Batiment: passage construction exploitation

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Pour l'immobilier d'entreprise, interface entre la phase construction et la phase exploitation. Comment prendre en compte les problématiques de de maintenance en phase construction

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Batiment: passage construction exploitation

  1. 1. INTERFACE CONSTRUCTION EXPLOITATIONDidier LAHAYE MRICS TIMMOVAL Janvier 2013
  2. 2.  Présentation intervenant La vie du bâtiment Principaux Contrats Principaux acteurs Avant réception des travaux Après réception des travaux Le commissionnement Le bilan Conclusion Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  3. 3.  Formation ingénieur Arts et Métiers, ICH (CNAM). MRICS 20 ans d’expérience en tant que directeur technique, maintenance, travaux pour BHV et C&A Gestion de budget de 10M€/an de fonctionnement et 30 M€ de travaux d’amélioration et agrandissement 6 ans d’expérience en tant que Développeur/Property Manager dans une foncière immobilière: Redevco TIMMOVAL: conseil en immobilier Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  4. 4.  Redevco: Filiale immobilière du groupe Cofra, groupe familial Hollandais comprenant C&A ◦ Propriétaire d’un parc de locaux commerciaux en Centre commercial, centre ville et locaux commerciaux de périphérie ◦ 80 bâtiments pour 330 000 m² gérés C&A: Enseigne de magasins de prêt à porter. 110 magasins en France et 1100 en Europe. Leader en Allemagne BHV: Grands magasins du groupe Galeries Lafayette. 15 magasins et 2 entrepots en France Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  5. 5.  2 phases distinctes: construction et exploitation INTERFACE Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  6. 6.  La construction, c’est toute création de volume bâti soit en extension ou reprise d’existant, soit à partir d’un foncier vierge ou suite à une démolition complète de bâtiment existant. La réception est une phase très importante qui est utilisée à la fois pour les responsabilités (responsable de la garde de l’immeuble), pour les assurances et pour la fiscalité des entreprises (LASM). Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  7. 7.  La phase exploitation qui suit la phase de réception comprend une prise en charge par l’exploitation qui va préparer l’arrivée des occupants Lorsque les occupants arrivent, c’est la livraison et en terme de maintenance, le bâtiment est géré en occupation Pendant l’exploitation, le bâtiment peut faire l’objet de travaux importants: grosses réparations, mise en conformité, améliorations Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  8. 8.  Partant d’un foncier durée 6 ans en moyenne, souvent 10 ans EXPLOITATION / MAINTENANCEFAISABILITE PROJET CONSULTATION EXECUTION RECEPTION Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  9. 9.  Pour l’exemple d’un projet partant d’un foncier vierge de construction, le promoteur va étudier la faisabilité au niveau juridique, technique, financier et commercial. En phase projet, il fera les démarches administratives (CDAC, PC, PD …), les plans projet, la recherche d’investisseurs et la précommercialisation. La phase exécution se lancera lorsque la commercialisation sera avancée de 50% au moins Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  10. 10. CONSTRUCTION Démarrage / Prise en charge Petits Travaux Conduite / Mise en conformitéRénovation Exploitation Travaux de renouvellement Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  11. 11.  L’ensemble des équipes de gestion immobilière et de maintenance sont mises en place avant la réception Pour les bonnes pratiques, il est recommandé que le gestionnaire immobilier (Property Manager) soit désigné 3 mois avant la réception, voire 6 mois pour les gros ouvrages ( > 15 000 m² Surface Utile). Les mandats ou contrats sont de 3 ans souvent afin de permettre la mise en place de politique de maintenance. Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  12. 12. En marchés privés: La VEFA: Vente en Etat Futur d’Achèvement. Le vendeur est responsable du produit, du délai et du prix (pas de supplément sauf travaux modificatifs) et vend le terrain. Le CPI: Contrat de Promotion Immobilière. Comme VEFA mais pas de vente de terrain Entreprise Générale: gère l’ensemble des corps d’état en sous-traitance, engagement suivant un cahier des charges qui peut prévoir des pénalités de retard. Le prix peut faire l’objet de suppléments. Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  13. 13. En marchés privés: La forme des contrats est libre sauf pour le secteur dit protégé: c’est-à-dire le logement . Dans cas, les contrats doivent respecter les articles du CCH correspondant (VEFA, CPI, CCMI (contrat de construction de maisons individuelles) ….En marchés publics: Loi MOP définit différents types comme Contrat en dialogue compétitif, contrat à bons de commandes etc.. Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  14. 14. En marchés publics: Pour des opérations où le financement est privé mais pour des personnes morales publiques: La DSP (Délégation de Service Public) Le BEA (Bail emphytéotique ou AOT (Autorisation d’Occupation Temporaire) Le contrat de Partenariat de l’ordonnance du 17 juin 2004 ou PPP (Partenariat Public Privé Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  15. 15.  Phase construction: 3 grandes catégories:  La maitrise d’ouvrage  La maitrise d’œuvre  Les entreprises de construction A ces catégories s’ajoutent les différents organismes de contrôle: CSPS, Bureau de contrôle, certificateur Phase exploitation: Maitrise d’ouvrage, mandataires et contractants Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  16. 16.  Définition de la loi MOP (marchés publics): ◦ Il arrête le projet et sa localisation ◦ Il définit le programme ◦ Il arrête le montage financier de l’opération ◦ Il choisit la MOE et les entreprises En marché privé, pas de règles sauf secteur protégé (CF principaux contrats). Marchés publics plus réglementés car dépense d’argent public. Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  17. 17.  MOD: Maîtrise d’Ouvrage déléguée. Il est en contrat avec le maitre d’ouvrage : ◦ Mandataire du MO qui lui permet d’agir au nom et pour le compte du MO ◦ Louage d’ouvrage: obligations de moyens Il est non sachant comme le MO L’AMO: assistant à maîtrise d’ouvrage. Contrat de louage d’ouvrage en conseil juridique, technique, commercial ou financier Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  18. 18.  Ils sont en contrat de louage d’ouvrage avec le MO Ce sont les sachants du projet, ils engagent donc leur responsabilité contractuelle. Architecte, maitre d’œuvre de conception et/ou d’exécution, Bureau d’études, OPC (Ordonnancement, Pilotage, Coordination) Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  19. 19.  Les bureaux de contrôle: sont agréés par l’état et donne des avis en phase conception et réalisation sur tous les aspects techniques du projet. Ils sont souvent imposés par la réglementation. Ils vérifient les calculs des bureaux d’étude structure par exemple et contrôle sur place les modes de mise en œuvre (DTU Documents Techniques Unifiés). Les assesseurs HQE, BREeam, Leeds: AMO pour les certifications développement durable Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  20. 20.  CSPS: en charge du contrôle de la bonne prise en compte du risque pour les ouvriers du chantier en co-activité (loi 31 décembre 1993). Cette loi s’applique lorsqu’il y a au moins 2 entreprises différentes au même moment sur le chantier pour la protection des ouvriers Le Coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé, élabore le DIUO qui donne le process d’intervention sur les équipements en phase exploitation/maintenance Le CSSI: pour la mise en place et vérification du fonctionnement du Système de Sécurité Incendie Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  21. 21.  Maitre de l’ouvrage: parfois différent de celui de phase construction. C’est l’investisseur ou son mandataire. Le maitre d’ouvrage peut occuper ou non le bâtiment: immeuble d’exploitation ou immeuble d’investissement Le Property Manager: Assure la gestion de l’immeuble pour le compte du MO: fait les appels de fond et gère les contrats de service aux bâtiments et aux personnes. Assure le service auprès du locataire (occupant), gère les baux parfois. Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  22. 22.  Le Facility Manager est un prestataire multiservice d’exploitation de bâtiment. Il n’apparait pas toujours dans les exploitations maintenance de bâtiments tertiaires ou commerciaux Les entreprises de maintenance et services. En multitechnique ou non Utility manager: Contrat d’engagement sur les énergies en intéressant le prestataire sur le gain en énergie ou suivant les DJU (Degrés Jours Unifiés) Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  23. 23. Mastère management contrats globaux Interface 1Didier LAHAYE
  24. 24.  L’objectif est de s’assurer que les exploitants aient la connaissance technique du bâtiment pour assurer la qualité de prestation souhaitée dès la réception En immobilier Tertiaire (bureaux), le PM et FM sont désignés 3 à 6 mois à l’avance En immobilier commercial, la réception des travaux correspond souvent à l’ouverture au public  être opérationnel à la réception Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  25. 25.  Le fait de l’ouverture au public simultanément à la prise en charge par l’exploitant oblige ce dernier à intervenir avant réception. Le gestionnaire immobilier étant désigné 6 mois à l’avance, prépare un budget de mise en exploitation pour les systèmes non prévus dans les contrats travaux: ◦ Equipements toilette, Poubelles ◦ Système de vidéosurveillance ◦ Systèmes d’ambiance: auditif, visuel et olfactif Mise en place Task force 15 jours avant ouverture Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  26. 26. ILLUSTRATION: Distribution Vapeur Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  27. 27. ILLUSTRATION: Production d’eau glacée nouveau Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  28. 28. ILLUSTRATION: Production d’eau glacée ancienMastère management contrats globaux Interface 1Didier LAHAYE
  29. 29. ILLUSTRATION: Centrale traitement d’air nouveau Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  30. 30. ILLUSTRATION: Centrale traitement d’air Ancien Schéma Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  31. 31. ILLUSTRATION: Centrale SSI Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  32. 32. ILLUSTRATION: Postes type Sprinkler Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  33. 33. ILLUSTRATION: Ventilateurs de désenfumage Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  34. 34. ILLUSTRATION: Poste TGBT AprèsAvant Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  35. 35. ILLUSTRATION: Groupes électrogènes Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  36. 36.  Les principales garanties pour l’exploitant: ◦ GPA : Garantie de Parfait Achèvement. 1 an à compter de la réception pour remédier aux défauts apparents ◦ GBF: Garantie de Bon Fonctionnement. 2 ans à compter de la réception pour les équipements ◦ GD: Garantie Décennale. 10 ans à compter de la réception pour le clos et le couvert (solidité, étanchéité) Toutes ces garanties sont sous la responsabilité directe des entreprises: pas besoin de prouver leur faute. ◦ Garantie contractuelle des constructeurs. Ces garanties permettent d’ajuster pendant au moins 1 an de fonctionnement la fiabilité des équipements sans dépense budgétaire Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  37. 37. ExerciceMastère management contrats globaux Interface 1Didier LAHAYE
  38. 38.  Finalisation et adaptation suivant occupation des paramétrages de la GTB. Comme vu précédemment, le taux d’occupation n’est pas de 100% à la réception ainsi qu’au cours de la vie du bâtiment. Reprise des documents initiaux: ◦ DOE: Dossier des ouvrages exécutés ◦ Rapport des bureaux de contôle électricité, sécurité. ◦ Le DIUO venant du CSPS. Evolue avec la vie du bâtiment ◦ Le dossier d’identité SSI du CSSI. Evolue avec la vie du bâtiment Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  39. 39.  Système de prise en charge d’une installation neuve en vue de l’exploitation Définition: Ensemble de tâches pour mener à terme une installation neuve afin qu’elle atteigne le niveau des performances contractuelles et créer les conditions pour les maintenir ; mettre à disposition des clients et/ou des usagers la documentation et les instructions d’utilisation et de maintenance, incluant l’initiation ou même la formation des intervenants. Parmi la documentation, il y a le DUEM Dossier d’Exploitation et de Maintenance élaboré en phase projet Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  40. 40. PCEM Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  41. 41.  Origine: Système développé en France pour la construction navale qui a été repris aux états unies et revient sous le nom de commissioning et commence à être utilisé pour les bureaux. Les objectifs: ◦ Maitriser les budgets ◦ Assurer la qualité de service demandée ◦ Maitriser les consommations d’énergies ◦ Améliorer le fonctionnement ◦ Augmenter la sécurité des occupants ◦ Maitriser la documentation Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  42. 42.  Ce process peut suivre la vie du bâtiment en particulier lors de réhabilitation Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  43. 43. Mastère management contrats globaux Interface 1Didier LAHAYE
  44. 44.  Faire analyse du cout total par poste de la phase construction Contrôler les couts consommations et entretien par rapport au plan initial Corriger en reprenant les paramètres des GTB ou autre système automatique en n’hésitant pas à remettre en cause le plan initial ◦ Exemple Perche BHV Faire le bilan global budgétaire: cout global Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  45. 45.  Système d’aide à la décision qui calcule le cout global d’un bâtiment sur 20 à 30 ans d’exploitation En immobilier tertiaire, il est dit que la dépense en exploitation sur 15 ans équivaut au cout de construction  importance des choix en phase conception afin de limiter les couts exploitation Situation actuelle: peu pris en compte car la valeur des immeubles dépend de l’occupation (CF court stratégie maintenance/Asset management) Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE
  46. 46. Mastère management contrats globaux Interface 1Didier LAHAYE
  47. 47.  Mettre en place l’équipe exploitation le plus tôt possible par rapport à la réception des travaux (6 mois au moins) Proposer des missions d’accompagnement style commissionnement dès la fin phase construction Contrôler et reprendre les paramètres des GTB plusieurs fois par an afin de tenir compte de l’évolution du batiment (occupant, climat, adaptation)  LE BATIMENT EST VIVANT Mastère management contrats globaux Interface 1 Didier LAHAYE

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