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27 mai 2016
Observatoire des bureaux
du Pays de Lorient n°6 :
situation 2015
Un Observatoire réalisé par AudéLor
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Surfaces de bureaux commencés en Bretagne : DREAL
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Transactions dans le Pays de Lorient : Blot Entreprise,
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Parc tertiaire pays de Lorient : relevé AudéLor
Projets de Bureaux : AudéLor, Blot Entreprise, L’Immobilière
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Différentes sources d’informations mobilisées :
Un Observatoire des bureaux
préparé avec Blot Entreprise et L’Immobilière d’Entreprise
3
Une série de rendez-vous et contacts préparatoires
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Thomas Bachy Blot Entreprise
Solen le Priol Blot Entreprise
Christelle Bicheray BIIM- Bicheray immobilier
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Loïc Moello Patrimoine Expansion
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Anne-Laure Le Cabellec Lorient agglomération
Sabrina Millien La Colloc
Benoit Le Pallec Xsea
Yannig Livory Créa SA
Nadège Guilloux Centre affaires Lorient Mer
Bertrand Hesnard Groupe Kolibri
Crédit agricole immobilier
Un Observatoire des bureaux
Enrichi et validé par un groupe de travail
4
Le groupe de travail
Sandrine Aubry L’Immobilière d’Entreprise
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Solen le Priol Blot entreprise
Christelle Bicheray BIIM- Bicheray immobilier
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Philippe Even Lorient Agglomération
Anne-Laure Le Cabellec Lorient Agglomération
Gwen Picaut Ville de Lorient
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Une réunion du
groupe de
travail le 27 mai
2016
Le marché des bureaux en 2015
dans le Pays de Lorient :
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1. Le volume du marché : transactions et
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2. Disponibilités et équilibre du marché
3. Les projets
Le marché des bureaux en 2015 dans le Pays de Lorient.
Principaux résultats
6
Le volume du marché :
Surface de plancher : 111 700 m² fin 2014
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L’offre disponible (mars 2016)
Disponibilités totales : 20 000 m² (+15 %)
Disponibilités dans le neuf : 4305 m² (+5 %)
Ratio Offres/transactions 2015
ratio= 2,5 : sur-offre
dans le neuf : ratio =2,3
dans l’ancien : ratio =2,6
Les projets
9200 m² à court terme (d’ici 2020) soit l’équivalent de 2,5 ans à 5 ans de
commercialisation en neuf selon les hypothèses
Précisions sur la méthode
7
1. Transactions
Recensement auprès des agences et porteurs de projet
Ne sont comptées dans l’année 2015 que les ventes et
locations signées et occupées dans l’année
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Recensement auprès des agences et porteurs de projet
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comme des disponibilités tant que la signature n‘est pas
effective
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8
1. Le volume du marché lorientais en 2015
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Supérieure à la moyenne des années
antérieures (12 500 m² de 2006 à 2011)
Mais une forte baisse en 2015 (-41 %)
NB : il s’agit ici des bureaux au sens large y compris en
« comptes propres » et donc pas seulement du parc
« purement » tertiaire pour compte d’autrui
Source : Permis de construire
déclarés commencés - cellule
économique de Bretagne –
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Pays de Lorient : 5ème « producteur de bureaux » breton sur la période 2012-2015
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Les surfaces de bureaux commencés par pays 2012-2015
1. Le volume du marché lorientais en 2015
Un niveau proche de
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NB : il s’agit ici des bureaux au sens large
y compris en « comptes propres » et donc
pas seulement du parc « purement »
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annuelle 2012-2015 – Nombre de m² pour 1000 habitants
1. Le volume du marché lorientais en 2015
Même rapportée au nombre
d’habitants, la production de
bureaux est beaucoup plus forte
dans le pays de Rennes qu’ailleurs
en Bretagne.
Pays de Lorient : « densité de
production» proche de celle des
Pays de Vannes, Saint-Brieuc, Saint-
Malo, Brest mais aussi du Pays
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NB : il s’agit ici des bureaux au sens large
y compris en « comptes propres » et donc
pas seulement du parc « purement »
tertiaire pour compte d’autrui
1. Le volume du marché lorientais en 2015
Parc tertiaire : 111 700 m²
de surfaces de plancher fin
2015
11
1.2 :Les surfaces de
plancher
Source : AudèLor, Blot, IE
et porteurs de projet
1. Le volume du marché lorientais en 2015
1.3 : Vente et location de bureaux
Pays de Lorient 2015 : des transactions stabilisées au niveau moyen
12
7 955 m² ont été commercialisés en 2015
Un niveau
stable par rapport à 2015 (-2,5%)
égal au niveau moyen sur 7 ans (8150 m²
en moyenne sur 2009-2015)
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De 2009 à 2012 : une hausse portée par
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accessibilité
Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
Transactions en bureaux : nombre de m² vendus ou
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1. Le volume du marché lorientais en 2015
Kerpont (45 %) et
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constituent l’essentiel
des transactions 2015
13
Transactions en bureaux en 2015 : nombre de m²
vendus ou loués dans le Pays de Lorient
Surtout des transferts ou des
« transferts-extension » d’entreprises
déjà présentes sur le Pays de Lorient :
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Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
Comme en 2014, des
transactions 2015
essentiellement
« endogènes »
1. Le volume du marché lorientais en 2015
Une forte baisse des transactions dans le neuf en 2015
14
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neuf
Transactions en bureaux dans le pays de Lorient
de 2012 à 2015
1. Le volume du marché lorientais en 2015
Une demande qui évolue
15
Selon les professionnels de l’immobilier
d’entreprise, la demande de bureau repose
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Mais la demande évolue vers :
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petits, salles de réunion mutualisées….)
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surfaces et des délais)
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2. Pays de Lorient : Une offre disponible dans le parc tertiaire qui continue
de progresser
16
20 000 m² disponibles en
mars 2016 dont près de 16 000
m² dans l’ancien
Une hausse (+25 %) par rapport à
fin mars 2015
Les disponibilités dans le Pays de Lorient en fin d’année
Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
Pour fin 2014 et fin 2015 : données
actualisées fin mars 2015 et fin mars
2016
2. Disponibilités et équilibre du marché .
Une hausse continue des disponibilités dans l’ancien
17
4305 m² disponibles dans le
neuf
21 % du total contre 40 %
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France)
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2016/mars 2015 (+240 m²)
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Les disponibilités dans le Pays de Lorient en fin
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2. Disponibilités et équilibre du marché
4305 m² disponibles dans le neuf fin mars 2016
18
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Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor
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+3500 m² en un an : un solde de plusieurs mouvements
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2. Disponibilités et équilibre du marché
.
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20
BUREAUX RECENTS OU ANCIENS : les disponibilités dans le
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ville (17 % chacun)
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21
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en mars 2016
22
NEUF : dispos et transactions 2012-2015
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transactions
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Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor
2. Disponibilités et équilibre du marché
2. Disponibilités et équilibre du marché
Pays de Lorient 2015 :
Globalement, un marché en
sur-offre : ratio de 2,5 fin 2015
contre 1,3 en 2012
Marché du neuf : en sur-offre (ratio
de 2,3) car peu de transactions en 2015
et maintien du niveau des disponibilités.
Marché de l’ancien toujours en sur-
offre (ratio de 2,6) mais moins que l’an
dernier car beaucoup de transactions en
2015.
23
Ratio : volume de l’offre sur montant des
transactions annuelles
Ratio = Offre/ transactions
Le marché est considéré :
en sur- offre quand le ratio est supérieur à 2
En sous-offre quand il est inférieur à 1
Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor
2. Disponibilités et équilibre du marché
Pays de Lorient : les niveaux de prix 2016 (aménagés)
24
Location
Ancien : de 70 à 100 €/m²/an
(10 ans et plus)
Récent : 110-135 €/m²/an
(moins de 10 ans)
Neuf
(jamais occupé) :
130 €- 160 /m²/an ;
« Prime/BSM » : 180 €/m²/an
Vente
Ancien : 550-1050 €/m²
(10 ans et plus)
Récent 1 100 -1500 €/m²
(moins de 10 ans)
Neuf
(jamais occupé):
1500- 1800 €/m²/an ;
« Prime/BSM » : 2100 -2300 €/m²
3. Les Projets
3. Les projets d’ici 2020
25
9 200 m² de bureaux en projet à
court terme
800 m² bât. tertiaire gare (avril 2017)
3130 m² : gare (fin 2018- hors RD et
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1400 m² : nouveau bâtiment
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500 m² (encore dispo) : La colloc
2200 m²: Cap City
10 000 m²= 2,5 ans
3. Les Projets
Les projets d’ici 2020 par rapport au marché du neuf
26
9 200 m² de bureaux en projet à court terme (3 ans)
Quelle « durée d’absorption » par le marché du neuf sur le
Pays de Lorient ?
Des résultats différents suivant le volume du marché du neuf
dans les années à venir :
2,5 ans si le marché du neuf est égal à la moyenne
des 4 dernières années (soit 3750 m²)
3,2 ans si le marché du neuf est égal à la moyenne
des 2 dernières années (soit 2873 m²)
5 ans si le marché du neuf demeure au niveau atteint
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Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

  • 1. 27 mai 2016 Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015
  • 2. Un Observatoire réalisé par AudéLor avec Blot Entreprise et L’Immobilière d’Entreprise 2 Surfaces de bureaux commencés en Bretagne : DREAL Bretagne Transactions dans le Pays de Lorient : Blot Entreprise, L’Immobilière d’Entreprise et porteurs de projets Parc tertiaire pays de Lorient : relevé AudéLor Projets de Bureaux : AudéLor, Blot Entreprise, L’Immobilière d’Entreprise, Lorient Agglomération, Porteurs de projets Différentes sources d’informations mobilisées :
  • 3. Un Observatoire des bureaux préparé avec Blot Entreprise et L’Immobilière d’Entreprise 3 Une série de rendez-vous et contacts préparatoires Sandrine Aubry L’Immobilière d’Entreprise Thomas Bachy Blot Entreprise Solen le Priol Blot Entreprise Christelle Bicheray BIIM- Bicheray immobilier Bernard Le Meur Celtic SubMarine Loïc Moello Patrimoine Expansion Philippe Even Lorient Agglomération Anne-Laure Le Cabellec Lorient agglomération Sabrina Millien La Colloc Benoit Le Pallec Xsea Yannig Livory Créa SA Nadège Guilloux Centre affaires Lorient Mer Bertrand Hesnard Groupe Kolibri Crédit agricole immobilier
  • 4. Un Observatoire des bureaux Enrichi et validé par un groupe de travail 4 Le groupe de travail Sandrine Aubry L’Immobilière d’Entreprise Thomas Bachy Blot Entreprise Solen le Priol Blot entreprise Christelle Bicheray BIIM- Bicheray immobilier Stéphane Pennanech Lorient Agglomération Philippe Even Lorient Agglomération Anne-Laure Le Cabellec Lorient Agglomération Gwen Picaut Ville de Lorient Christian Le Cagnec AudéLor Solen Le Calvé AudéLor Gilles Poupard AudéLor Une réunion du groupe de travail le 27 mai 2016
  • 5. Le marché des bureaux en 2015 dans le Pays de Lorient : 5 1. Le volume du marché : transactions et m² commencés 2. Disponibilités et équilibre du marché 3. Les projets
  • 6. Le marché des bureaux en 2015 dans le Pays de Lorient. Principaux résultats 6 Le volume du marché : Surface de plancher : 111 700 m² fin 2014 Transactions 2015 : 7 955 m² (-2,5 % par rapport à 2014) Moyenne des transactions 2009-2014 : 8150 m² L’offre disponible (mars 2016) Disponibilités totales : 20 000 m² (+15 %) Disponibilités dans le neuf : 4305 m² (+5 %) Ratio Offres/transactions 2015 ratio= 2,5 : sur-offre dans le neuf : ratio =2,3 dans l’ancien : ratio =2,6 Les projets 9200 m² à court terme (d’ici 2020) soit l’équivalent de 2,5 ans à 5 ans de commercialisation en neuf selon les hypothèses
  • 7. Précisions sur la méthode 7 1. Transactions Recensement auprès des agences et porteurs de projet Ne sont comptées dans l’année 2015 que les ventes et locations signées et occupées dans l’année 2. Les disponibilités Recensement auprès des agences et porteurs de projet Les « options » de vente ou location sont comptées comme des disponibilités tant que la signature n‘est pas effective Les rez-de-chaussée d’immeuble à vocation commerciale ne sont pas comptés comme bureaux disponibles
  • 8. 1.1 : La « production de bureaux » Pays de Lorient : 15 531 m² de bureaux commencés en 2015 8 1. Le volume du marché lorientais en 2015 Une moyenne de 13 655 m² l’an de 2012 à 2015 Supérieure à la moyenne des années antérieures (12 500 m² de 2006 à 2011) Mais une forte baisse en 2015 (-41 %) NB : il s’agit ici des bureaux au sens large y compris en « comptes propres » et donc pas seulement du parc « purement » tertiaire pour compte d’autrui Source : Permis de construire déclarés commencés - cellule économique de Bretagne – DREAL- SITADEL- date de prise en compte Surfaces commencées dans le Pays de Lorient
  • 9. Pays de Lorient : 5ème « producteur de bureaux » breton sur la période 2012-2015 9Source : DREAL-AUDELOR Les surfaces de bureaux commencés par pays 2012-2015 1. Le volume du marché lorientais en 2015 Un niveau proche de celui des Pays de Vannes, Cornouaille et Saint-Brieuc NB : il s’agit ici des bureaux au sens large y compris en « comptes propres » et donc pas seulement du parc « purement » tertiaire pour compte d’autrui
  • 10. Les bureaux : une production « augmentée » en milieu urbain 10Source : DREAL-AUDELOR Les surfaces de bureaux commencées par pays- moyenne annuelle 2012-2015 – Nombre de m² pour 1000 habitants 1. Le volume du marché lorientais en 2015 Même rapportée au nombre d’habitants, la production de bureaux est beaucoup plus forte dans le pays de Rennes qu’ailleurs en Bretagne. Pays de Lorient : « densité de production» proche de celle des Pays de Vannes, Saint-Brieuc, Saint- Malo, Brest mais aussi du Pays d’Auray. NB : il s’agit ici des bureaux au sens large y compris en « comptes propres » et donc pas seulement du parc « purement » tertiaire pour compte d’autrui
  • 11. 1. Le volume du marché lorientais en 2015 Parc tertiaire : 111 700 m² de surfaces de plancher fin 2015 11 1.2 :Les surfaces de plancher Source : AudèLor, Blot, IE et porteurs de projet
  • 12. 1. Le volume du marché lorientais en 2015 1.3 : Vente et location de bureaux Pays de Lorient 2015 : des transactions stabilisées au niveau moyen 12 7 955 m² ont été commercialisés en 2015 Un niveau stable par rapport à 2015 (-2,5%) égal au niveau moyen sur 7 ans (8150 m² en moyenne sur 2009-2015) 2012 : année « exceptionnelle » suivie par un ajustement à la baisse en 2013 De 2009 à 2012 : une hausse portée par l’attrait d’une offre neuve et par les normes accessibilité Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor Transactions en bureaux : nombre de m² vendus ou loués dans le Pays de Lorient
  • 13. 1. Le volume du marché lorientais en 2015 Kerpont (45 %) et Keroman (30 %) constituent l’essentiel des transactions 2015 13 Transactions en bureaux en 2015 : nombre de m² vendus ou loués dans le Pays de Lorient Surtout des transferts ou des « transferts-extension » d’entreprises déjà présentes sur le Pays de Lorient : Interpole, Vity, Apave, CLPS, Eurofins, Icones, Sauvegarde 56, Studec, Ségula….. Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor Comme en 2014, des transactions 2015 essentiellement « endogènes »
  • 14. 1. Le volume du marché lorientais en 2015 Une forte baisse des transactions dans le neuf en 2015 14 Neuf : 1 868 m² loués ou vendus soit seulement 23 % des transactions en 2015 (une baisse de 52 %) Ancien : une hausse de 42 % qui compense la baisse dans le neuf Transactions en bureaux dans le pays de Lorient de 2012 à 2015
  • 15. 1. Le volume du marché lorientais en 2015 Une demande qui évolue 15 Selon les professionnels de l’immobilier d’entreprise, la demande de bureau repose toujours sur 3 critères essentiels : Un stationnement suffisant Un niveau de prix acceptable Une accessibilité PMR (personnes à mobilité réduite) Mais la demande évolue vers : davantage de rationalisation (locaux plus petits, salles de réunion mutualisées….) Davantage de souplesse (adaptabilité des surfaces et des délais)
  • 16. 2. Disponibilités et équilibre du marché 2. Pays de Lorient : Une offre disponible dans le parc tertiaire qui continue de progresser 16 20 000 m² disponibles en mars 2016 dont près de 16 000 m² dans l’ancien Une hausse (+25 %) par rapport à fin mars 2015 Les disponibilités dans le Pays de Lorient en fin d’année Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor Pour fin 2014 et fin 2015 : données actualisées fin mars 2015 et fin mars 2016
  • 17. 2. Disponibilités et équilibre du marché . Une hausse continue des disponibilités dans l’ancien 17 4305 m² disponibles dans le neuf 21 % du total contre 40 % en 2013 (30 % en moyenne France) Une petite hausse en mars 2016/mars 2015 (+240 m²) 15 791 m² dans l’ancien Une hausse de 3500 m² (+29 %) Plus forte que l’an dernier Les disponibilités dans le Pays de Lorient en fin d’année Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
  • 18. 2. Disponibilités et équilibre du marché 4305 m² disponibles dans le neuf fin mars 2016 18 BUREAUX NEUFS : les disponibilités dans le Pays de Lorient en fin d’année Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor
  • 19. . 15 791 m² disponibles dans l’ancien fin mars 2016 (+3500 m²) : 19Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor +3500 m² en un an : un solde de plusieurs mouvements La commercialisation de locaux anciens d’un seul tenant (ex Agrostar, ex Loxam…) de parties d’immeubles (Monistrol, Le Forum, Jules Legrand…) L’apparition de nouvelles disponibilités suite à des transferts (Eurofins, Apave, Lorient Agglomération, Française des jeux, FIL ) Suite à des fermetures de sites (CIF) Suite à des mises sur le marché de locaux occupés par une entreprise (Technellys…) En grande majorité des disponibilités dans des locaux de 10 ans et plus Seulement 8 % de locaux récents (moins de 10 ans) 2. Disponibilités et équilibre du marché
  • 20. . 15 791 m² disponibles dans l’ancien fin mars 2016 (+3500 m²) 20 BUREAUX RECENTS OU ANCIENS : les disponibilités dans le Pays de Lorient en mars 2015 et mars 2016 Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor Bureaux en proximité du centre-ville de Lorient : 6206 m² disponibles soit 42 % des disponibilités dans l’ancien La Découverte, Le Robin, Naturapole….. Viennent ensuite Kerpont et le centre- ville (17 % chacun) La progression de mars 2015 à mars 2016 : Centre-ville Proximité centre-ville Larmor-Plage Ploemeur 2. Disponibilités et équilibre du marché
  • 21. 21 Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor Les disponibilités en mars 2016
  • 22. 22 NEUF : dispos et transactions 2012-2015 Un écart qui se creuse entre niveau des disponibilités et niveau des transactions ANCIEN : dispos et transactions 2012-2015 Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor 2. Disponibilités et équilibre du marché
  • 23. 2. Disponibilités et équilibre du marché Pays de Lorient 2015 : Globalement, un marché en sur-offre : ratio de 2,5 fin 2015 contre 1,3 en 2012 Marché du neuf : en sur-offre (ratio de 2,3) car peu de transactions en 2015 et maintien du niveau des disponibilités. Marché de l’ancien toujours en sur- offre (ratio de 2,6) mais moins que l’an dernier car beaucoup de transactions en 2015. 23 Ratio : volume de l’offre sur montant des transactions annuelles Ratio = Offre/ transactions Le marché est considéré : en sur- offre quand le ratio est supérieur à 2 En sous-offre quand il est inférieur à 1 Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor
  • 24. 2. Disponibilités et équilibre du marché Pays de Lorient : les niveaux de prix 2016 (aménagés) 24 Location Ancien : de 70 à 100 €/m²/an (10 ans et plus) Récent : 110-135 €/m²/an (moins de 10 ans) Neuf (jamais occupé) : 130 €- 160 /m²/an ; « Prime/BSM » : 180 €/m²/an Vente Ancien : 550-1050 €/m² (10 ans et plus) Récent 1 100 -1500 €/m² (moins de 10 ans) Neuf (jamais occupé): 1500- 1800 €/m²/an ; « Prime/BSM » : 2100 -2300 €/m²
  • 25. 3. Les Projets 3. Les projets d’ici 2020 25 9 200 m² de bureaux en projet à court terme 800 m² bât. tertiaire gare (avril 2017) 3130 m² : gare (fin 2018- hors RD et hôtel) 2000 m² : 3ème ilot Péristyle 1400 m² : nouveau bâtiment Technellys 500 m² (encore dispo) : La colloc 2200 m²: Cap City 10 000 m²= 2,5 ans
  • 26. 3. Les Projets Les projets d’ici 2020 par rapport au marché du neuf 26 9 200 m² de bureaux en projet à court terme (3 ans) Quelle « durée d’absorption » par le marché du neuf sur le Pays de Lorient ? Des résultats différents suivant le volume du marché du neuf dans les années à venir : 2,5 ans si le marché du neuf est égal à la moyenne des 4 dernières années (soit 3750 m²) 3,2 ans si le marché du neuf est égal à la moyenne des 2 dernières années (soit 2873 m²) 5 ans si le marché du neuf demeure au niveau atteint en 2015 (soit seulement 1868 m²) Rappel : 4305 m² déjà disponibles en neuf en mars 2016