Retrouvez une sélection des meilleurs articles de la presse immobilière de la semaine.

1. LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 24 au 30 Septembre 2012
LES ARTICLES DE LA SEMAINE
Taux révisable ou taux fixe: comment arrêter les
frais?
Le 24/9/2012
Pour déterminer le taux d'un crédit, les établissements préteurs proposent généralement un taux fixe
et un ou plusieurs taux variables. Mais après quelques mois ou quelques années, le taux variable ne
convient plus soit parce que les mensualités sont trop lourdes ou bien parce que la durée du crédit est
trop longue. Le taux variable peut être moins avantageux qu'escompté si les taux s'emballent. Alors,
comment arrêter les frais en transformant son taux révisable en taux fixe ?
Pour rappel, emprunter à taux variable, c'est avoir l'espoir de voir les taux du marché baisser
contrairement à un emprunt à taux fixe, dont son taux est connu dès la signature du crédit et ne varie
pas en fonction de l'état du marché. Le taux variable, est en effet indexé sur le marché des taux courts
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2. (Euribor 3, 6 ou 12 mois), varie à une périodicité prévue dans l'offre de prêt selon l'évolution de l'indice
de référence. Les variations de ce taux peuvent alors être capées à la hausse comme à la baisse. «
Capé » signifie que le taux ne peut être supérieur ou inférieur d'un certain nombre de point par rapport
au taux défini lors de l'émission de l'offre de prêt. Par exemple, un taux à 3% capé 2 signifie que le
taux ne pourra être supérieur à 5% ou inférieurs à 1%. Mais opter pour ce type de prêt comporte un
part de risque non négligeable dont la remontée brutale des taux et donc ne plus faire face à ses
mensualités.
Convertir en taux fixe
Dans le contrat de prêt, il est tout à fait possible d'introduire une clause permettant le passage d'un
taux variable en un taux fixe. Alors, le taux fixe proposé par l'établissement de crédit sera celui en
vigueur sur le marché. Mais cette transformation sera facturée...
Avec option de passage à taux fixe
Il existe toutefois une alternative qui offre beaucoup plus de souplesse que l'option de conversion
expliquée précédemment. Certaines banques proposent en effet un taux variable avec option de
passage à taux fixe. A chaque date anniversaire du crédit, l'emprunteur peut transformer son crédit à
un taux fixe ou de continuer en conservant le taux variable. Une souplesse qui permet de suivre le
marché et de se protéger en cas de remontée importante des taux d'intérêts.
Plus radical : le remboursement par anticipation
Il est possible de solder les sommes à rembourser sans attendre le terme de son prêt. En France, un
tiers des crédits remboursés par anticipation concerne des prêts avec un taux révisable. Un autre tiers
correspond à la clôture d'emprunt pour obtenir un autre prêt. Si le remboursement par anticipation
concerne un prêt à taux variable, l'emprunteur n'aura pas à payer des pénalités. Dans le cas d'un prêt
avec des taux capés (c'est-à-dire que le taux appliqué peut augmenter jusqu'à une certaine limite,
après quoi il ne change plus), tant que le coût du crédit n'a pas atteint son plafond, solder son crédit
avant son terme n'engendre pas de frais. Sinon, l'emprunteur devra s'acquitter d'une somme
équivalente à 3% du montant emprunté.
Source : LaTribune.fr
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3. Logements: la taxation des terrains constructibles
sera durcie en 2013
Le 25/9/2012
La principale mesure de la politique du logement du gouvernement Ayrault n'a pas encore été
détaillée. Il s'agira de modifier la fiscalité sur les terrains constructibles afin de créer " un choc
de l'offre ".
Des grues sur des chantiers de construction à Marseille
La cession, éventuellement gratuite, de foncier public doit permettre de construire 110.000 logements
d'ici 2016. Mais elle n'est pas le seul moyen envisagé par le gouvernement pour provoquer un "choc
de l'offre" dans le domaine de la construction. La mesure potentiellement la plus importante n'est pas
encore connue dans les détails. Le Premier ministre Jean-Marc Ayrault, l'a toutefois mise en avant
mardi lors de l'ouverture du 73e congrès des HLM à Rennes. "La fiscalité des terrains constructibles
sera renforcée" a-t-il en en effet annoncé
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4. Ce renforcement de la fiscalité, dont les détails seront connus vendredi lors de la présentation du
projet de loi de finances 2013, s'appliquera "pendant toute la durée de détention et, avec une
application progressive dans les années à venir, au moment de la revente", a déclaré M. Ayrault.
Jusqu'à présent la taxation dégressive sur les plus-values au moment de la cession, et l'exemption
totale au bout de 30 ans, incitait à la rétention de ces terrains, contribuant ainsi fortement à la
spéculation sur le foncier et à la hausse continue des prix des logements en France, parmi les plus
élevés en Europe.
"Cela peut être un électrochoc et apporter 20% à 30% de terrains en plus qu'actuellement, donc faire
baisser les prix et permettre de construire plus de logements", souligne auprès de l'AFP Roger Bélier,
président du Syndicat national des aménageurs-lotisseurs (Snal). M. Ayrault a rappelé la promesse du
président de la République sur le fait que le quinquennat "marquerait un changement pour la politique
du logement". "Changement quantitatif, avec l'objectif de construire 500.000 logements par an, dont
150.000 logements sociaux. Changement qualitatif avec la prise en compte de l'égalité des territoires,
de la mixité sociale et de la qualité écologique", a souligné le Premier ministre.
Un budget à la pierre de 500 millions
Pour M. Ayrault, qui a rendu un chaleureux hommage à la ministre du Logement Cécile Duflot,
présente à ses côtés, "cela représente un effort important par rapport au rythme actuel: environ
100.000 logements sociaux auront été livrés" en 2012. Mais vu les contraintes du budget 2013 cela ne
suffira pas et le mouvement du 1% Logement -géré par le patronat et les syndicats- sera à nouveau
mis à contribution pour combler les "trous" du budget.
Ainsi Action Logement, le nouveau nom du 1% Logement, contribuera au financement du Fonds
national d'aide au Logement (Fnal), de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) mais
aidera "surtout à la construction au travers de prêts et de subventions au logement social à hauteur de
1,5 milliard d'euros par an sur les trois prochaines années". Le montant des subventions d'Action
Logement devrait être d'environ 500 millions d'euros qui s'ajouteront aux 500 millions "d'aides à la
pierre" du budget, indique-t-on dans l'entourage du Premier ministre.
Pour y parvenir, "l'Etat permettra à Action Logement d'accéder directement aux ressources des fonds
d'épargne" de la Caisse des Dépôts (CDC), en contractant un prêt, a promis M. Ayrault. Le Premier
ministre a également lancé un appel aux investisseurs institutionnels, les fameux "zinzins", pour qu'ils
investissent à nouveau dans le secteur du logement. "Je réunirai prochainement à Matignon une table
ronde avec les compagnies d'assurance, les banques et les autres principaux investisseurs pour
établir avec eux un diagnostic des raisons de leur retrait afin de récréer une offre abordable pour les
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5. classes moyennes dans les agglomérations en tension", a annoncé M. Ayrault. Reste à connaître la
réaction de ceux-ci qui continuent d'affirmer leur volonté de continuer à se désengager de ce secteur
pour renforcer leurs fonds propres, obligation du nouveau cadre réglementaire dit Bâle III.
Source : L’Expansion.
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6. Logement : l'appel d'Ayrault aux banques et aux
assureurs
Le 26/9/2012
Le premier ministre, Jean-Marc Ayrault, au côté de Cécile Duflot, ministre du Logement , mardi à
Rennes. Crédits photo : JEAN-FRANCOIS MONIER/AFP
Le premier ministre veut réunir une table ronde dans les prochaines semaines pour inciter les
institutionnels à financer des logements neufs.
Alors que le premier ministre, Jean-Marc Ayrault, ouvrait le congrès HLM à Rennes mardi matin, les
chiffres de la construction communiqués au même moment ont montré qu'il y avait urgence à agir
dans ce domaine. Entre juin et août, les mises en chantier de logements neufs ont chuté de 10%. Du
coup, entre septembre 2011 et août 2012, on aura construit 341.800 logements. On est bien loin de
l'objectif fixé par François Hollande: bâtir 500.000 logements par an.
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7. Pour y parvenir, Jean-Marc Ayrault compte sur la cession gratuite des terrains et l'obligation de
construire 25% de HLM contre 20% aujourd'hui. Des dispositions contenues dans un projet de loi
examiné actuellement à l'Assemblée nationale. Mais, mardi, il a évoqué une nouvelle piste: inciter les
institutionnels (banques, compagnies d'assurance, foncières…) à financer la construction de
logements neufs. «Les investisseurs institutionnels se sont en partie retirés de ce marché, explique-t-
il. Je souhaite qu'ils y reviennent. Je réunirai prochainement (NDLR dans les prochaines semaines) à
Matignon une table ronde avec les compagnies d'assurance, les banques et les autres principaux
investisseurs pour établir avec eux un diagnostic des raisons de leur retrait et déterminer les moyens
de leur remobilisation.»
«Il faudrait au moins des avantages fiscaux»
Une proposition qui ne va pas déclencher, a priori, l'enthousiasme des entreprises concernées. Si
elles ont préféré investir dans l'immobilier de bureau et dans les centres commerciaux, c'est que le
rendement est bien supérieur à celui généré dans le logement. Sans compter que la gestion d'un parc
d'appartements avec une multitude de particuliers locataires est beaucoup plus chronophage que des
relations avec quelques entreprises qui louent plusieurs milliers de m2 dans une tour à La Défense.
«Revenir dans le logement ne nous enchante pas, explique le patron d'une petite foncière. Pour faire
passer la pilule, il faudrait au moins des avantages fiscaux.» Une idée pas vraiment dans l'air du
temps alors que l'heure est aux économies budgétaires.
En fait, sur le terrain, des experts planchent depuis quelques mois pour trouver une solution
admissible par tout le monde. Une des pistes? «Que les institutionnels achètent du logement avec des
structures dédiées où ils mettraient 30 à 40% de fonds propres et emprunteraient le reste, explique un
spécialiste. Et pour qu'ils aient de revenus immédiats conséquents, les organismes HLM leur
rachèteraient 3 à 5% de leur patrimoine chaque année.»
Source : LeFigaro.fr
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8. Immobilier: la nue-propriété, solution de crise ?
Le 27/9/2012
Acheter un bien pour en disposer dans quinze ans : un investissement de long terme qui
présente plus d'un avantage.
INVESTISSEMENT IMMOBILIER - Le régime de nue-propriété permet d'acheter avec une décote qui
atteint souvent 40%.
Disparition annoncée du dispositif Scellier, attentisme des acheteurs, rendements locatifs en berne...
les investisseurs portés sur l'immobilier locatif ont de quoi s'inquiéter. L'incertitude politique demeure
également. Ainsi, le successeur du "Scellier", à peine dévoilé, devrait être plus restrictif. De même, le
plafonnement des niches fiscales, qui sera ramené à 10 000 euros par foyer dans le budget 2013,
suscite des doutes sur la portée des futurs avantages fiscaux. Le durcissement du régime d'imposition
des plus-values immobilières, datant du 1er février 2012, est déjà remis en question et pourrait être
remplacé. Sans parler des autres chantiers du gouvernement, comme la rénovation thermique des
logements ou la pérennisation de l'encadrement des loyers...
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9. L'investissement en nue-propriété n'est quasiment pas concerné par ces problèmes. En dehors du
régime d'imposition des plus-values, peu de réformes le touchent directement. De plus, son principe
est simple : vous achetez un bien avec une décote de 40 % (le plus souvent), financée par un bailleur
institutionnel, qui va le gérer pendant une période transitoire au cours de laquelle vous ne percevrez
pas de revenus locatifs, puis vous récupérez la propriété du bien pour en faire ce que vous voulez. Il
faut attendre, en général, quinze ans avant de posséder la pleine propriété ou l'usufruit du bien acquis
ainsi en nue-propriété.
Il s'agit d'un investissement de long terme qui peut se révéler très profitable. En effet, l'attente est
largement compensée par les avantages à l'achat et à la revente. A cela viennent s'ajouter deux
aspects fiscaux primordiaux : la déductibilité des intérêts d'emprunt (un dispositif qui n'existe plus pour
les résidences principales depuis le 1er janvier 2011) et la déduction du bien de la base taxable
retenue pour le calcul de l'ISF (puisque vous n'en avez pas la jouissance).
Autre point fort de la nue-propriété, le calcul de l'impôt sur les plus-values immobilières lors de la
revente. En effet, depuis le 1er février 2012, pour tous les biens immobiliers hors résidence principale,
les plus-values ne sont exonérées entièrement que si l'on revend après trente ans de détention. Or,
dans ce dispositif de nue-propriété, le décompte des années de possession du bien démarre dès que
vous l'achetez, mais le calcul de la plus-value se fait, lui, sur la base de la valeur constatée à
l'échéance de l'usufruit (après quinze ans en général) et non sur le prix d'achat, qui était logiquement
moins élevé. Ainsi, la plus-value imposable est plus faible et l'impôt, moins élevé. Une manière
comme une autre de prendre à contre-pied les récentes dispositions fiscales...
Source :L’Expansion.com
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10. Logements neufs: "Il faut créer un choc foncier"
Le 29/9/2012
Propos recueillis par Olivier Brunet (L'Express)
Comment réveiller le marché du neuf ? La réponse d'Alain Dinin, PDG de Nexity.
REUTERS/Eric Gaillard
Alain Dinin, PDG de Nexity
"Les prix des terrains sont la composante des prix de revient des logements neufs qui a augmenté le
plus en dix ans. Il faut d'abord créer les conditions d'un choc foncier. Cela passe par l'incitation des
propriétaires de terrains à vendre vite pour favoriser la fluidité du marché. Les intentions du
gouvernement en la matière semblent aller dans le bon sens. Mais la modification de la fiscalité doit
aussi s'accompagner d'un travail sur le droit de l'urbanisme, ce que Mme Duflot a prévu d'engager en
2013. Comment inciter les villes qui n'ont plus les moyens de financer les équipements publics exigés
par la loi SRU ? Comment encourager la construction durant les périodes préélectorales ? Comment
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11. raccourcir les délais de traitement des recours sur les permis de construire qui peuvent atteindre trois
ou quatre ans ?
La future loi devra répondre à toutes ces questions. Il faut également mettre fin aux va-et-vient
réglementaires et fiscaux qui pèsent sur les coûts de main-d'oeuvre. En l'absence de stabilité, les
entreprises de BTP ne peuvent pas investir dans un personnel stable et formé. Nos clients nous
signalent de plus en plus de réserves à la livraison. Il faut enfin favoriser le retour des assureurs sur le
marché du logement. L'encours de l'assurance-vie est proche de 1 400 milliards d'euros. Utiliser tout
ou partie de ces sommes pourrait permettre de produire plusieurs dizaines de milliers de logements
par an."
Source: L’Expansion.com
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12. A propos de KYLIA
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau 100% web composé d’une famille
d’enseignes immobilières toutes spécialisées dans un domaine de transaction.
Le concept KYLIA repose sur 3 idées fortes :
• La dématérialisation de l’agence avec vitrine permettant une meilleure rémunération des agents et la
pratique de taux de commission jusqu’à deux fois inférieurs par rapport aux agences immobilières
traditionnelles.
• L’hyperspécialisation des agents engendrant une plus grande réactivité sur le terrain, plus de
professionnalisme mais surtout plus d’efficacité vis-à-vis des clients.
• La culture du partage permettant de fédérer l’ensemble des équipes autour d’un objectif commun :
La croissance !
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 46 51 93 39
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