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Immeubles societe et succession

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Immeubles societe et succession

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L'immobilier est l'un des modes d'investissement préféré des belges, mais il pose de nombreux problèmes, notamment en terme de transmission successorale. Est-il intéressant, ou même légal d'apporter ces biens à une société dans un but successoral? Analyse.

L'immobilier est l'un des modes d'investissement préféré des belges, mais il pose de nombreux problèmes, notamment en terme de transmission successorale. Est-il intéressant, ou même légal d'apporter ces biens à une société dans un but successoral? Analyse.

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Immeubles societe et succession

  1. 1. La donation des biens immobi- liers est plus lourdement taxée que la donation des biens mobiliers (actions, cash, etc.). En effet, la transmission de ces premiers biens à vos enfants est soumise à des droits d’enregistrement qui sont liqui- dés au taux des droits de succession, alors que la donation de biens mobiliers échappe à toute taxation, à moins que les parties ne veuillent échapper à la règle des trois ans. Cette règle prévoit que la donation d’un bien de moins de trois ans avant le décès du donateur oblige l’héritier à intégrer cette donation dans la déclara- tion de succession du défunt et de sou- mettre sa valeur aux droits ordinaires prévus par le Code des droits de succes- sion. Le paiement anticipé d’un droit réduit via l’enregistrement de la dona- tion permet d’échapper à cette règle, même si elle est enregistrée quelques heures seulement avant le décès du donateur. En revanche, cette règle n’est pas applicable aux donations immobilières qui doivent nécessairement être consta- tées par un acte notarié. La donation d’un bâtiment de moins de trois ans avant le décès du donateur, obligera donc son héritier à intégrer cette dona- tion dans la déclaration de succession et de payer éventuellement des droits complémentaires. Différences régionales Les droits de succession sont taxés différemment dans les trois régions et selon le lien de parenté entre les parties, afin de ne pas surcharger ces lignes, nous n’en reproduisons que les taux en ligne directe. Notez également que les possibilités d’abattements et les règles spécifiques sont nombreuses et en tout état de cause, que le tarif de la donation d’un bien meuble qui est soumis à l’en- registrement est nettement moins élevé que celui appliqué à la donation de biens immeubles (voir ci-dessous). Cette disparité dans les taux pousse certains à apporter leurs biens immobi- liers de les acquérir directement à une société immobilière. Cette solution a pour effet de changer radicalement la structure de leur patrimoine puisque les biens leur appartenant deviennent la propriété d’une société dont ils pos- sèdent les parts. Abus fiscal? L’apport ou l’achat d’immeubles à une société patrimoniale pose de nom- breuses questions fiscales, mais nous nous attarderons uniquement sur l’as- pect de la transmission de cette struc- ture à la génération suivante. En effet un récent arrêt de la Cour d’appel de Gand du 17 décembre 2019 tranche la question de savoir si un couple qui apporte des immeubles à une société et réalise ensuite une donation à ses enfants trois jours avant le décès du mari ne constitue pas un abus fiscal. Les différents codes fiscaux auto- risent l’administration fiscale à sanc- tionner les comportements qui res- pectent la loi, mais en trahissent l’esprit, ce que les praticiens appellent «l’abus fiscal». Dans cette affaire, l’ad- ministration fiscale a considéré que Gestion FISCALITÉ L’investissement immobilier est l’un des types de placements les plus populaires en Belgique. Un placement sûr qui combine à la fois des revenus réguliers et la perspective d’une plus-value à long terme pousse de très nombreux Belges à préférer ces placements aux aléas de la bourse. La transmission de ces biens n’est cependant pas sans difficulté puisqu’il est beaucoup plus coûteux de transmettre un immeuble à ses enfants que des actions ou du cash. Pour éviter la différence d’imposition, certains n’hésitent pas à apporter leurs immeubles à des sociétés pour bénéficier du taux réduit sur les donations de biens immobiliers, mais cela ne constituerait-il pas un abus fiscal? 20 Immeubles, société et succession: quelles sont les limites fiscales? La donation des biens immobiliers est plus lourdement taxée que la donation des biens mobiliers (actions, cash, etc.). ©GettyImages Région flamande Région bruxelloise Région wallonne Tranche d’imposition Tar. Tranche d’imposition Tar. Tranche d’imposition Tar. 0à50.000EUR 3% 0à50.000EUR 3% 0à12.500EUR 3% 50.000à250.000EUR 9% 50.000à100.000EUR 8% 12.500à25.000EUR 4% Au-delàde250.000EUR 27% 100.000à175.000EUR 9% 25.000à50.000EUR 5% 175.000à250.000EUR 18% 50.000à100.000EUR 7% 250.000à500.000EUR 24% 100.000à150.000EUR 10% Au-delàde500.000€EUR 30% 150.000à200.000EUR 14% 200.000à250.000EUR 18% 250.000à500.000EUR 24% Au-delàde500.000EUR 30% La donation de biens mobiliers peut être enregistrée aux taux suivants: Région flamande Région bruxelloise Région wallonne Lignedirecte 3% 3% 3.3% Touteautrepersonne 7% 7% 5.5%Le journal du Médecin | 28 février 2020 | N° 2620
  2. 2. l’apport d’immeubles dans une société suivie de la donation constituait une unité d’intention visant à échapper au taux progressif par tranche fixé par le Code flamand. Étonnamment, la Cour s’est rangée à l’avis de l’administration fiscale et a considéré que la rupture de la progres- sivité des droits constitue bien un abus fiscal, le contribuable n’étant sauvé que par les motifs subjectifs qui ont conduit le couple à réaliser cet apport en société. En effet, pour que la disposition anti- abus soit écartée, il faut pouvoir démontrer que l’opération répond à d’autres motifs que des préoccupations purement fiscales. La Cour s’appuie sur plusieurs motifs plaidés par les contribuables. La consti- tution d’une société répondit selon eux à une volonté de conserver l’ensemble du patrimoine au sein de la famille. Il importe de préciser à ce sujet que le couple avait inscrit une clause de fidéi- commis de residuo à charge de la fille gratifiée, c’est-à-dire que la fille devait léguer les parts de la société (ou ce qu’il en reste) à sa propre fille à son décès. Les parents avaient également scindé leur patrimoine entre, d’une part, les immeubles professionnels dont ils étaient propriétaires et qu’ils avaient apportés à la société et, d’autre part, les biens privés dont ils étaient proprié- taires, mais qui n’avaient pas étés apportés et représentaient une valeur importante (une habitation propre, une ferme et un château). La Cour relève que l’apport en société répond à des motifs non-fiscaux tels que la limitation de la responsabilité qu’offre la personnalité juridique de la société et la possibilité pour la société de déduire les frais de rénovation et d’investissement réalisés sur les immeubles apportés, ce que ne peut pas faire un contribuable qui détient des immeubles à titre privé. La Cour souligne également que les immeubles étaient toujours la propriété de la société dont la fille était titulaire de l’ensemble des parts lors de l’au- dience de plaidoirie et que par consé- quent, l’opération reposait sur des motifs non-fiscaux et constituait donc une opération parfaitement valable échappant à la disposition anti-abus. Cet arrêt nous apprend que l’adminis- tration considère que l’apport de biens immobiliers à une société suivi immé- diatement d’une donation est un abus fiscal et que la jurisprudence tend à lui donner raison. Même si nous estimons qu’une telle position est contestable, il convient de relever que la quasi-totalité de ces opérations répondent à des motifs non-fiscaux de structuration du patrimoine, de maintien de celui-ci dans le giron familial ou encore de motifs économiques puisque les sociétés peuvent déduire les investissements qu’elles réalisent contrairement aux particuliers qui relèvent d’un régime de taxation forfaitaire. Nous pensons donc pouvoir affirmer sans hésitation que ce type de construc- tion juridique doit encore pouvoir trou- ver une place de choix auprès de celles et ceux qui souhaitent restructurer leur patrimoine en vue de le donner à leurs enfants. Jérôme Havet, avocat Gestion 21Le journal du Médecin | 28 février 2020 | N° 2620 Le schéma de médication occupe deplusenplusunepositioncen- traledanslacommunicationentre ces professions de soins, et un million de personnes en auraient déjà un. iShareDatas’estattachéàmettreenlumière lesfluxd’informationqu’ilimplique.Quelles sontlesdonnéesaccessiblesàteloutelpres- tataireetcommentsedérouleceprocessus? «Il existe à ce sujet un certain nombre de malentendus»,souligneleDrHildePhilips du département de médecine générale de l’université d’Anvers. «Contrairement à ce ques’imaginentcertainsgénéralistes,lesméde- cins hospitaliers n’ont pas encore tous accès auschémademédication…etcequevoitl’ur- gentistenecorrespondpasforcémentàceque voitlemédecindefamilleaupostedegarde.» BernardDeRuyck(Kava)etElfiGoesaert (DomusMedica)ontexposéàl’occasiondu symposium les possibilités techniques qui existent pour assurer une communication convivialeetsûreentreprestatairesdesoins, tandis que Nils Broeckx (faculté de droit de l’UAnvers) s’est arrêté sur les aspects juridiques. LesymposiumiSHAREdatas’inscritdans le prolongement du projet iCAREdata, qui recueille des données relatives aux consul- tationsdanslespostesdegardeetauxmédi- caments délivrés par les officines. Une col- laboration a également été mise en place avec les services d’urgence des hôpitaux. En couplant les données enregistrées (et anonymisées), le projet s’efforce de dresser untableauplusclairdessoinsnonplanifiables etderépondreàuncertainnombredeques- tionsderecherche,commeparexemple«dans quellemesurelesmédecins(despostesdegarde) respectent-ils les directives en matière de bon usage des antibiotiques?» En ce moment, iCAREdatasuitégalementdeprèsl’évolution de l’épidémie de la grippe. C’est aussi son infrastructurequiaétéutiliséepourl’aspect «recherche épidémiologique» lors du test dutriparle1733danslecadreduprojetpilote organiséàLouvainetTirlemont. Le projet iCAREdata a commencé par l’enregistrement des données dans la ville d’Anvers,maisilabiengrandidepuis.«Du nordduLimbourgàBruges,l’enregistrement danslespostesdegardeconcernedéjàquelque deux millions de personnes sur le territoire flamand»,préciseleDrPhilips,quiencadre leprojetautitred’investigatriceprincipale. Deux services d’urgences anversois –ceux del’UZAetdel’AZMonica–sontdéjàplei- nementimpliqués.«Maisd’autressuivront, car le projet suscite un grand intérêt.» En organisant à intervalles réguliers les symposiumsiSHAREdata,iCAREdataespère améliorerlaqualitédel’enregistrementdes données par les prestataires. Lesrésultatsd’iCAREdatasontconsultables en ligne sur www.icaredata.eu. Wouter Colson Communiquer en toute sécurité dans les soins non planifiables COMMUNICATION La sécurité de la communication avec et entre les prestataires de soins était le thème retenu pour l’édition 2020 du symposium iSHAREdata, un événement organisé à Anvers qui s’adresse principalement à un public de généralistes, d’urgentistes et de pharmaciens. ©GettyImages

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