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A propos de Taj
Taj est l’un des premiers cabinets d’avocats français, spécialisé en stratégies fiscales et juridiques internationales. Il compte aujourd’hui
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couvrent la fiscalité internationale et les prix de transfert, les fusions acquisitions, la fiscalité indirecte, le contrôle fiscal et contentieux,
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Taj est une entité du réseau Deloitte et s’appuie sur l’expertise de 44 500 juristes et fiscalistes de Deloitte situés dans 150 pays.
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www.deloitte.com/about. En France, Deloitte SAS est le cabinet membre de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, et les services
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Deloitte est l'un des principaux cabinets mondiaux de services en audit & assurance, consulting, financial advisory, risk advisory et tax
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Webinar coronavirus financement immobilier - 12 mai 2020 - slides

  • 1. Financement immobilier Quels enjeux dans le contexte du Covid-19
  • 2. Adapter la documentation financière Renégocier les clauses financières 2© 2020 Deloitte | Taj - Document Confidentiel - Final Échéances de paiement … à apprécier au cas par cas Typologie d’emprunteur (exemples) Les pistes à étudier pour les prochaines semaines… Typologie de projet (exemples) Covenants classiques Coûts additionnels Engagements financiers Leviers & sûretés réelles Ratios financiers Margin grid Clause de perturbation de marché Hôteliers Foncières ETI Développement Ramp-up Exploitation
  • 3. Adapter la documentation financière Renégocier les clauses extra-financières 3© 2020 Deloitte | Taj - Document Confidentiel - Final Clauses purement juridiques … à apprécier au cas par cas Typologie d’emprunteur (exemples) Les pistes à étudier pour les prochaines semaines… Typologie de projet (exemples) Covenants classiques liés à l’emprunteur Garanties et sûretés réelles Représentation & déclaration Pas de nouveaux investisseurs Pas d’endettement complémentaire Hôteliers Foncières ETI Développement Ramp-up Exploitation Hardship Force majeure Clauses de révision Exécution de bonne foi
  • 4. Documentation de crédit Entamer une démarche collaborative entre prêteurs et emprunteurs 4© 2020 Deloitte | Taj - Document Confidentiel - Final Pas de clauses trop restrictives Pas de coûts additionnels Droits de remédiation Sûretés supplémentaires Introduire de la souplesse dans la documentation
  • 5. 5% Fonds propres 10% Quasi fonds propres 20% Dette mezzanine 65% Dette Senior Un marché du financement immobilier offrant diverses solutions Les différents instruments 5© 2020 Deloitte | Taj - Document Confidentiel - Final Un coût du financement historiquement bas en 2019, avec des ratios LTV/LTC moyens généralement mesurés Jusqu’à 65% Supérieur à 70% Fonds propres Supérieur à 13% Entre 8% à 13% Entre 1,2% à 3% Leviers (LTV/LTC) Taux d’intérêt
  • 6. Un marché du financement immobilier offrant diverses solutions Les différents prêteurs/investisseurs 6© 2020 Deloitte | Taj - Document Confidentiel - Final Des emprunteurs différents Intérêt particulier pour les nouvelles classes d’actifs (résidences gérées, loisirs, etc.). Une présence en fort développement Fort développement sur les marchés EU & FR à cause des règlementations bancaires (Bâle 4). Banques nationales Continuent de prêter très largement. Très bonne implémentation sur leur marché. Banques régionales Logique de développement des territoires. Maillage territorial important. Financement classique Financement alternatif Investisseurs Fonds de dette Assurances Banques internationales Banques nationales Banques régionales
  • 7. Un marché du financement immobilier offrant diverses solutions Exemples 7© 2020 Deloitte | Taj - Document Confidentiel - Final Transformation d’un château en hôtel Investisseur Banque régionale Banque internationale Banque nationale Peu de connaissance du marché local Bonne connaissance du marché local Opportunité de Trophy Asset Financement accordé et adapté Possible défiance Financement non accordé ou inadapté
  • 8. AUX ENTREPRISES PLAN DE SOUTIEN D’URGENCE L’appétit des banques en cette période d’incertitude Eclairage sur les mesures d’urgences déployées 8© 2020 Deloitte | Taj - Document Confidentiel - Final Garantie Bpifrance pour les prêts de trésorerie Développement d’une plateforme pour solliciter le nouveau Prêt garanti par l’Etat (PGE) Prolongation des garanties classiques des crédits d’investissement Réaménagement des crédits moyen et long terme
  • 9. L’appétit des banques en cette période d’incertitude Hausse des taux souverains en zone euro avant le soutien des autorités monétaires – Taux des obligations d’Etat à 10 ans 9© 2020 Deloitte | Taj - Document Confidentiel - Final 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5 -1,0 janv.-18 janv.-19 janv.-20 Allemagne Espagne France Royaume-Uni Italie Etats-Unis
  • 10. L’appétit des banques en cette période d’incertitude Les attentes des banques en matière de qualité de dossier, et leur capacité d’intervention à plus long terme 10© 2020 Deloitte | Taj - Document Confidentiel - Final 16 03 Ralentissement de l’activité Baisse des dossiers de financement Calendrier de déconfinement ? Quid du rebond ? Le cas par cas reste la norme
  • 11. L’appétit des banques en cette période d’incertitude Les attentes des banques en matière de qualité de dossier, et leur capacité d’intervention à plus long terme 11© 2020 Deloitte | Taj - Document Confidentiel - Final What’s next ? Comment l’emprunteur traverse la crise Covid-19 ? Quels locataires ? Comment le dossier est-il structuré ? Qualité des actifs ? Taux de rendement ? Analyse de la contrepartie Analyse du projet Analyse de la transaction Vers une régulation naturelle du marché ?
  • 12. Les solutions alternatives de financement dans le contexte du Coronavirus Une offre de financement complémentaire à celle des banques 12© 2020 Deloitte | Taj - Document Confidentiel - Final Emprunteurs Profil de risque Durée 5 à 7 ans 5 à 7 ans Opération à cash-flow Logistique en portefeuille Appétence pour les rénovations d’immeubles vacants Logistique à l’unité Clients existants Agnostique Fonds de detteBanques
  • 13. Les solutions alternatives de financement dans le contexte du Coronavirus Schéma de structuration financière d’une acquisition 13© 2020 Deloitte | Taj - Document Confidentiel - Final Prêteur Emprunteur Dette Associés Actif Acquisition Fonds propres Sponsors NewCo Garanties/Sûretés réelles Garanties/Sûretés réelles Nantissement des titres de l’emprunteur Hypothèque Cession des loyers Délégation des assurances Nantissement des comptes bancaires
  • 14. Des leviers qui valorisent l’importance d’avoir un financement adapté Nos recommandations pour les contrats de crédits en cours 14© 2020 Deloitte | Taj - Document Confidentiel - Final Savoir Connaissance fine des pratiques de marché VI Analyse Identification des solutions disponibles (clauses financières et extra-financières à renégocier, etc.) I Projections Revue des Business plans révisés et scénarisés II Structuration Diagnostic des options de (re)financement III Planification Stratégie d’adaptation et/ou de refinancement complet IV Adaptation Optimisations juridico- financières V
  • 15. Des leviers qui valorisent l’importance d’avoir un financement adapté Nos recommandations pour les contrats de crédits à venir 15© 2020 Deloitte | Taj - Document Confidentiel - Final Savoir Connaissance fine des prêteurs et veille de marché IV Analyse Identification des sources de financement disponibles sur le marché I Adaptation Optimisations juridico- financières III Structuration Structuration et optimisation financière (levier, type d’endettement, durée, etc.) II
  • 16. Financement immobilier Quels enjeux dans le contexte du Covid-19 © 2020. Taj, société d'avocats. Une entité du réseau Deloitte. Des questions ? Hassen Ouartani Directeur Debt & Capital Advisory Deloitte Real Estate & Hotels Advisory houartani@deloitte.fr Cécile Debin Avocat associé Deloitte Legal | Taj cdebin@taj.fr Fabrice Jamard Délégué Financement, Hauts de Seine Bpifrance fabrice.jamard@bpifrance.fr Christophe Murciani Directeur des fonds de prêts immobiliers ACOFI c.murciani@acofi.com
  • 17. A propos de Taj Taj est l’un des premiers cabinets d’avocats français, spécialisé en stratégies fiscales et juridiques internationales. Il compte aujourd’hui 545 professionnels parmi lesquels 62 associés, basés à Paris, Bordeaux, Lille, Lyon et Marseille. Ses expertises les plus réputées couvrent la fiscalité internationale et les prix de transfert, les fusions acquisitions, la fiscalité indirecte, le contrôle fiscal et contentieux, la fiscalité de la mobilité internationale, le droit social, le droit des affaires et des entreprises en difficulté. Taj est une entité du réseau Deloitte et s’appuie sur l’expertise de 44 500 juristes et fiscalistes de Deloitte situés dans 150 pays. Pour en savoir plus, www.taj.fr ou www.taj-strategie.fr A propos de Deloitte Deloitte fait référence à un ou plusieurs cabinets membres de Deloitte Touche Tohmatsu Limited (« DTTL »), son réseau mondial de cabinets membres et leurs entités liées. DTTL (également appelé « Deloitte Global ») et chacun de ses cabinets membres sont des entités indépendantes et juridiquement distinctes. DTTL ne fournit pas de services à des clients. Pour en savoir plus : www.deloitte.com/about. En France, Deloitte SAS est le cabinet membre de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, et les services professionnels sont rendus par ses filiales et ses affiliés. Deloitte est l'un des principaux cabinets mondiaux de services en audit & assurance, consulting, financial advisory, risk advisory et tax & legal. Avec 312 000 collaborateurs implantés dans 150 pays, Deloitte, depuis plus de 150 ans, a su gagner par sa qualité de service la confiance de ses clients et créer ainsi la différence. Deloitte sert 80% des entreprises du Fortune Global 500® . Deloitte France regroupe un ensemble de compétences diversifiées pour répondre aux enjeux de ses clients, de toutes tailles et de tous secteurs. Fort des expertises de ses 6 900 associés et collaborateurs et d’une offre multidisciplinaire, Deloitte France est un acteur de référence. Soucieux d’avoir un impact positif sur notre société, Deloitte a mis en place un plan d’actions ambitieux en matière de développement durable et d’engagement citoyen. © 2020 Taj, société d'avocats. Une entité du réseau Deloitte - Document Confidentiel - Final