Le second pilier des pensions permet de constituer une pension complémentaire et d'utiliser ces fonds pour investir dans des biens immobiliers. Quatre mécanismes de financement sont disponibles, chacun ayant des avantages et inconvénients spécifiques, et il est essentiel que l'acquisition soit utilisée pour des biens productifs de revenus imposables. Ces options permettent aux indépendants de bénéficier d'avantages fiscaux tout en se constituant un patrimoine immobilier.

1. 23Le journal du Médecin | 2 novembre 2018 | N° 2561
Gestion
J
oignant l’utile à l’agréable, cer-
tains de ces produits de pension
du second pilier permettent éga-
lement d’investir dans des biens
immobiliers ce qui permet de jouir plus rapi-
dement du capital qui a été constitué en
vue de la retraite. Explications.
Le second pilier des pensions permet de
constituer une pension qui sera versée à
l’âge de la retraite sous la forme d’un capi-
tal ou d’une rente.
Cette pension complémentaire est soit
constituée par votre employeur (il s’agit des
assurances-groupe pour les employés, de
l’engagement individuel de pension (EIP)
pour les dirigeants d’entreprises), soit per-
sonnellement par les indépendants qui ont
accèsàlapensionlibrecomplémentaire(PLCI)
et à la nouvelle convention de pension
pour travailleur indépendant (CPTI).
Ces produits du second pilier peuvent
être utilisés pour financer une acquisi-
tion immobilière. Ce financement peut
être réalisé au moyen de quatre méca-
nismes différents qui présentent chacun
des avantages et des inconvénients.
Cette législation prévoit que ces avances
sur prestations, la mise en gage ou la pos-
sibilité d’affecter la valeur de rachat à la
reconstitution d’un crédit hypothécaire,
ne peuvent être admises que pour permettre
à l’affilié d’acquérir, de construire, d’amé-
liorer, de réparer ou de transformer des biens
immobiliers situés sur le territoire de
l’Union européenne et productifs de reve-
nus imposables.
Ces avances et prêts doivent être rem-
boursés dès que l’immeuble sort de votre
patrimoine (article 49 § 2 de la loi-programme
du 24 décembre 2002, pour la PLCI par
exemple). Les dispositions qui arrêtent
les modalités de la PLCI et des assurances
groupe sont sensiblement identiques.
Le champ d’application de ces disposi-
tions est relativement large puisqu’il
englobe l’acquisition de biens immobi-
liers au sens large, qu’il s’agisse d’une
habitation, d’un immeuble commercial ou
industriel, de boutiques, d’un terrain de
tout autre bien immobilier. Il importe peu
que l’immeuble soit utilisé à des fins pro-
fessionnelles ou non.
Si l’achat est bien souvent privilégié, la
construction, la transformation, l’amélio-
ration ou la réparation d’un bien immobi-
lier sont d’autres options elles aussi très pri-
sées.Ilestaussipossibled’utilisercettefaculté
pour rembourser un crédit en cours.
La législation implique d’être proprié-
taire du bien immobilier, ce qui exclut le
démembrement puisque la nue-propriété
ne permet pas de « générer des revenus
imposables ».
Il faut enfin demeurer propriétaire, en
cas de revente, l’avance devra être resti-
tuée à l’assureur.
Les quatre techniques peuvent se résu-
mer comme suit :
1. L’avance sur police avec paiement
d’intérêts
Cette technique est similaire aux crédits
« bullets », il permet d’obtenir une avance
sur laquelle vous payez vous-même les
intérêts aux moyens de ressources pri-
véesàl’assureur.Cesystèmepermetdeconti-
nuer à capitaliser votre produit de pension
comme avant, sans aucune modification.
Ce système permet aussi de ne perdre
aucun rendement sur la police et de conti-
nuer à bénéficier des participations béné-
ficiaires si le contrat en prévoit.
2. L’avance sur police avec capitalisa-
tion d’intérêts
Ce système s’apparente au système pré-
cédant, mais il permet de ne pas payer d’in-
térêts. Les intérêts sont capitalisés avec le
montant de l’avance, à charge pour vous
de rembourser le capital et les intérêts
par prélèvement au jour de votre pension
(ou avant). Ce système permet aussi géné-
ralement de continuer à bénéficier du
taux d’intérêt garanti et des participa-
tions bénéficiaires.
3. L’avance sur police sans paiement
d’intérêts
Dans cet exemple, l’assureur va «isoler»
le montant de l’avance qui ne sera donc
plus productrice d’intérêts. Généralement,
l’assureur se réserve le droit de prélever
une indemnité qui varie généralement
entre 0.5 % à 1.5 % sur la partie qui aura
été bloquée.
4. La mise en gage
Cette variante ne vous permet pas d’ob-
tenir une avance, mais une caution. En effet,
par la mise en gage de votre assurance de
pension, vous pouvez obtenir une garan-
tie bancaire d’un emprunt.
Fiscalité
Le fait d’avoir obtenu une avance ou
d’avoir mis en gage le produit d’assu-
rance n’influence en aucun cas la fiscalité
de ces produits financiers.
La PLCI demeure déductible comme
une cotisation sociale à condition de
respecter le plafond légal de 3.187,04 EUR
en 2018.
Les autres produits demeurent déduc-
tibles si les conditions nécessaires pour l’oc-
troi de l’avantage fiscal auquel ces produits
ont droit sont respectées, notamment la règle
des 80 %.
Au terme du contrat, le produit est
liquidé comme si aucune avance ou mise
en gage n’avait été accordée.
La perception d’un capital retraite ou
d’une valeur de rachat est soumise aux taux
distincts dégressifs suivants :
• 20% à l’âge de 60 ans (CIR, art. 171, 3°bis);
• 18%àl’âgede61ans(CIR,art.171,2°quater);
• 16,5%àpartirde62ans(CIR,art.171,4°,f);
Toutefois, il est admis que le taux de
16,5 % s’applique avant l’âge de 62 ans si
l’affilié prend sa retraite effective dans
les conditions qui lui permettent de per-
cevoir une pension légale anticipée.
La perception d’un capital retraite à par-
tir de l’âge de 65 ans est soumis à un taux
réduit de 10 % pour autant que vous ayez
été effectivement actif, jusqu’à ce moment,
c’est-à-dire si vous avez été actif au cours
des trois dernières années avant votre
retraite.
Une cotisation de 3,55 % destiné à
l’INAMI et une cotisation de « solidarité »
de 2 % sont également dues.
Il est aussi possible de convertir le capi-
tal qui vous sera attribué en une rente.
Conclusion
Cestechniquespermettentdegagneràtous
les niveaux puisque l’indépendant peut
acquérir un bien immobilier tout en conser-
vant l’avantage fiscal lié à la déductibilité
des primes du second pilier. L’indépen-
dant pourra aussi combiner ces avantages
fiscaux avec ceux qui sont propres à la fis-
calité des biens immobiliers.
Jérôme HAVET, avocat
Nous avons déjà insisté à maintes reprises sur la nécessité de se constituer
une pension complémentaire pour pallier les faiblesses de la pension légale qui sera
versée par l’Etat lorsque nous atteindrons l’âge légal de la retraite.
IMMOBILIER
Achat de biens immobiliers via votre
pension complémentaire
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