, Roland décide cette fois de raccrocher pour de bon, afin de prendre une retraite bien méritée. Le franchisé prévient son franchiseur et lui propose une candidate, ingénieur informatique en reconversion professionnelle. Marché conclu, en avril 2013, elle lui rachète son affaire (les fonds de commerce de l'enseigne "se
  10. 10. vendent, entre 100 000 et 120 000 euros en moyenne", indique Patrice Jérome, directeur général du réseau). Six mois plus tard, l'ex-caviste, parti profiter de la douceur du Lot, n'a pas de regrets hormis de ne pas avoir attendu la barre fatidique des cinq ans d'exercice, qui exonère d'impôt la plus-value réalisée lors de la cession d'un fonds de commerce "Cela m'a coûté 7 000 euros !" Un regret toutefois vite oublié : "Après avoir décidé de prendre ma retraite, je ne voulais pas traîner et risquer de perdre toute motivation dans mon magasin." Tous les réseaux ne sont pas confrontés au fameux papyboom. Soucieux de rentabiliser au maximum leurs investissements, la majorité des franchisés ne pensent pas encore à la transmission. Selon la dernière enquête annuelle sur la franchise : 32 % d'entre eux envisagent de céder ou de transmettre leur entreprise d'ici cinq ans ; 20 % pensent passer la main dans plus de dix ans. Leurs motivations sont principalement liées à la possibilité de réaliser une belle "opportunité financière" (pour 69 % des sondés), au souhait de changer d'activité (43 %) ou au désir de partir à la retraite (37 %) (1). La revue de Presse KYLIA 10 Mûrir sa réflexion Quelle que soit l'intention du franchisé en fin de contrat, la procédure de sortie est généralement bordée par le réseau. "Six mois avant la fin du contrat, qui dure cinq ans, UCAR prévient le franchisé, lequel décide de la suite qu'il souhaite donner à savoir renouveler ou non", indique Cyrille Laborde, le responsable du développement en franchise de ce réseau de location de voitures. "C'est assez rare, précise-t-il, mais il nous arrive aussi de décider qu'un franchisé ne pourra plus porter nos couleurs, notamment parce que ses performances nous semblent insuffisantes." A mesure qu'un réseau gagne en maturité, le casting de ses franchisés peut également évoluer et entraîner des sorties, observe François Peltier, consultant en développement de réseaux chez Actas Consultants : "Un réseau très jeune a souvent besoin de s'appuyer sur des entrepreneurs tout-terrain, qui aiment prendre des risques, tandis que les plus vieux réseaux tendent à se séparer de ses profils un peu rebelles, difficiles à cadrer." Pour un franchisé, la décision de renouveler son contrat ou bien de passer la main ne devrait jamais se faire sur un coup de tête. "Prenez une semaine de vacances et faites un petit bilan personnel", conseille François Peltier. "Cette franchise comble-t-elle vos aspirations ? A défaut, maintenant que vous avez pris le pli dans ce réseau, serez-vous capable de changer et de vous adapter à un autre univers, à d'autres activités ?" Gare aussi à ne pas vous laisser griser par un excès de confiance lié à votre réussite sous cette enseigne : "Essayez de déterminer votre propre rôle dans les progrès accomplis, mais également celui du franchiseur".
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Le repreneur doit être agréé par le réseau Lorsqu'il décide de signer un nouveau contrat, le franchisé, avec un discours objectif et factuel, peut négocier un certain nombre de modifications avec son franchiseur, tels que l'élargissement de la zone d'exclusivité, la réduction de la durée du contrat, voire l'exonération "du paiement de nouveaux droits d'entrée pour les rares réseaux qui l'exigent ce qui n'est pas très correct mais possible", relève l'expert-comptable Pascale Bégat. S'il préfère se désengager pour changer de vie, le franchisé est libre de chercher un acquéreur, en dialoguant avec la tête de réseau, laquelle devra agréer le repreneur et dispose très souvent d'une liste de candidats potentiels (parfois même à l'intérieur du réseau). Ce qui n'empêche pas le cédant d'organiser la transmission à l'un de ses proches. Après avoir longtemps clamé haut et fort qu'elle "ne créerait jamais son entreprise", Patricia Contreras, 35 ans, vient ainsi de reprendre la franchise Rent A Car de son père, carrossier à Aurillac. Le franchiseur n'a pas fait obstacle à cette reprise, car il connaissait déjà Patricia, qui a travaillé comme salariée pendant plus de 15 ans dans l'unité de son père avant la vente. Le successeur présenté par le cédant doit, en effet, être agréé par le réseau, en vertu de la clause intuitu personæ. S'il pense trouver un meilleur candidat ou souhaite reprendre en propre l'unité, "le réseau pourra aussi, en général, exercer un droit de préemption sur la vente, sans préjudice pour le vendeur du contrat", rappelle Philippe Lefebvre, fondateur du cabinet nantais de conseil en recrutement ST Developments. En tout état de cause, "le mieux est de savoir anticiper son départ", conseille Pascale Bégat. "Il faut prendre son temps pour chercher le bon repreneur, estimer la juste valeur de l'unité avec un expert-comptable, et évaluer avec un notaire les implications patrimoniales de la future vente." Parallèlement, l'entrepreneur doit se préparer psychologiquement à sa nouvelle vie et aussi prévenir ses salariés. En effet, la loi Hamon, adoptée en novembre 2013, prévoit qu'il doit informer ses collaborateurs au moins deux mois avant tout projet de cession pour permettre, à ceux qui le souhaitent, de formuler une offre de reprise. Source : L’Express.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Le CHR peine à retrouver du dynamisme Le 16/9/2014 Voici les premières tendances qui ressortent de l'étude « Le Dynamisme CHR en France - Equip'Hôtel/Gira Conseil » qui sera présentée en totalité sur Equip'Hôtel, Porte de Versailles à Paris, le mardi 18 novembre, sur le Studio des Chefs. © Thinkstock L'Ile de France, leader des régions les plus dynamiques. Les résultats sont en demi-teinte sur le CHR au niveau nationale, mais à nuancer selon certaines disparités régionales, souligne l'enquête. Les 3 régions leaders du secteur CHR sont l'Ile-de-France, la région Paca et le Rhône-Alpes. Elles concentrent à elles trois : 43% du parc des restaurants et cafés, 46% des restaurants étoilés, 40% du pac hôtelier français, 56 % des hôtels 4 et 5 étoiles et 54% des nuitées. Cependant, d'autres régions se démarquent avec des évolutions positives. Agrandissement du parc hôtelier : + 2,2 % d'hôtels dans le Nord-Pas-de-Calais, + 1,3% en Corse (vs – 2,9 % au niveau national). Croissance de la capacité hôtelière : + 8,5% de chambres dans le Nord- Pas-de-Calais, + 6,9% en Champagne-Ardenne et 4,7% en Pays-de-Loire entre 2009 et 2013. Augmentation de la fréquentation : + 3,9% de nuitées en Lorraine, + 3,1% en Champagne-Ardenne, + 3% en Alsace (vs – 0,3 % au niveau national). Hausse d'ouverture des cafés-restaurants : + 14% en Limousin = 12% en Pays-de-Loire, + 6% en Poitou-Charentes. La diminution des défaillances de
  13. 13. café-restaurants atteint 50% en Languedoc-Roussillon. Ces diminutions sont de l'ordre de 6,35% en Bourgogne et de 25% en Picardie alors que la tendance au niveau national est en augmentation de 5%. Les résultats de cette étude montrent une très forte inégalité de répartition de l'activité aussi bien dans le secteur hôtelier que dans la restauration, puisque plus de 50% de l'activité se concentre dans 3 régions seulement commente Bernard Boutboul, directeur général de Gira Conjseil.. L'étude révèle également un déséquilibre de l'activité autour du tourisme de loisir. Du côté des restaurants, le déséquilibre est le même. Près de la moitié (46%) des restaurants étoilés se situent dans les régions Ile-de-France, Rhône-Alpes et Paca… Quant à la fréquentation des hôtels, elle s'est inscrite en 2013 dans la continuité de 2012. Depuis deux ans, l'occupation des hôtels est en baisse. Il ne s'agit pas d'une forte chute de l'activité mais d'une lente érosion analyse Gira Conseil. La revue de Presse KYLIA 13 Source : L’HotellerieRestauration.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Bail professionnel : un état des lieux est obligatoire ! Le 17/9/2014 Bail professionnel : un état des lieux est obligatoire ! Bailleur et locataire ont désormais l’obligation d’établir un état des lieux tant lors de la conclusion que de l’expiration du bail professionnel. Une loi récente oblige désormais les parties à un bail professionnel à établir un état des lieux à la fois au moment de l’entrée du locataire dans les locaux et lors de sa sortie. Joint au contrat de location, cet état des lieux est dressé à l’amiable par le bailleur et le locataire ou, s’ils ne parviennent pas à s’entendre, par un huissier de justice. Dans ce dernier cas, les frais devront être partagés par moitié entre eux. Attention, en l’absence d’état des lieux, le local est présumé avoir été reçu et restitué en bon état. Ainsi, si des dégradations sont constatées après le départ du locataire, le bailleur aura du mal à mettre en cause la responsabilité de ce dernier. Entrée en vigueur : l’obligation d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie s’applique aux baux professionnels conclus à compter du 20 juin 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi). Pour les baux professionnels conclus avant cette date, l’obligation d’établir un état des lieux lors de la sortie du
  15. 15. locataire ne s’impose que si un état des lieux avait été dressé au moment de son entrée dans les locaux. La revue de Presse KYLIA 15 Source : LesEchos.fr
  16. 16. A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier La revue de Presse KYLIA 16 Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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